大公房產(chǎn)訊  7月11日，中金公司更新了2022年6月中金存量住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　中金方面表示，6月房?jī)r(jià)邊際仍有所下行，環(huán)比跌幅較5月基本持平；上半年房?jī)r(jià)累計(jì)降約1%。6月中金同質(zhì)性二手住宅加權(quán)平均成交價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅較5月基本持平；其中18城房?jī)r(jià)環(huán)比上升，8城環(huán)比持平，23城環(huán)比下降。此外，6月全部城市加權(quán)平均議價(jià)空間環(huán)比上行5BP至3.57%，上行幅度較5月略收窄，與房?jī)r(jià)小幅下行趨勢(shì)一致。今年上半年，我們監(jiān)測(cè)的49城中僅12城累計(jì)漲幅超過1%，另有22城跌幅超過-1%，上半年全部城市房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅為-0.9%。

　　6月重點(diǎn)城市售房者價(jià)格預(yù)期和潛在購(gòu)房需求受頭部城市帶動(dòng)環(huán)比略改善，后市須觀察其范圍會(huì)否有所擴(kuò)展。供給側(cè)來看，6月存量掛牌房源中上調(diào)價(jià)格的比例增長(zhǎng)0.5ppt至2.4%，平均調(diào)價(jià)幅度環(huán)比收窄10BP至-2.50%，同時(shí)考慮存量調(diào)價(jià)和新掛房源影響的中金同質(zhì)性二手住宅加權(quán)平均掛牌價(jià)格指數(shù)6月環(huán)比上漲0.2%，結(jié)束此前連續(xù)4個(gè)月的下行趨勢(shì)，售房者價(jià)格預(yù)期邊際略有修復(fù)。

　　但從結(jié)構(gòu)上看，這一修復(fù)勢(shì)頭受西安（二手房參考價(jià)政策調(diào)整）、上海（疫后修復(fù)）等個(gè)別城市帶動(dòng)較為明顯。需求側(cè)來看，6月重點(diǎn)城市近期掛牌房源關(guān)注度邊際持平略升，但環(huán)比漲幅較5月有所收窄，其中西安、成都漲幅居前且邊際提速，需求修復(fù)在供需結(jié)構(gòu)更好的城市體現(xiàn)得更早。往前看，我們認(rèn)為目前價(jià)格預(yù)期和需求修復(fù)勢(shì)頭仍主要體現(xiàn)在基本面最好的部分一二線城市，后市仍須觀察該趨勢(shì)會(huì)否擴(kuò)展至更大范圍。

　　另外，6月住宅租金環(huán)比轉(zhuǎn)漲，待租周期同比略升。受疫后修復(fù)、就業(yè)季等因素影響6月中金同質(zhì)性掛牌租賃住宅加權(quán)平均租金指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)漲0.6%，同比下降1.1%；監(jiān)測(cè)的20城中12城租金環(huán)比上漲，7城環(huán)比持平，1城環(huán)比下降；掛牌住宅租售比邊際上行至1.97%，較去年同期上行5BP。6月平均待租周期為2.41個(gè)月，同比提高0.08個(gè)月。

　　中金認(rèn)為，6月房?jī)r(jià)雖仍略下行，但部分一二線城市售房者價(jià)格預(yù)期和潛在購(gòu)房需求已初現(xiàn)修復(fù)勢(shì)頭，后市仍須觀察其范圍會(huì)否有所擴(kuò)展，考慮到目前企業(yè)信用端仍存在一定不確定性，建議短期仍以安全邊際較高的優(yōu)質(zhì)龍頭為主：A股-保利、濱江、招蛇、金地、萬(wàn)科、華發(fā)、華僑城；H股-華潤(rùn)、越秀、建發(fā)、綠城中國(guó)、中海、宏洋、美置；物管板塊-保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活。同時(shí)對(duì)可能受益于基本面好轉(zhuǎn)的“彈性”民企加大關(guān)注：H股-旭輝、碧桂園；物管板塊-碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)。

　　不過，政策變化或基本面修復(fù)不及預(yù)期；房企信用端加速惡化；疫情影響超預(yù)期。