“河南王”建業(yè)，正式“躺倒”。

 

　　6月23日晚間，河南本地房企建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）發(fā)布一則內(nèi)幕消息公告稱，未能在寬限期結(jié)束之前支付到期票據(jù)的利息，將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付。

 

 

　　在資金面持續(xù)緊張近兩年后，建業(yè)地產(chǎn)依然難逃此次債務(wù)危機(jī)。期間，盡管董事長(zhǎng)胡葆森一直在努力引入國(guó)資并出售項(xiàng)目“自救”，公司旗下項(xiàng)目甚至通過“以價(jià)換量”保銷售，但到最后，建業(yè)的經(jīng)營(yíng)頹勢(shì)仍難挽回。

 

　　于本次公告中，建業(yè)地產(chǎn)方面表示，今年2季度以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化，銷售不及預(yù)期，集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。即使竭盡全力，資金可能持續(xù)受壓，現(xiàn)金無(wú)法滿足履行當(dāng)前和之后義務(wù)所需。因此，未能在今年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息。

 

　　“經(jīng)公司審慎考慮，將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付，以確保公平對(duì)待所有境外債權(quán)人。”建業(yè)地產(chǎn)方面稱。

 

 

　　建業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)始于2021年下半年。

 

　　2021年8月，一份來(lái)自建業(yè)地產(chǎn)母公司建業(yè)集團(tuán)的求救信《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》廣泛流傳，后來(lái)被當(dāng)事方證實(shí)。

 

　　該求救信稱，因汛情疫情影響，建業(yè)總損失超過50億元，已出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)；目前集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入緊急狀態(tài)，正在制定應(yīng)對(duì)預(yù)案，采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員減薪等自救舉措。因此，建業(yè)集團(tuán)吁請(qǐng)河南省委、省政府采取相關(guān)措施，幫助建業(yè)渡過難關(guān)。

 

　　彼時(shí)，建業(yè)集團(tuán)的這封求救信猶如平地驚雷，在震驚行業(yè)之余，也讓集團(tuán)的危機(jī)首次暴露在公眾面前。

 

　　畢竟在2020年，建業(yè)地產(chǎn)就曾逆勢(shì)拿地，致使公司土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到7年來(lái)的最高點(diǎn)5411萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積4029萬(wàn)平方米。而這一年，建業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)收也創(chuàng)新高，達(dá)到433億元，同比增長(zhǎng)41%。

 

　　只是到2021年，建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)就出現(xiàn)下滑，營(yíng)收同比下降3.1%至419.59億元；凈利潤(rùn)同比下降66.42%至6.05億元；營(yíng)業(yè)成本同比上升1.27%至59.02億元；在手現(xiàn)金較2020年末減少73.91%至226.19億元。

 

　　進(jìn)入2022年，建業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)成立30周年，但受困于樓市大調(diào)整，公司出現(xiàn)了第一次年度虧損，且虧損金額達(dá)到78.19億元，超出管理層預(yù)期，這也是建業(yè)最艱難的一年。

 

　　截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的總負(fù)債達(dá)到1356.29億元，流動(dòng)負(fù)債高達(dá)1232.53億元。流動(dòng)負(fù)債中，銀行及其他借款為66.50億元，境外優(yōu)先票據(jù)為62.35億元，此次爆雷的正是該優(yōu)先票據(jù)。

 

　　為了緩解債務(wù)壓力，過去一年，建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森一直在來(lái)回奔走。

 

　　先是4月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將其2023年4月到期的3億美元高級(jí)票據(jù)、2023年11月到期的1.973億美元票據(jù)、2023年6月到期的4億美元票據(jù)，以及2025年到期的高級(jí)票據(jù)啟動(dòng)交換要約。同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)還宣布與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，用旗下7個(gè)項(xiàng)目的10年運(yùn)營(yíng)權(quán)交換7億元的現(xiàn)金流。

 

　　5月，建業(yè)集團(tuán)將建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)和只有河南·戲劇幻城兩大文旅項(xiàng)目的部分股權(quán)出售給河南老家文旅。6月，公司還引入國(guó)資作為投資方，用建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份，換得了6.48億港元現(xiàn)金流。

 

　　8月，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立的鄭州市地產(chǎn)紓困基金落地，建業(yè)集團(tuán)旗下的北龍湖金融島寫字樓，更是成了受助的首個(gè)項(xiàng)目。

 

