美國(guó)大手減息0.5厘，再加上受惠于人才計(jì)劃及留學(xué)生來(lái)港，帶動(dòng)租金回報(bào)率不斷攀升，尤其中小型住宅單位，租金回報(bào)升勢(shì)跑贏大市。筆者留意到，差餉物業(yè)估價(jià)署最新公布數(shù)字顯示，實(shí)用面積約431方呎以下的私人住宅A類細(xì)單位回報(bào)率已連升三個(gè)月，7月沖上3.6厘，按年升逾兩成，兼創(chuàng)2012年7月后的12年新高。

　　每個(gè)物業(yè)的租金回報(bào)率均不同，視乎入市時(shí)間。過(guò)去幾年樓市經(jīng)歷大幅調(diào)整后，樓價(jià)跌、租金升，現(xiàn)時(shí)買樓收租回報(bào)更高，比三年前低位回升近六成。

　　最簡(jiǎn)單的計(jì)算回報(bào)率方法，就是將全年租金除以買入樓價(jià)，所得出的百分比就是租金回報(bào)率。而當(dāng)租金回報(bào)率高于按揭利率，代表供樓已平過(guò)租樓，可視作買樓自用及投資的較佳時(shí)機(jī)，不少買家會(huì)視之為入市信號(hào)之一，認(rèn)為樓市跌浪已近尾聲，撈底機(jī)會(huì)到。

　　舉一個(gè)實(shí)例，一名投資者于今年3月，即政府全面撤辣后以304萬(wàn)元購(gòu)入九龍灣得寶花園一個(gè)面積265方呎單位收租，并于本月成功以1.23萬(wàn)元租出，業(yè)主一年收租約14.8萬(wàn)元，回報(bào)近4.9厘，屬理想水平。目前供樓利息4.125厘，意味此單位賬面已“供平過(guò)租”。當(dāng)然，要留意管理費(fèi)、差餉地租等隱藏成本。但以上述細(xì)單位為例，扣除以上所有開支后，回報(bào)率仍逾4厘，較現(xiàn)時(shí)一般銀行定存息率約3.5厘為高。

　　八十年代供樓最苦

　　回報(bào)率與樓價(jià)走勢(shì)息息相關(guān)，在2009年至2021年大牛市，樓價(jià)連升十三年，累升近2.8倍，同期細(xì)價(jià)樓收租回報(bào)率由4.2厘，跌至2.4厘；而2022年至今，樓價(jià)跌逾11%，回報(bào)率則由2.5厘升至3.4厘。由此可見，當(dāng)樓價(jià)升，回報(bào)率普遍向下；反之，回報(bào)率升，樓價(jià)則相對(duì)抵買。翻查紀(jì)錄，以上世紀(jì)八十年代末至九十年代初買細(xì)價(jià)收租回報(bào)最可觀，當(dāng)時(shí)回報(bào)率高逾8厘。但大家不要忘記，八十年代供樓利息同樣是歷來(lái)最高，按揭息率為P+2至3厘，而當(dāng)年的P是19厘，即實(shí)際按揭息率就高達(dá)21至22厘?？梢姰?dāng)年市民供樓是非常辛苦，單是供樓已占去收入的一半，與今日的息口比較，可謂差天共地。