圖:中國近年的房地產(chǎn)政策逐步從側(cè)重需求,轉(zhuǎn)向更多側(cè)重供給。
中國居民并不是缺少購房能力,而是預(yù)期偏弱導(dǎo)致剛需遞延與積壓,這一點(diǎn)與上世紀(jì)九十年代的日本樓市有所不同。中國的房地產(chǎn)政策更多側(cè)重供給,房企出險(xiǎn)導(dǎo)致竣工風(fēng)險(xiǎn)暴露,進(jìn)而影響居民對于住宅交付的擔(dān)憂。但政策并未直接遏制需求,居民承受的壓力是要小于當(dāng)時(shí)的日本家庭。
在2018年之前,中國地產(chǎn)調(diào)控更側(cè)重需求,通過短時(shí)間快速加息或降息、收緊限購限售等手段進(jìn)行政策調(diào)控。但2018年后,調(diào)控需求的政策工具動(dòng)用頻率明顯減少,貸款利率未再出現(xiàn)大幅調(diào)升的情況,直到2021年房地產(chǎn)市場開始走弱時(shí),個(gè)人住房貸款利率都一直持平于5厘至5.6厘附近。
以2018年“資管新規(guī)”為代表,政策側(cè)重開始向供給側(cè)轉(zhuǎn)變,2021年“三條紅線”加強(qiáng)房企融資監(jiān)管,也拉開了本輪地產(chǎn)調(diào)整的序幕。
以2018年資管新規(guī)為標(biāo)志,政策開始側(cè)重對房企供給側(cè)融資監(jiān)管的收緊,2021年“三條紅線”是監(jiān)管政策趨于強(qiáng)化的標(biāo)志。而由于房企前期杠桿過高的問題,短期流動(dòng)性問題引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)一次性暴露,房企信用融資增速由10%以上大幅下滑至負(fù)數(shù)區(qū)間(-10%),史上罕見出現(xiàn)房地產(chǎn)信用融資先于銷售資金走弱的現(xiàn)象,房企比居民先承受壓力。融資收縮也觸發(fā)統(tǒng)計(jì)局對地產(chǎn)基數(shù)進(jìn)行調(diào)整,數(shù)據(jù)上時(shí)點(diǎn)完全對應(yīng),這也是調(diào)控供給的“連鎖反應(yīng)”。
日本政策調(diào)控更多側(cè)重需求,短期大幅加息降息,1990年代地產(chǎn)泡沫破滅也更多源于政策遏制需求、與中國不同。日本調(diào)控時(shí)供需政策均加碼,但更側(cè)重遏制需求。為應(yīng)對“廣場協(xié)議”后貨幣寬松與金融自由化帶來的資產(chǎn)泡沫,日本于1989年5月開始采取一系列緊縮政策,貸款利率迅速從2.5厘提高到1990年8月的6厘。此外,1990年3月底日本央行出臺(tái)《控制不動(dòng)產(chǎn)融資總量的通知》,控制金融機(jī)構(gòu)對住宅的融資余額,直接觸發(fā)了1991年房地產(chǎn)市場的大幅調(diào)整。
中國城鎮(zhèn)化率更低
人口增長方面,當(dāng)下中國與日本1990年代均經(jīng)歷人口增速下行、老齡化率較高的問題。日本人口增速由1985年0.6%,下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)至1990年0.3%。人口結(jié)構(gòu)方面,1985年前日本老齡化率提升速度并不快,年均提升0.25個(gè)百分點(diǎn)左右,但此后老齡化率加快提升,1990年后年均提升0.5個(gè)百分點(diǎn),1994年達(dá)到14.4%,與當(dāng)下中國老齡化率(14.3%)接近。在人口問題暴露的同時(shí),地產(chǎn)銷售均出現(xiàn)大幅調(diào)整。1991年前日本地產(chǎn)銷售持續(xù)改善,但1991年大幅回落41.3%。
人口流動(dòng)類需求對地產(chǎn)需求影響更大,中國城鎮(zhèn)化率明顯低于同期日本近14個(gè)百分點(diǎn)。過去20年中國地產(chǎn)銷售走強(qiáng)并非單純源于人口增長,同期中國人口增速基本處于1%以下。銷售高增更多源于城鎮(zhèn)化提速帶來的人口流動(dòng)類需求。數(shù)據(jù)上也表現(xiàn)為城鎮(zhèn)購房年齡人口與城鎮(zhèn)化率明顯正相關(guān)。我們采用世界銀行統(tǒng)一口徑進(jìn)行中日對比,當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化率為64%,明顯低于日本同期(1993年,77.7%)。從這個(gè)意義來說,當(dāng)下中國地產(chǎn)需求空間仍大于1990年代的日本。
地產(chǎn)銷售方面,中日均明顯回落,但特征不同,地產(chǎn)調(diào)整初期日本銷量下行幅度更深,而階段性下行周期卻短于當(dāng)下中國。通過將2021年中國和1990年日本對應(yīng),比較地產(chǎn)調(diào)整前后銷售面積的表現(xiàn)。在地產(chǎn)調(diào)整前,中日地產(chǎn)銷售面積均持續(xù)上升。而在地產(chǎn)調(diào)整的第一年,日本地產(chǎn)銷售降幅高達(dá)41.3%,明顯大于同期中國(-21.8%)。但日本地產(chǎn)銷售在下滑第三年后即出現(xiàn)階段性反彈跡象(1993年),1994年銷售面積更是超過地產(chǎn)調(diào)整前。但中國地產(chǎn)銷售調(diào)整第四年時(shí)銷售仍在下行(2024年)。
日本購房能力更弱
