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?樓市智庫/銀主盤急增 細價樓占80%\中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁 陳永杰

2024-09-13 05:02:09大公報
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  圖:過去三年樓價下跌三成至四成,上車盤容易淪為銀主盤重災(zāi)區(qū)。

  美國9月減息機會極高,官方及業(yè)界都很正面,認為香港樓市終有救。無論美國聯(lián)儲局減0.25厘或是0.5厘,最重要是本港三大銀行會否即時跟減,而減息對樓市絕對起到極大正面影響。

  本港迎來減息周期,但很多處于水深火熱之中的小業(yè)主,未必等到減息這一日來臨。面對利率高企及經(jīng)濟疲弱夾擊,業(yè)主斷供物業(yè)情況升溫。

  中原地產(chǎn)最新一份報告顯示,目前銀主盤數(shù)量積壓至逾340間,打破2008年金融海嘯時期的紀錄,創(chuàng)下近17年新高。如與疫情前的銀主盤數(shù)量僅數(shù)十個比較,可見目前斷供問題十分顯著。本港經(jīng)濟環(huán)境未有改善,相信銀主盤數(shù)字還未見頂。

  上車盤成為銀主盤重災(zāi)區(qū),目前樓價1000萬元以下的銀主盤數(shù)量升至逾200伙,8月錄210伙,按年升近三成。而這類銀碼的細價銀主盤,占整體逾80%,亦高于去年同期約75%。當中,亦以700萬元以下物業(yè)斷供最嚴重,占近九成。

  相反,樓價5000萬元以上的豪宅銀主盤,8月只有9伙,少于去年同期的11伙。細價樓銀主盤睇落嚴重,不排除與近年放寬按揭政策而吸引大批上車客置業(yè)有關(guān)。而豪宅業(yè)主較具實力及理財方面較佳。況且,豪宅成交量向來極少,占整體成交不足1%。

  近期二手市場以低價成交主導,部分屋苑樓價已重返8、9年,甚至10年前水平。尤其是于2021年后高位入市業(yè)主,若當時承造高于七成按揭支付樓價,由于過去3年樓價已跌三成至四成,意味單位市值已低于按揭貸款額,當出現(xiàn)“資不抵債”,相信理論上只要業(yè)主準時供樓,銀行亦不會咄咄逼人,但市場已出現(xiàn)業(yè)主抬錢賣樓個案。

  出現(xiàn)抬錢賣樓個案

  什么是抬錢賣樓?舉例,有上車客于2021年以500萬元購入一個屯門1房單位,承造九成按揭,貸款450萬元。惟3年過后,但單位或已跌至350萬元,賬面已損失150萬元,但并不是業(yè)主想蝕賣就賣這么簡單,因為賣樓后尚欠銀行約430萬元貸款,意味需抬錢約80萬元才有能力蝕讓。

  80萬元不是細數(shù),如果業(yè)主每月供樓掹掹緊的話,何來有能力抬錢賣樓。蝕得起賣樓的業(yè)主,本身較具實力,或有來自家人等其他資金協(xié)助。

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