　　在一系列“自救”動(dòng)作后，建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森一度向市場(chǎng)傳遞信心，表示公司正穩(wěn)中向好。2023年3月，在中原建業(yè)2022年業(yè)績(jī)交流會(huì)上，其就曾頗為樂觀地判斷：“整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)見底了，谷底的時(shí)間在2022年12月份。”

 

　　只是沒想到，就在董事長(zhǎng)胡葆森放下這話三個(gè)月后，建業(yè)地產(chǎn)就正式宣布在公開市場(chǎng)違約。而此時(shí)距離建業(yè)公開“求救”，已過去22個(gè)月。

 

 

　　針對(duì)此次全面停止境外債務(wù)支付，據(jù)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》報(bào)道，一位建業(yè)內(nèi)部人士稱：“2020年，我們出現(xiàn)了債務(wù)壓力，這兩年雖然一直在還債，但從公開市場(chǎng)融資基本都斷了，之所以停止支付美元債，就是公司情況不太好。銀行貸款抵押率特別低，可貸的款特別少，解決不了根本問題。”

 

　　值得注意的是，停止所有境外債支付，有可能導(dǎo)致債權(quán)人根據(jù)相關(guān)融資安排的相應(yīng)條款要求加快償還債務(wù)。不過建業(yè)地產(chǎn)方面透露，截至本公告日期，集團(tuán)尚未收到有關(guān)加快境外還款的任何通知。

 

　　建業(yè)地產(chǎn)方面表示，目前正在探討全面解決方案，以維護(hù)所有利益相關(guān)者的權(quán)益。

 

　　建業(yè)地產(chǎn)方面還稱：“本集團(tuán)預(yù)計(jì)將聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)，并盡快出臺(tái)境外債務(wù)的整體解決方案，公平公正地對(duì)待所有境外債權(quán)人。同時(shí)將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動(dòng)性問題。”

 

　　香頌資本董事沈萌指出：“停止兌付境外債是一個(gè)很冒險(xiǎn)的決定，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)信用、影響未來(lái)融資，所以要么是建業(yè)目前財(cái)務(wù)壓力非常大、難以周轉(zhuǎn)，要么是一種策略，需要以違約的方式迫使債權(quán)人與自己談判，減輕負(fù)擔(dān)，或是與政府磋商救助機(jī)制不順利，需要以違約的面子壓力迫使對(duì)方合作。”

 

　　最新數(shù)據(jù)顯示，2023年前5個(gè)月，建業(yè)地產(chǎn)的銷售始終不暢。其中，公司物業(yè)合同銷售總額為87.64億元，同比減少20.8%；總合同銷售建筑面積125.96萬(wàn)平方米，同比減少14.6%。

 

　　不過在償債方面，據(jù)了解，自2021年7月1日至今，該集團(tuán)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

 

　　對(duì)于現(xiàn)階段的目標(biāo)，建業(yè)地產(chǎn)方面表示：“將全力保交付、保經(jīng)營(yíng)，集中一切資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目交付，加快在建物業(yè)及已竣工物業(yè)的銷售，并且穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，以保障購(gòu)房者、集團(tuán)合作伙伴和所有利益相關(guān)者的權(quán)益。此外，在不影響交付和正常營(yíng)運(yùn)的前提下，集團(tuán)正厲行節(jié)約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營(yíng)運(yùn)和支出。”

 

　　另外，建業(yè)地產(chǎn)方面稱：“截至本公告之日，本集團(tuán)仍保持正常商業(yè)運(yùn)營(yíng)。”

 

　　建業(yè)地產(chǎn)方面重申：“我們有決心實(shí)現(xiàn)一個(gè)全面解決方案，以確保本集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，維護(hù)所有利益相關(guān)者的權(quán)益，并確保公平對(duì)待所有境外債權(quán)人。同時(shí)，本集團(tuán)將堅(jiān)持不懈地保交付、保運(yùn)營(yíng)。本公司期待與境外債權(quán)人交流和合作，并呼吁境外債權(quán)人給予耐心、理解和支持，與本公司同心協(xié)力，尋求全面解決方案，克服行業(yè)困難。”

 

　　值得一提的是，東方金誠(chéng)研究報(bào)告認(rèn)為，今年5至9月是房企償債高峰，在外部融資渠道難以打開的情況下，二季度樓市回暖情況將成為展期房企能否平穩(wěn)度過償債高峰、逐步恢復(fù)融資能力的關(guān)鍵。