在美聯(lián)儲政策轉(zhuǎn)向，以及中國逆周期政策調(diào)節(jié)力度加大環(huán)境中，一線城市優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)受到追捧。仲量聯(lián)行(JLL)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度上海房地產(chǎn)投資市場共達(dá)成28宗交易，成交額較二季度增長14.3%至172.6億元(人民幣，下同)。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負(fù)責(zé)人孫翎介紹，上季滬辦公樓資產(chǎn)最受青睞，零售物業(yè)資產(chǎn)也展現(xiàn)出較強(qiáng)投資吸引力，“72%的交易源于投資型買家，外資的交易占比也從二季度的3%飆升至三季度的37%”。

　　三季度投資型買家成為上海房地產(chǎn)投資市場的主力，外資買家的參與度也大幅提升 / 記者 倪巍晨 攝

　　小體量房地產(chǎn)項(xiàng)目是上季滬房地產(chǎn)投資市場的成交主力。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)稱，三季度上海所有房地產(chǎn)成交項(xiàng)目中，成交金額不足10億元的項(xiàng)目占比高達(dá)79%。從成交資產(chǎn)類別看，辦公樓資產(chǎn)吸引了包括行業(yè)企業(yè)、政府平臺等眾多投資者的追逐，其單季成交額、成交宗數(shù)，在成交總量中的占比分別達(dá)34%和46%。當(dāng)季，上海零售物業(yè)項(xiàng)目的成交額在成交總額中占比24%，同樣展現(xiàn)出較強(qiáng)的投資吸引力。

　　孫翎介紹，三季度企業(yè)買家和高凈值人士在上海房地產(chǎn)投資市場成交總量中合計(jì)占比57.6%，成為推動市場活躍的重要力量。與之對應(yīng)的是，外資買家也呈現(xiàn)明顯的回歸態(tài)勢，其在上海房地產(chǎn)投資市場中的交易占比，從二季度的3%飆升至三季度的37%，“外資正積極參與市場交投，并尋求有穩(wěn)定收益的可投資項(xiàng)目”。

　　投資型買家占主導(dǎo)地位

　　投資型買家在上海房地產(chǎn)投資市場中已占據(jù)主導(dǎo)地位。孫翎指出，三季度上海房地產(chǎn)投資市場中，投資型與自用型買家占比分別為72%、28%。投資偏好方面，徐匯、靜安、黃浦等核心區(qū)域的房地產(chǎn)資產(chǎn)成交最密集，上季成交總量中有近三分之一來自這些區(qū)域，表明投資者對一線城市核心區(qū)域資產(chǎn)的強(qiáng)烈需求。她補(bǔ)充說，三季度商辦綜合項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店等資產(chǎn)成交表現(xiàn)活躍，多元化投資格局逐步清晰。較之外資和企業(yè)買家，高凈值人士通過“法拍”等渠道成功布局上海的房地產(chǎn)投資市場。

　　值得一提的是，戴德梁行提供的數(shù)據(jù)也顯示，投資型買家是三季度上海大宗房地產(chǎn)投資市場的主力，有93%的成交額來自此類買家。投資偏好方面，機(jī)構(gòu)投資者青睞辦公、綜合體資產(chǎn)項(xiàng)目，高凈值及個人投資者偏好單體體量較小的公寓和酒店項(xiàng)目。

　　戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰說，投資型買家目前更看重位于核心地段的高品質(zhì)辦公樓，而個人投資者則偏愛億元左右的辦公及商業(yè)項(xiàng)目。他續(xù)稱，盡管內(nèi)資買家仍是上海大宗房地產(chǎn)投資市場的主導(dǎo)者，但隨著美聯(lián)儲政策的轉(zhuǎn)向，“這一局面未來或?qū)⒏淖?rdquo;。

　　滬地產(chǎn)投資熱情料延續(xù)

　　展望四季度，蔡峰相信，中央有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的政策定調(diào)，將對未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到強(qiáng)刺激作用，加之A股市場的活躍及市場信心的提升，四季度買家料積極儲備項(xiàng)目并頻繁出手，而外資亦有望在美聯(lián)儲降息周期中布局價格洼地資產(chǎn)。

　　孫翎預(yù)計(jì)，隨著美聯(lián)儲降息政策的實(shí)施，以及中國一系列逆周期政策力度的加強(qiáng)，上海房地產(chǎn)投資市場有望持續(xù)向好發(fā)展，“未來預(yù)計(jì)有更多大型機(jī)構(gòu)投資者重返市場，共同推動上海房地產(chǎn)投資市場成交量邁上新臺階”。

　　房地產(chǎn)交易市場存在滯后性。蔡峰坦言，考慮到美聯(lián)儲9月已開啟降息操作，加之國慶節(jié)前房地產(chǎn)領(lǐng)域政策頻出，本季上海房地產(chǎn)大宗交易市場有望迎來新一波行情。不過，隨著項(xiàng)目出售方經(jīng)濟(jì)壓力的逐步減小，未來急售的可能性或隨之降低，投資者“撿漏資產(chǎn)”的機(jī)會或更稀缺。另一方面，為順應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策向?qū)Ш褪袌鲂枨?，投資者的關(guān)注點(diǎn)有望持續(xù)轉(zhuǎn)向公寓、保障房、商業(yè)項(xiàng)目等新經(jīng)濟(jì)類資產(chǎn)。