王曉松上任公司總裁半月后，新城控股(601155.SH)發(fā)布了2023年1月銷售簡(jiǎn)報(bào)。開(kāi)年一個(gè)月，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約57.76億元，比上年同期減少26.54%；銷售面積約71.24萬(wàn)平方米，比上年同期減少10.62%。 

 

　　此前由于銷售疲軟和現(xiàn)金枯竭，標(biāo)普曾于2022年11月22日將新城發(fā)展和新城控股的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”，同時(shí)展望負(fù)面。標(biāo)普認(rèn)為，由于新城發(fā)展在較低線城市的敞口、萎縮的可銷售資源和土儲(chǔ)，2023年該公司的銷售可能會(huì)繼續(xù)保持疲軟。

 

　　過(guò)去一年，為了提振銷售端，新城控股可謂是費(fèi)盡了心思。在宣傳上，南京項(xiàng)目“新城·云漾濱江”推出“西瓜換房”活動(dòng)，以10元一斤沖抵房款；同時(shí)或?yàn)榱丝焖倩乜?，重慶渝北區(qū)吾悅廣場(chǎng)在加速交付的情況下致使層高縮水0.3m，從而引發(fā)業(yè)主維權(quán)；另外為了提高出租率，新城旗下多個(gè)吾悅廣場(chǎng)還降低了租金招商。

 

　　類似消息層出不窮，盡顯新城艱難處境。不過(guò)從結(jié)果來(lái)看，盡管作出種種努力，2022年新城的銷售情況依然不盡如人意。

 

　　2022年1至12月，新城控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，同比下降50.36%；累計(jì)銷售面積約1191.52萬(wàn)平方米，同比下降49.40%。其中12月單月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約65.68億元，同比下降68.44%；合約銷售面積約74.51萬(wàn)平方米，同比下降71.17%。

 

　　資本面上，自今年2月以來(lái)，新城控股股價(jià)已連續(xù)4個(gè)交易日下跌，2月7日才有所微漲，報(bào)收20.09元。另外，截至2月6日，公司已連續(xù)4日被滬股通減持，共計(jì)592.2萬(wàn)股，最新持股量為5155.97萬(wàn)股，占新城控股A股總股本的2.29%。

 

 

　　由王振華一手打造出的新城控股，曾是A股上市房企中成色最足的黑馬。

 

　　作為一家在三四線城市起家的房企，新城控股從偏安于江蘇到成為全國(guó)性的地產(chǎn)集團(tuán)，離不開(kāi)對(duì)“萬(wàn)達(dá)模式”的復(fù)制。2014年至2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期中，新城控股不斷在三四線城市加杠桿拿地，而后在2015年至2019年的地產(chǎn)暴漲周期中，公司通過(guò)旗下吾悅廣場(chǎng)快速去庫(kù)存，規(guī)模迅速躋身一線。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，在新城控股擴(kuò)張的這四年間，公司營(yíng)收逐漸從2015年的319億元到2016年的650億元，再到2017年成功跨入千億門檻達(dá)到1264億元，2018年更是以2210億元進(jìn)入百?gòu)?qiáng)房企前10之列。在王振華原本的計(jì)劃中，新城系的資本版圖本可以沿著擴(kuò)張步伐越來(lái)越壯大，然而“風(fēng)暴”突然來(lái)臨。

 

　　2019年7月，王振華因涉嫌猥褻女童被警方刑事拘留，這一消息在當(dāng)時(shí)如同烏云般籠罩住了新城控股，直接導(dǎo)致公司股價(jià)腰斬，還一度面臨估值下跌、機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)下調(diào)、債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)等壓力。危急時(shí)刻，彼時(shí)31歲的王振華獨(dú)子王曉松被迅速推上了董事長(zhǎng)之位，成為新城控股的“救火隊(duì)長(zhǎng)”。

 

　　在繼任者王曉松的帶領(lǐng)下，新城控股火速與王振華切割，并逐漸通過(guò)裁員優(yōu)化、暫緩拿地、出售項(xiàng)目等措施走出“走暗時(shí)刻”。但值得注意的是，隨著房地產(chǎn)下行周期到來(lái)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清，直到如今，新城控股都沒(méi)能恢復(fù)從前的勢(shì)頭，并重回行業(yè)前十。

 

　　財(cái)報(bào)顯示，2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，同比增長(zhǎng)15.64%，雖然實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，但增速卻是近5年最低的一次。此外，公司在那年的凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)及扣非凈利潤(rùn)全部同比下降，且扣非凈利潤(rùn)自2015年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

 

　　2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于磨底階段，行業(yè)基本面修復(fù)尚待時(shí)間。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。同年銷售額超千億房企僅剩20家，較上年同期減少21家。在市場(chǎng)短期復(fù)蘇承壓的情況下，新城控股的發(fā)展同樣不容樂(lè)觀。

 

　　今年1月底，新城控股發(fā)布了2022年業(yè)績(jī)預(yù)減公告，預(yù)計(jì)公司2022年度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)6.299億至37.79億元，與上年同期相比減少70%至95%；扣非凈利潤(rùn)為5.12億至30.73億元，與上年同期相比減少70%至95%。

 

　　對(duì)于業(yè)績(jī)預(yù)減，新城控股表示，受整體市場(chǎng)環(huán)境、疫情及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變化，2022年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利較2021年有較大幅度的減少。此外由于市場(chǎng)情況變化，公司計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。

 

　　在外界看來(lái)，銷售疲軟是擺在新城控股面前最大的難題。

　　

