圖：近年本港樓市一直出現(xiàn)樓價(jià)跌租金升的情況。

　　過去幾年，香港樓市出現(xiàn)了一種不常見的現(xiàn)象──住宅租金持續(xù)上升，樓價(jià)顯著回落?；仡櫧瓴铕A物業(yè)估價(jià)署的私人住宅樓價(jià)及租金走勢，整體樓價(jià)已經(jīng)自2022年開始連續(xù)三年下跌，但過去兩年間整體租金卻連續(xù)上升，即使去年初樓市全面撤辣后，成交顯著增加，樓價(jià)稍稍反彈，力度亦沒法維持超過首季，住宅樓價(jià)無力回升，悲觀的情緒又再彌漫市場。

　　相信大家亦明白，租金上升而樓價(jià)回落，整體回報(bào)增加，自然會(huì)吸引投資者開始將資金轉(zhuǎn)為買樓收租，理應(yīng)對樓價(jià)有一定的支持作用，但在過去幾年間的高息環(huán)境下，即使買樓收租的回報(bào)有所增加，吸引力亦不及過去幾年銀行定期存款息率吸引。事實(shí)上，去年底美國展開減息周期，息口稍稍回落已吸引部分資金轉(zhuǎn)投樓市；由于收租客回升，樓價(jià)一度出現(xiàn)回升，租金亦輕微回落。

　　但整體而言，去年樓市仍然是樓價(jià)跌租金升。以私人住宅樓價(jià)指數(shù)計(jì)算，去年整體樓價(jià)指數(shù)回落7.2%，而期間租金指數(shù)卻持續(xù)錄得升幅，全年升3.3%。其中，面積430平方呎以下的A類細(xì)單位，最新回報(bào)率已由前年年底的3.2%，顯著回升至最新3.6%。

　　筆者一再強(qiáng)調(diào)樓價(jià)跌租金升，應(yīng)該只是短暫的現(xiàn)象。不過，最新1月份的數(shù)據(jù)顯示，樓市再度出現(xiàn)租金升、樓價(jià)跌的現(xiàn)象。1月樓價(jià)回落0.45%，而最新租金再升0.42%，租金連升兩個(gè)月，并重上近4個(gè)月高位。目前租金亦處于高位徘徊，而樓價(jià)亦出現(xiàn)見底回升的跡象，相信今年未必會(huì)再出現(xiàn)樓價(jià)跌租金升的現(xiàn)象。

　　樓價(jià)呈現(xiàn)見底回升跡象

　　大家亦開始留意到，因應(yīng)樓價(jià)跌租金升，近期市場上已陸續(xù)出現(xiàn)供平過租的現(xiàn)象，特別在細(xì)價(jià)樓市場更加明顯。在最新財(cái)政預(yù)算案中，將400萬元以下的細(xì)價(jià)樓印花稅調(diào)低至100元，為細(xì)價(jià)樓市場助燃，相信未來細(xì)價(jià)樓成交仍會(huì)持續(xù)急增，加上美國降息周期尚未完結(jié)，市場預(yù)期美國最快于下半年重啟減息周期。息口再度回落之下，買樓收租亦會(huì)變得吸引，供平過租亦會(huì)更加明顯，樓價(jià)跌租金升，是買家趁低吸納的好時(shí)機(jī)。

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