圖：近月內(nèi)地房地產(chǎn)施工面積降幅收窄。

　　前期內(nèi)地樓市支持政策初見(jiàn)成效，近兩個(gè)月房地產(chǎn)新開工出現(xiàn)“改善”的跡象，帶動(dòng)施工面積降幅同步收窄。內(nèi)地房地產(chǎn)新開工面積按年變幅，由2月的跌29.7%改善至4月的跌14%。新開工在開發(fā)鏈條上領(lǐng)先于整體施工，在新開工回暖的帶動(dòng)下，施工面積增速亦呈現(xiàn)改善；今年首4個(gè)月，施工面積按年下降10.8%，跌幅較前值收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　但從領(lǐng)先指標(biāo)上看，房地產(chǎn)銷售未見(jiàn)明顯起色。銷售是房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來(lái)源，按揭貸、定金預(yù)收款占房地產(chǎn)開發(fā)資金比重在50%左右，經(jīng)驗(yàn)上房地產(chǎn)銷售弱領(lǐng)先于新開工變化；但本輪新開工改善的同時(shí)，地產(chǎn)銷售表現(xiàn)低迷，今年首4個(gè)月按年跌20.2%。

　　類似地，土地成交表現(xiàn)低迷。在房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中，拿地領(lǐng)先于新開工，但房企拿地意愿同樣未見(jiàn)明顯改善。今年初百城土地成交面積增速一度好轉(zhuǎn)，5月按年再度降至跌35.1%；全國(guó)來(lái)看，土地購(gòu)置費(fèi)增速持續(xù)探底，今年首4個(gè)月按年跌6.1%。一方面，“高庫(kù)存”或壓制房企拿地意愿，4月廣義住宅庫(kù)銷比仍達(dá)25個(gè)月、待開發(fā)土地面積亦處于歷史高位。另一方面，政策引導(dǎo)下多地控制供地節(jié)奏、聚焦盤活利用存量用地等，或是土地成交低迷背景下，新開工出現(xiàn)改善的重要原因。

　　分區(qū)域看，東、西部地區(qū)對(duì)全國(guó)新開工的貢獻(xiàn)較為顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份尤為突出。其中，江蘇、廣東、山東、四川等省份邊際改善幅度較大，新開工面積增速分別按月回升7.7、6、8.3、7.6個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，中部地區(qū)新開工變化幅度不大，東北地區(qū)新開工面積占全國(guó)比重較低、影響有限。

　　城市層面，以上海、蘇州為代表的東部城市，新開工整體表現(xiàn)較好。細(xì)分城市看，三亞、蘇州、南通等東部城市的新開工面積回升幅度較大，4月按年表現(xiàn)分別較3月增加30.3、28.6、6.3個(gè)百分點(diǎn)，分別為升0.4%、升27%、跌18.4%；另有部分東部城市的新開工面積保持較快增長(zhǎng)，如上海、天津，今年首4個(gè)月新開工面積按年分別錄得6.8%、12.6%增長(zhǎng)。作為對(duì)比，一線城市中，北京的新開工面積維持低位，今年首4個(gè)月按年跌22.7%。

　　與全國(guó)情況相類似，城市層面商品房銷售延續(xù)偏弱格局；如蘇州、天津等新開工表現(xiàn)較好的城市，今年首4個(gè)月商品房銷售面積分別回落至跌37.7%及9.3%。土地成交情況則有所分化，去年以來(lái)蘇州、上海等城市土地成交面積增速整體呈現(xiàn)改善；南通、天津土地成交面積明顯回落，今年首5個(gè)月按年分別下滑至跌21%及48.6%。

　　政策加碼值得期待

　　本輪新開工改善的“政策驅(qū)動(dòng)”特征較為明顯，多地“白名單”項(xiàng)目持續(xù)落地，對(duì)房企融資形成支持。截至6月初，江蘇、浙江、四川等地房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目審批和資金投放持續(xù)增加；廣東等部分地區(qū)啟動(dòng)第三批“白名單”項(xiàng)目篩選工作。伴隨前期“白名單”項(xiàng)目放款推進(jìn)、后續(xù)項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)容，進(jìn)一步政策加碼下帶來(lái)的效果仍待觀察。

　　PSL（抵押補(bǔ)充貸款）等工具落地效果或?qū)⒊掷m(xù)顯現(xiàn)，專項(xiàng)債、超長(zhǎng)期特別國(guó)債加快發(fā)行也將對(duì)資金端形成進(jìn)一步補(bǔ)充。2023年12月和今年1月PSL合計(jì)新增5000億元（人民幣，下同），或主要用于支持“三大工程”項(xiàng)目；截至5月27日，國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行已合計(jì)發(fā)放“三大工程”貸款約1900億元。同時(shí)，今年5月各省新增專項(xiàng)債發(fā)行明顯加快，廣東、山東、浙江、四川等省當(dāng)月發(fā)債規(guī)模位居全國(guó)前列；從投向看，今年4、5月新增專項(xiàng)債投向“三大工程”的比重較高，分別為16.5%、8.5%。此外，萬(wàn)億超長(zhǎng)期特別國(guó)債投向中，或包含城中村改造、滿足居民高質(zhì)量住房需求項(xiàng)目等，也可能對(duì)地產(chǎn)開工建設(shè)形成支持。

　　但在政策落地過(guò)程中，地產(chǎn)基本面依然是重要影響因素；住宅庫(kù)存、房?jī)r(jià)收入比均處于高位的城市，新開工意愿或持續(xù)承壓。本輪新開工改善較多的上海、蘇州、天津等，住宅庫(kù)存普遍較低。4月，上海住宅出清周期約9個(gè)月，為一線城市中最低；蘇州住宅出清周期為21個(gè)月，在二線核心城市中偏低。地產(chǎn)發(fā)展新模式下，各地供地需依據(jù)“以人定房”、“以房定地”；住宅庫(kù)存、房?jī)r(jià)收入比均處于高位的城市，增量建設(shè)需求有限、政策或更加聚焦于“去庫(kù)存”，新開工或持續(xù)承壓。