　　

　　回顧2022年，房地產(chǎn)利好政策頻出，但樓市卻并沒(méi)有止跌回暖，無(wú)論是一二線城市還是三四線城市，過(guò)去一年內(nèi)都過(guò)得十分艱難。不過(guò)在不少業(yè)內(nèi)看來(lái)，一二線城市憑借著經(jīng)濟(jì)和資源優(yōu)勢(shì)，未來(lái)預(yù)期仍有一定信心，但對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，樓市預(yù)期就不太樂(lè)觀。

 

　　“相比起來(lái)，一二線城市肯定比三四線城市率先恢復(fù)信心。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜稱。作為崛起于三四線城市的房企，新城控股的區(qū)域局限性亦十分明顯。在柏文喜看來(lái)，低線位城市的產(chǎn)品議價(jià)能力和溢價(jià)空間都比較差，這也造成新城的銷售成本占比較高以及毛利空間受限。

 

　　事實(shí)上，近年來(lái)新城控股已很少在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。半年報(bào)顯示，2022年上半年公司僅在商丘拿了一宗地塊。不過(guò)進(jìn)入2023年，新城控股先是在1月16日和廈門軌道集團(tuán)簽署合作協(xié)議，正式在廈門落地首座吾悅廣場(chǎng)；而后在2月7日杭州第五批集中供地中，公司更久違地拿下崇賢核心區(qū)一幅商業(yè)綜合體地塊，斥資23.54億元。

 

　　從這些動(dòng)作中不難看出，新城控股的商業(yè)布局似乎正從三四線城市轉(zhuǎn)向新二線熱門城市。對(duì)此柏文喜表示，新城的吾悅廣場(chǎng)模式如果能夠帶動(dòng)拿地的話，在一二線城市的優(yōu)勢(shì)會(huì)比三四線城市更為明顯和突出。即使是作為較大住宅地塊配建商業(yè)設(shè)施的吾悅廣場(chǎng)，在一二線城市的招商運(yùn)營(yíng)難度也會(huì)比三四線城市小很多，而且一二線城市的自持物業(yè)升值速度和升值空間也會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三四線城市，自然也會(huì)讓吾悅廣場(chǎng)模式更具優(yōu)勢(shì)。

 

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)，三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪，28個(gè)三四線城市環(huán)比下降61%，同比上漲13%；但總體難挽成交頹勢(shì)，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量為35.7萬(wàn)平方米，同比下降14%，與疫情前的2019年相比跌幅仍達(dá)到3成以上。

 

　　銷售的不景氣直接致使新城控股的償債資金減少。當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成了新城控股獲取資金的主要來(lái)源。但在住宅增長(zhǎng)見(jiàn)頂?shù)那闆r下，重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)也是一把雙刃劍。

 

　　據(jù)了解，2022年1月至8月，為了緩解流動(dòng)性壓力，新城控股已將20座吾悅廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸拿去抵押融資，累計(jì)獲得資金62億元左右。截至2022年末，新城控股管理的已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)共140個(gè)，較2021年末增加15個(gè)，其中自持商場(chǎng)126個(gè)；實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為100.06億元（即含稅租金收入）。

 

　　值得注意的是，在新城控股2021年業(yè)績(jī)會(huì)上，王曉松曾表示到2022年底吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)總數(shù)要達(dá)到155座，全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到105億元。目前來(lái)看，這兩個(gè)目標(biāo)都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

 

　　另外，為了縮減經(jīng)營(yíng)成本，新城控股的商開(kāi)板塊不斷被曝出裁員。

 

　　2021年年底，為了抵御開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，新城控股進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，將開(kāi)發(fā)事業(yè)部和商業(yè)事業(yè)部整體合并，并計(jì)劃從開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)向運(yùn)營(yíng)型、資管型業(yè)務(wù)延伸，打造資產(chǎn)管理平臺(tái)。據(jù)新城多位離職和在職的員工透露，到目前為止，新城商開(kāi)條線已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)行了多輪裁員，累計(jì)裁掉了約80%的員工。

 

　　2022年5月，新城控股還發(fā)行了一期總額10億元的中期票據(jù)，之后又向上交所提交注冊(cè)金額為61.72億元的小公募。同年12月，公司150億中期票據(jù)獲得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)。

 

　　一邊大肆融資，一邊兇猛裁員，可見(jiàn)新城控股的資金壓力與債務(wù)問(wèn)題并不輕松。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，2022年第四季度，新城控股已償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券23.11億元。截至2022年12月31日，該公司的合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)為60.62億元。

 

　　值得注意的是，去年3月，新城控股位于江蘇宿遷市泗洪縣的吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目曾因拖欠農(nóng)民工工資問(wèn)題而被宿遷市住建局通報(bào)批評(píng)。此外公司2019年在青島開(kāi)發(fā)的紅島灣項(xiàng)目，已經(jīng)到了竣工標(biāo)準(zhǔn)，但是至今沒(méi)有確定交付的消息。

 

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，企業(yè)內(nèi)部的這些調(diào)整都離不開(kāi)外界政策的變化。眾所周知，“三道紅線”削弱了融資造血功能，“三支箭”新規(guī)出現(xiàn)后，企業(yè)也要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整節(jié)約資金支出，這樣有利于公司運(yùn)營(yíng)及可持續(xù)發(fā)展。

 

　　對(duì)于新城控股的發(fā)展，大公房產(chǎn)持續(xù)關(guān)注。