作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)一直是穩(wěn)經(jīng)濟大盤的重要壓艙石。

 

　　在樓市上漲的通道中，由于房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈條長，其可以拉動諸如鋼鐵、建材、化工、家電、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)的相應投資，以此帶動整體GDP增長。

 

　　但在樓市下行的周期中，房地產(chǎn)業(yè)的萎靡也會將風險向上下游傳導，并在推動城市建設(shè)和提高居民生活水平等方面產(chǎn)生重大影響，進而制約整體國民經(jīng)濟增長。

 

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前四個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為39154億元，同比下降2.7%；其中住宅投資29527億元，下降2.1%。從歷史數(shù)據(jù)來看，這是房地產(chǎn)開發(fā)投資少有的增速為負的情況。

 

　　與開發(fā)投資增速同步下降的還有房屋銷售表現(xiàn)。今年前四個月，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，其中住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%，其中住宅銷售額下降32.2%。

 

　　正所謂穩(wěn)樓市就是穩(wěn)經(jīng)濟，在此背景下，監(jiān)管層和地方政府正在合力打出穩(wěn)樓市“組合拳”。

 

　　對于居民來說，貸款購房不僅是低成本解決住房問題的一大途徑，更是實現(xiàn)住有所居的重要渠道之一。

 

　　事實上，自二季度以來，全國各地樓市調(diào)控政策的優(yōu)化節(jié)奏明顯加快，政策內(nèi)容已不止于提高公積金貸款額度及降低首付比例，而在向限購、限售、加大購房補貼以及下調(diào)房貸利率方面全面延伸。

 

 

　　自3月1日鄭州打響取消限購“第一槍”、3月23日哈爾濱打響取消限售“第一槍”后，一場二、三線城市放松調(diào)控的大幕就此拉開。

 

　　4月1日，浙江衢州發(fā)布《關(guān)于促進市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，表明非衢州戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同衢州戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購房政策。這也使得浙江衢州成為全國首個限購、限售均取消的城市。

 

　　緊接著4月2日，河北秦皇島市人民政府宣布廢止《秦皇島市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》和《秦皇島市人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。據(jù)悉這兩個文件為2017年的秦皇島政策，里面規(guī)定了外來人口購房需1年社保，且首套房首付比例為30%。此次秦皇島對其廢除，也是對限購進行了放松。

 

　　而后4月5日，甘肅蘭州印發(fā)了《蘭州市落實強省會戰(zhàn)略進一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施（第1號）》，明確提出降低個人購房門檻、放松區(qū)域限購以及放寬限售條件等。

 

　　在上述城市的率先“沖鋒”下，后面一段時間，河北廊坊廢取消限購政策；河北唐山、黑龍江哈爾濱、湖北宜昌等地取消限售政策；大連高新區(qū)、南京六合區(qū)等地則放松限購，允許外地戶籍購買住房。

 

　　另外，江蘇蘇州、遼寧沈陽等地均降低購房門檻，前者政策調(diào)為非戶籍家庭購房由三年內(nèi)連續(xù)2年社保改為累計2年社保，后者直接取消相關(guān)社保證明。

 

　　而?？?、濟南則對轉(zhuǎn)讓年限的計算起點進行調(diào)整，從取得不動產(chǎn)證的時間算起，改為網(wǎng)簽或合同備案時間算起；鄭州、蘭州、江西九江等地則允許父母等親屬投靠新購一套房。

 

　　據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，截至到5月27日，全國已有杭州、濟南、安徽六安、江蘇常州、東莞、浙江金華、福建三明、江蘇徐州等30余個二、三線城市出臺關(guān)于取消或調(diào)整限購、限售的樓市新政。

 

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，放松限購實際上相當于直接增加了購房需求，尤其是對于外來人口。而放松限售則可以鼓勵一些房東把房子賣掉去購買新房，有一種改善性的需求導向。但是本質(zhì)來講，這兩種調(diào)控政策都是從通過釋放不同人群的購買力，來進一步增加購房需求。

 

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，隨著限購、限售、限貸等政策放松的重點城市增多，5月以來二手房成交有所復蘇，其中蘇州、徐州日均成交較4月增長超過130%，南京環(huán)比增長超過50%，濟南、東莞等超八成的城市成交量均較4月增長。

 

　　另外在看房次數(shù)上，5月以來，浙江杭州、江蘇蘇州、江蘇徐州、南京、安徽蕪湖等長三角城市，及山西太原、山東濟南等北方城市二手房日均帶看客戶量均較4月有所增長。

 

　　貝殼研究院表示，限售政策有利于增加二手房供應，限購、限貸等放松利于增加購房需求，供求兩端政策結(jié)合將加快剛需、改善性合理住房需求的釋放。

 

　　對此嚴躍進稱：“對于限售政策來說，一旦放松，那么市場上二手房掛牌率就會增加。放松限購也是一樣，購房者即可以購買新房也可以購買二手房，就加速了市場供求兩端的循環(huán)。”

 

　　貝殼研究院顯示，二手房掛牌房源增加后，剛需群體可以有更多的選擇；經(jīng)過一定時間的去化，改善性群體賣掉現(xiàn)有住房，并新購買改善型住房，這其中有一部分人會進入新房市場，從而帶動新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場和行業(yè)的良性循環(huán)。

 

 

　　值得注意的是，在密集出臺的調(diào)控政策中，另一則不可忽視的政策支持來自房貸利率的下調(diào)。

 

