圖：新加坡組屋模式被視為解決當(dāng)代住房問題的典范，組屋的維修與翻新由政府主導(dǎo)，市場(chǎng)實(shí)施，居民監(jiān)督。

　　當(dāng)前，中國(guó)房屋養(yǎng)老金制度正處于探索建立階段，大家關(guān)注房屋養(yǎng)老金錢從哪來、如何用、怎么管等問題。我們從國(guó)際視角探索，不同國(guó)家如何通過征收住房維修基金實(shí)現(xiàn)房屋的長(zhǎng)期維護(hù)。

　　新加坡房屋分為組屋、共管式公寓、私人住宅和其他住宅，不同類型社區(qū)的維修翻新方式不同。其中，新加坡組屋模式被視為解決當(dāng)代住房問題的典范，組屋的維修與翻新由政府主導(dǎo)，市場(chǎng)實(shí)施，居民監(jiān)督。

　　根據(jù)新加坡統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2023年，居住在組屋的家庭戶占78%，可以說是新加坡最普遍的住宅類型。而組屋房齡增長(zhǎng)，給居民生活帶來不便。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至1990年，新加坡66.8萬套已建成公共住宅中，20年至30年樓齡的老舊公共住宅占比達(dá)53.7%。早期公共住宅建筑逐漸老化，早期的設(shè)計(jì)和建造水平不再滿足居民生活需要，老年居民比例提升，停車位等公共設(shè)施短缺等問題逐漸顯現(xiàn)。

　　為應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，讓舊組屋持續(xù)保持房產(chǎn)價(jià)值和宜居性，從20世紀(jì)90年代開始，新加坡建屋發(fā)展局（HDB）開始實(shí)行組屋翻新計(jì)劃，并以此來推動(dòng)新加坡的舊區(qū)改造。

　　組屋的日常維護(hù)由業(yè)主、HDB分局、市鎮(zhèn)理事會(huì)三者共同參與。業(yè)主負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)公寓個(gè)人區(qū)域，HDB會(huì)對(duì)具有專業(yè)資質(zhì)的承辦商進(jìn)行列表，以供屋主選擇。HDB分局會(huì)統(tǒng)一組織物業(yè)公司，提供全面的房屋管理及物業(yè)管理服務(wù)。市鎮(zhèn)理事會(huì)是自治法律實(shí)體，負(fù)責(zé)管理、維護(hù)和改善組屋住宅單位和商業(yè)物業(yè)的共同財(cái)產(chǎn)，包括走廊、露臺(tái)、電梯、水箱、公共照明和開放空間。

　　組屋的翻新是由HDB組織，在不同時(shí)期制定針對(duì)不同問題的維修計(jì)劃。當(dāng)前，新加坡政府開展住宅重新發(fā)展計(jì)劃，以保持老舊組屋的適住。包含家庭改善計(jì)劃（HIP）、電梯升級(jí)計(jì)劃（LUP）、鄰里重建計(jì)劃（NRP）、重塑我們的家園計(jì)劃（ROH）四類。

　　2007年HDB推出了家庭改善計(jì)劃代替主要翻新計(jì)劃和過渡期翻新延伸計(jì)劃中的室內(nèi)改進(jìn)項(xiàng)目。在99年的租約期內(nèi)，組屋將進(jìn)行兩次重大升級(jí)。第一個(gè)家庭改善計(jì)劃（HIP），幫助居民解決常見的維護(hù)問題，如混凝土剝落。第二輪政府改善計(jì)劃（HIP-Ⅱ），旨在保障公寓的安全、宜居和保值。當(dāng)公寓被HDB列入HIP計(jì)劃，且75%以上符合條件的新加坡公民家庭投票支持HIP時(shí)，組屋的翻新工作才會(huì)開展。組屋的翻新工程由社會(huì)公司承包，居民成立鄰里工作委員會(huì)，監(jiān)督翻新工程的進(jìn)展以及收集和反饋居民意見。

　　維修費(fèi)用共同承擔(dān)

　　早期的組屋翻新，資金大部分由HDB承擔(dān)，業(yè)主支付少部分。如主要翻新計(jì)劃（MUP）中，據(jù)媒體的報(bào)道，第一次享受此項(xiàng)計(jì)劃的新加坡公民，如選擇標(biāo)準(zhǔn)更新，即不增加使用面積，則只需支付7%至14%的更新費(fèi)用。以三房式為例，房主支付2700坡元，HDB分擔(dān)3.49萬坡元。

　　當(dāng)前，組屋的維修資金包含日常維護(hù)費(fèi)及住宅重新發(fā)展計(jì)劃資金共同完成。

　　組屋房主按月向市鎮(zhèn)理事會(huì)繳納維護(hù)費(fèi)。組屋通過收取維護(hù)費(fèi)（S&CC）來保持運(yùn)作，組屋房主每月需繳納給市鎮(zhèn)理事會(huì)的費(fèi)用，用來維護(hù)和升級(jí)組屋的公共區(qū)域。政府會(huì)根據(jù)屋主身份、屋主所擁有的財(cái)產(chǎn)情況對(duì)S&CC進(jìn)行部分退款，也會(huì)出臺(tái)保障計(jì)劃給予公民S&CC退還福利。根據(jù)新加坡市鎮(zhèn)理事會(huì)提供的信息，經(jīng)過優(yōu)惠措施后，組屋居民每月需支付的S&CC一般在20至115坡元之間，各市鎮(zhèn)相同房型的月度S&CC存在個(gè)位數(shù)差異。

　　市鎮(zhèn)理事會(huì)資金按分配在日常維護(hù)及周期性維修中。根據(jù)《2017年鎮(zhèn)議會(huì)（儲(chǔ)備基金最低繳款）財(cái)務(wù)規(guī)則》，S&CC用于支付日常維護(hù)工作，如清潔工程，園藝維護(hù)，垃圾收集和建筑物維護(hù)等。在市鎮(zhèn)理事會(huì)收集的資金中（包括S&CC），26%用于儲(chǔ)備基金，即長(zhǎng)期周期性更換和大修，如周期性重新噴漆，以及屋頂系統(tǒng)、水泵和供水系統(tǒng)以及供電系統(tǒng)的更新或更換，14%用于電梯更換基金，用于更換電梯和電梯升級(jí)工程。

　　政府針對(duì)老舊組屋開展住宅重新發(fā)展計(jì)劃，四類計(jì)劃均由政府全額資助或補(bǔ)貼大部分費(fèi)用。對(duì)于新加坡公民家庭，政府全額資助HIP的基本改進(jìn)，并補(bǔ)貼大部分可選改進(jìn)項(xiàng)。根據(jù)HDB信息，可選改進(jìn)有很高的補(bǔ)貼，最高達(dá)95%。電梯升級(jí)計(jì)劃（LUP），由政府及市鎮(zhèn)理事會(huì)補(bǔ)貼大部分費(fèi)用，公寓業(yè)主支付最多3000坡元。鄰里重建計(jì)劃（NRP），由政府全額資助。