圖：住宅按揭范圍雖然擴(kuò)大，但各間銀行的審批方式不盡相同，買家在申請按揭前宜先作了解。

　　上期（7月29日A12版）提及金管局已公布將按揭放寬措施涵蓋范圍擴(kuò)大至今年2月28日前已簽訂臨時買賣合約的一手自用住宅交易，不少現(xiàn)時需要申請上會的樓花買家得以受惠。

　　不過，要留意主要有兩類買家未必可獲提升按揭成數(shù)，一類是購置物業(yè)時已準(zhǔn)備透過九成按揭上會的買家，根據(jù)按揭保險計劃于2022年2月23日起之修訂，首置買家購買1000萬元或以下自用物業(yè)可申請高達(dá)九成按揭（僅適用于現(xiàn)樓，2023年9月22日起適用于樓花及現(xiàn)樓）；九成按保之合資格樓價上限一直維持至今，若果買家在2022年中買入一個900萬元樓花單位，準(zhǔn)備在物業(yè)落成后申請九成按揭上會，由于按揭成數(shù)已難以進(jìn)一步提升，現(xiàn)時申請按揭的成數(shù)亦同樣高達(dá)九成，難以有進(jìn)一步放寬。換言之，若然估值已有所下跌，便需以估值計算按揭成數(shù)，實質(zhì)批出之按揭金額或有所減少。

　　非自用物業(yè)買家不獲放寬

　　另一類是非自用物業(yè)買家，擴(kuò)大按揭放寬范圍主要希望幫助置業(yè)作自用需要的買家，故此有關(guān)放寬范圍僅適用于自用物業(yè)，若果屬于出租物業(yè)，有關(guān)按揭申請則未可跟隨放寬范圍，例如買家于2022年買入樓花單位準(zhǔn)備作出租之用，現(xiàn)時申請按揭上會之按揭成數(shù)仍維持放寬前之高達(dá)五成。

　　不過，對于買樓收租的人士亦有喜訊，金管局公布可計作入息證明的租金收入扣減率可由不少于三成至四成，降低到不少于兩成。

　　銀行一般可將物業(yè)租金收入列入按揭申請人的入息計算，但并非計足租金之100%，原因是業(yè)主將物業(yè)出租亦涉及一些支出包括維修費、地租、差餉、管理費、物業(yè)空置成本及相關(guān)稅項等，以往若按揭申請人能出示租約及租金證明，銀行可將租金收入打七折后計算，現(xiàn)時這個上限可提高至高達(dá)八折計算，即是買樓收租人士可將租金收入高達(dá)八成列作入息計算還款能力，變相較以往容易符合供款占入息比率之規(guī)定。但留意，租金打八折之計法并非一個硬指標(biāo)，銀行可因應(yīng)信貸風(fēng)險作出認(rèn)為較合適的計法，所以銀行之間對于租金收入的評估方式未必相同。

　　另外，若借款人未能出示租約及租金證明，暫見銀行仍可將物業(yè)之預(yù)估租金打六折后計算。

　　盡管放寬按揭的范圍已擴(kuò)大，銀行之間的審批方式及尺度始終不盡相同，加上銀行之間的物業(yè)估值亦有機(jī)會出現(xiàn)差幅，買家在申請按揭前宜先作了解。