中國房企壓力大于日本。其一體現(xiàn)為新開工下滑幅度更大、時(shí)間更長,而日本新開工下行一年后即回升。中國在房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露后,新開工已持續(xù)收縮四年,目前水平較2020年最高值已下滑68%,下滑幅度大于同期銷售面積(下滑45%)。反映中國政策更側(cè)重調(diào)控供給側(cè)房企的特征。而日本新開工1991年明顯下滑14.4%,但1992年即恢復(fù)正增長(1.5%),1994年甚至恢復(fù)至地產(chǎn)調(diào)整前水平。
其二體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格方面,中日房價(jià)下行幅度接近,但中國房企出險(xiǎn)后拿地主體減少,導(dǎo)致地價(jià)下行幅度明顯大于日本。通過OECD(經(jīng)合組織)統(tǒng)一口徑可比數(shù)據(jù),在地產(chǎn)調(diào)整后,日本全國平均房價(jià)指數(shù)3年下滑10%,與中國同期下滑幅度(-12%,OECD可比口徑)基本接近。但地價(jià)方面,日本地價(jià)指數(shù)在地產(chǎn)調(diào)整后13年下滑32%,而中國地價(jià)下滑32%只用了4年。
居民端,中國居民大規(guī)模預(yù)防式儲(chǔ)蓄,中低收入群體儲(chǔ)蓄率高于高收入群體,居民仍保有購房能力,但預(yù)期轉(zhuǎn)弱。日本儲(chǔ)蓄增速則明顯下滑、購房能力下降。中國地產(chǎn)調(diào)整后居民儲(chǔ)蓄增速上升,截至2024年9月,居民儲(chǔ)蓄相對地產(chǎn)調(diào)整前(2020年底)增加56萬億元人民幣,相當(dāng)于2011年至2020年總和。
其中,低收入群體儲(chǔ)蓄率上升幅度高于高收入群體,按人均可支配收入對省份數(shù)據(jù)進(jìn)行排序可以發(fā)現(xiàn),近3年低收入省份新增儲(chǔ)蓄率平均為20%左右,西藏(33%)、山西(26%)較高,而高收入地區(qū)除北京儲(chǔ)蓄率較高以外(24%),上海、浙江、江蘇均處于15%以下。而反觀日本,1991年后,儲(chǔ)蓄存款增速在5%至6%附近,甚至還慢于地產(chǎn)調(diào)整前速度(9%)。
從宏觀來看,居民在地產(chǎn)調(diào)整中行為更多演化成預(yù)防式儲(chǔ)蓄,中低收入群體儲(chǔ)蓄率上升的情況也非常明顯,不僅是高收入群體增加儲(chǔ)蓄。說明中國居民購房能力仍在,但預(yù)期偏弱,與日本購房能力與預(yù)期雙弱有所不同。從微觀來看,2020年前,中國居民收入增速與地產(chǎn)銷售增速變化方向相反,意味著居民在弱經(jīng)濟(jì)下對政策刺激地產(chǎn)的預(yù)期,投資性需求占主導(dǎo)。而2021年以來首次長時(shí)間的地產(chǎn)調(diào)整,打破了居民關(guān)于房價(jià)剛性上漲的預(yù)期、金融屬性被擠出,地產(chǎn)銷售增速開始與收入增速同向變化。
生育與就業(yè)是關(guān)鍵
作為房企提供的主要商品,商品屬性出問題(住宅交付與質(zhì)量不被居民信任),是導(dǎo)致期房現(xiàn)房分化與居民觀望的關(guān)鍵。同時(shí),作為租房的主要群體,青年就業(yè)壓力已持續(xù)導(dǎo)致房租CPI同比下滑至0以下,也會(huì)拖累租金回報(bào)率,進(jìn)而影響地產(chǎn)企穩(wěn)的必要條件。而從未來人口結(jié)構(gòu)來看,置換性購房(40歲以上),以及為長大后子女購房(20至25歲)年齡段人口增速仍在上升,但結(jié)婚年齡段人口增速或?qū)⑾禄?7%(2027年),加之居民生育意愿也在下滑,就業(yè)問題也會(huì)連帶影響居民結(jié)婚生育的規(guī)劃,中短期地產(chǎn)需求面臨適齡人口、生育意愿均下滑的雙重壓力。
若人行進(jìn)一步降息推動(dòng)租金回報(bào)率與貸款利率利差擴(kuò)大,財(cái)政支持“保交樓”與穩(wěn)定就業(yè)和生育,且避免現(xiàn)房流動(dòng)性“虹吸”期房的問題,地產(chǎn)或可見到止跌回穩(wěn)。從中長期看,發(fā)揮中國較海外更明顯的城鎮(zhèn)化空間優(yōu)勢,在二、三線房價(jià)收入比已充分調(diào)整后,以工業(yè)化引導(dǎo)更均衡的城鎮(zhèn)化,或是地產(chǎn)回穩(wěn)的長遠(yuǎn)之計(jì)。在總?cè)丝谙萑胴?fù)增長背景下,引導(dǎo)城鎮(zhèn)化空間釋放、促進(jìn)人口流動(dòng)類需求非常關(guān)鍵,中國城鎮(zhèn)化率跟可比經(jīng)濟(jì)體相比仍有8至10個(gè)百分點(diǎn)的上升空間。而全球經(jīng)濟(jì)史證明,城鎮(zhèn)化的推進(jìn)有賴于工業(yè)化的再提速,通過可貿(mào)易部門的產(chǎn)能轉(zhuǎn)移引導(dǎo)人口在區(qū)域間更均衡流動(dòng)。而目前二、三線房價(jià)收入比已調(diào)整回2015年前水平,近4年裝備制造業(yè)、電子產(chǎn)業(yè)鏈等已在向中西部轉(zhuǎn)移,成都、長沙等城市人口在2019至2023年增長20%以上。
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