圖：減息周期來臨，加上影響樓市的多項(xiàng)指數(shù)見好轉(zhuǎn)，現(xiàn)時(shí)樓價(jià)對(duì)用家及投資者有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

　　美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局公布最新議息結(jié)果，大幅減息0.5厘，這是美國(guó)自2020年3月以來首次減息，減息幅度不但較預(yù)期高，而且今年還有進(jìn)一步減息的可能。更重要的是，本港大型銀行今次亦超乎預(yù)期減息0.25厘，隨著減息周期啟動(dòng)，相信有望帶動(dòng)資金流入其他投資板塊。

　　現(xiàn)時(shí)本港樓價(jià)已經(jīng)較高峰期跌近三成，加上租金升幅凌厲，對(duì)自用及投資極具吸引力，磚頭價(jià)值有望重新抬頭。雖然與3年前相比，本港按揭息率明顯上升，但隨著樓價(jià)高位回落，加上期內(nèi)家庭收入上升，令到買家入市能力反而提升。

　　以一個(gè)約850萬元的單位為例，2021年8月樓價(jià)高位、供款30年及七成按揭計(jì)算，當(dāng)時(shí)“經(jīng)絡(luò)按揭息率指數(shù)”（MMI）僅1.58厘，即每月供款約20764元；現(xiàn)時(shí)樓價(jià)已由高位下跌約28%，即該單位樓價(jià)跌至約612萬元，假設(shè)同樣以供款30年及七成按揭計(jì)算，今次本港按揭息率下調(diào)0.25厘，預(yù)計(jì)MMI由今年8月4.14厘減至3.89厘，上述個(gè)案的每月供款調(diào)低至20182元。由于居于私宅的家庭月入中位數(shù)由3年前約3.76萬元上升至最新4.1萬元，令供樓負(fù)擔(dān)比率由55.2%下調(diào)至約49.2%?？梢娤⒖谙抡{(diào)0.25厘，加上收入增加、供樓負(fù)擔(dān)減，置業(yè)更容易。

　　與此同時(shí)，最新7月份本港定期存款高達(dá)9.97萬億元，創(chuàng)出紀(jì)錄新高。隨著美國(guó)踏入減息周期，本港息率料將會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，定期利息亦續(xù)減，將驅(qū)使資金流出。保守估計(jì)只要當(dāng)中1%流入樓市，已可帶來997億元成交額，以今年首8個(gè)月平均每個(gè)住宅單位（包括一手及二手）820萬元計(jì)算，等同于約1.2萬個(gè)單位的需求，預(yù)計(jì)減息將刺激樓市成交，樓價(jià)或有望喘定回穩(wěn)。

　　再者，近年租金持續(xù)攀升，美聯(lián)“租金走勢(shì)圖”最新8月份以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅平均呎租報(bào)約37.88元，連升6個(gè)月，并創(chuàng)近5年新高。隨著本港按息回落，市民入市置業(yè)的意欲亦會(huì)提高，將促使“轉(zhuǎn)租為買”個(gè)案增加；同時(shí)，近年租金升、樓價(jià)跌，帶動(dòng)租金回報(bào)率向上。相信隨著本港按息回落，而上升不少的租金回報(bào)率亦會(huì)吸引部分投資者加快入市步伐，有助成交量上升。

　　新盤加快應(yīng)市 成交轉(zhuǎn)旺

　　筆者認(rèn)為，不少新盤會(huì)趁利好消息下接連登場(chǎng)，料第四季一手成交量有望達(dá)至4700宗，較本季估計(jì)約2600宗大升約八成；二手方面，在新盤搶攻之下，表現(xiàn)未及一手，估計(jì)第四季二手住宅成交量約9500宗，較本季估計(jì)約9000宗上升逾5%；至于樓價(jià)方面，料本港樓價(jià)未會(huì)即時(shí)急彈，惟樓價(jià)或有望喘定回穩(wěn)。

　　美國(guó)息口終于回落，影響本港樓市的多項(xiàng)指數(shù)亦見好轉(zhuǎn)，現(xiàn)時(shí)樓價(jià)已對(duì)投資者具相當(dāng)?shù)奈?，因此筆者建議特區(qū)政府將住宅物業(yè)納入投資移民的適用范圍，以吸引更多內(nèi)地及海外的資金、人才及家族到港發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)本港的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并且對(duì)住宅成交帶來正面支持。