　　自2020年4月以來保持19個月不變的LPR，在去年12月和紀念1月連續(xù)下調(diào)后。1月以來，多地陸續(xù)下調(diào)主流房貸利率。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在房貸轉(zhuǎn)化成LPR利率模式之后，新的房貸全部采用LPR定價模式，對于存量房貸，從2020年下半年開始，很多銀行也開始批量進行轉(zhuǎn)換，所以目前大多數(shù)人的房貸都是采用LPR定價模式。一般房貸利率會隨著市場貸款利率水平的波動而波動，如果LPR下降了，對應的房貸利息也會跟著下降。

 

　　據(jù)了解，目前LPR利率分為兩種：一種是1年期，主要給實體經(jīng)濟貸款提供參考；另一種是5年期，主要給房貸利率提供參考。

 

　　5月15日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會宣布將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限LPR減20個基點，按4月20發(fā)布的5年期以上LPR(4.6％)計算為4.4％。隨后，天津、蘇州、濟南、青島、昆明等二、三線城市接連跟進將首套房貸利率下調(diào)至4.4％?？傮w來看，山東省內(nèi)城市利率調(diào)整速度較快。

 

　　5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場報價利率，其中1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。據(jù)了解，這是自LPR改革以來第一次5年期單獨降息，也創(chuàng)下了單次最大降幅。

 

　　在這之后，北上廣深等一線城市相繼下調(diào)房貸利率。其中，深圳、上海等地首套房貸利率低于5%，北京房貸利率更是自2020年年中以來首次環(huán)比下降。

 

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份已有80城房貸主流利率下調(diào)，其中11城房貸利率已低至首套4.4%，二套5.2%的最低利率要求。

 

　　分城市群看，目前長江中游地區(qū)首套主流利率最高，平均5.06%；京津冀城市群首套主流利率最低，平均4.85%。長三角城市群平均簽約放款周期最短，5月平均僅19天。

 

　　張大偉認為：“如果說過去降息的目標是為了穩(wěn)定經(jīng)濟，那么這一次單獨降息5年期，就是為了穩(wěn)樓市，因為穩(wěn)樓市才能穩(wěn)經(jīng)濟。這對于樓市來說，可以說是最近幾年最大的利好。”

 

　　中銀國際證券研報數(shù)據(jù)顯示，5月以來，103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個、13個基點，再創(chuàng)2019年以來新低；平均放款周期為29天，與上月持平。行業(yè)寬松方面，高能級城市加入松綁行列。

 

 

　　不過從現(xiàn)實情況來看，盡管二季度以來越來越多城市優(yōu)化樓市政策，以及疊加個人住房貸款利率的下調(diào)，但居民的購房意愿仍舊不強。

 

　　此前國家統(tǒng)計局公布了4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70個大中城市中，一、二、三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈降勢、同比繼續(xù)走低。新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個。和上個月相比，一線城市商品住宅銷售價格略漲，二三線城市下降。

 

　　中誠信托認為，自2021年7月以來，單月商品住宅銷售量同比增速由正轉(zhuǎn)負，且跌幅在近期有加速擴大的趨勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)顯示，4月二手房價格環(huán)比和同比下降的城市分別為50個和56個，出現(xiàn)了“量價齊跌”的局面。近期一系列房貸利率下調(diào)政策正是在此背景下出臺的，目的是釋放市場潛在的購房需求，穩(wěn)定市場形勢。

 

　　嚴躍進對大公房產(chǎn)表示：“理論來講，對限購的放松和下調(diào)公積金貸款首付比例，對樓市的提振效果最為直接，因為像房貸利率這種只是能夠激活購房需求，但是短期內(nèi)不能降低購房成本，而放松限購某種程度上來說是直接從不能買房到可以買房了，是一種很直接的效益。”

 

　　不過郭毅也指出，單純的一類政策對于市場的拉動作用肯定還是相對有限的，但是包括對公積金貸款、商貸、限購、限售、認房又認貸等一系列的這種政策組合拳，就有可能會對目前的購房需求產(chǎn)生一個比較明顯的拉動。

 

　　“短期來看，政策總體會進一步放松，房地產(chǎn)作為一項重要產(chǎn)業(yè)，拉動宏觀經(jīng)濟的導向會比較明顯。但長期來看的話，還是要看房價的情況。”嚴躍進補充稱。

 

　　東方金誠在研報中表示，從近期穩(wěn)增長政策密集出臺來看，后期針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策會進一步向?qū)?，房貸利率還有下調(diào)空間，但政策傳導到市場還需要一段時間，預計年中前后樓市銷量繼續(xù)同比下滑，但幅度可能不再擴大，房地產(chǎn)投資同比降幅可能進一步擴大，房地產(chǎn)行業(yè)將進入“磨底”階段。

 

　　對于后續(xù)是否還會出臺新政，中銀國際證券認為，多數(shù)城市會抓住5月下旬到6月窗口期出臺，前期已出新政的城市也可能進一步松綁。當前行業(yè)邏輯已經(jīng)逐步從“政策是否會寬松”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;政策能否起到實際效果”，雖然政策對市場的傳導仍需要時間，但從歷史周期來看，降息和行業(yè)寬松同時出現(xiàn)時，或帶動行業(yè)量價企穩(wěn)。

 

　　值得注意的是，日前央行宣布降息之后，中央又多次在后續(xù)的會議中提出“穩(wěn)經(jīng)濟”。5月23日，國務院常務會議提出“因城施策支持剛性和改善型住房需求”，多位業(yè)內(nèi)專家表示，這為進一步加大政策放松力度提供了支持。

 

　　目前來看，各地優(yōu)化調(diào)整樓市政策仍將堅持“房住不炒”基調(diào)不變。