圖：上周本港銀行跟隨美國(guó)減息后，多達(dá)19個(gè)樓盤(pán)晉身“供平過(guò)租屋苑”，較去年同期增加近四倍。

　　住宅租金升不停，各區(qū)“供平過(guò)租”屋苑急涌現(xiàn)。上周本港銀行跟隨美國(guó)減息后，中原城市租金指數(shù)138個(gè)屋苑之中，多達(dá)19個(gè)樓盤(pán)晉身“供平過(guò)租屋苑”，較去年同期增加近四倍。隨著減息周期正式啟動(dòng)，供平過(guò)租效應(yīng)擴(kuò)散，將會(huì)吸引更多租客轉(zhuǎn)租為買(mǎi)，成為樓市另一股推動(dòng)力。

　　特區(qū)政府大力輸入各項(xiàng)人才，住宅租金升幅明顯跑贏樓價(jià)。差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，本港私樓租金已連升6個(gè)月，累升逾7%，創(chuàng)近6年新高，較2019年歷史高位僅低1.3%。相反樓價(jià)連跌4個(gè)月，創(chuàng)近9年新低，自2021年9月高位計(jì)至今累跌近27%。樓價(jià)急插水、租金勁升，加上本港跟隨美國(guó)減息，新造按揭息率由4.125厘降至3.875厘，令“供平過(guò)租”時(shí)代重臨，促使“轉(zhuǎn)租為買(mǎi)”及投資者入市情況增加。

　　所謂“供平過(guò)租”是指，業(yè)主每月供樓比起租住同一單位的租金為低，或租金回報(bào)率高于按揭利率。

　　差餉物業(yè)估價(jià)署資料顯示，港島區(qū)一個(gè)面積431方呎私樓單位，過(guò)去3年平均售價(jià)下跌近250萬(wàn)元或33%，8月低見(jiàn)512.8萬(wàn)元，而上月租住同一個(gè)面積單位的租金卻要21021元，回報(bào)率高達(dá)4.7厘，若承造七成按揭，分30年還款，月供16880元，已供比租低4141元或兩成。中原城市租金回報(bào)率7月升至3.32%，創(chuàng)逾十一年半新高。

　　以目前P按息率3.875厘計(jì)，中原城市租金指數(shù)138個(gè)成份屋苑之中，7月有110個(gè)屋苑的回報(bào)率重上3厘水平，當(dāng)中19個(gè)更達(dá)3.875厘以上，即高于現(xiàn)按揭利率水平，晉身“供平過(guò)租”屋苑。如果使用現(xiàn)時(shí)定息3.15厘產(chǎn)品，供平過(guò)租屋苑更增至96個(gè)，占整體近七成。翻查紀(jì)錄，去年同期僅4個(gè)屋苑“供平過(guò)租”，更有近八成、即109個(gè)屋苑的回報(bào)率不足3厘。

　　上月回報(bào)達(dá)4厘以上的屋苑，占15個(gè)，主要為樓價(jià)三、四百萬(wàn)元細(xì)價(jià)樓。其中位于堅(jiān)尼地城的嘉輝花園，過(guò)去一年租金升幅達(dá)20%，帶動(dòng)租金回報(bào)升至4.96厘，成為全港租金回報(bào)最高屋苑。

　　另外，回報(bào)低至1厘的屋苑，亦由去年同期9個(gè)，減至5個(gè)，年底有望絕跡?，F(xiàn)時(shí)回報(bào)率最低的成份屋苑為跑馬地禮頓山，7月回報(bào)率1.76厘，與去年同期相若。

　　（作者為中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁）