10月24日，港交所信息顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市申請(qǐng)材料已失效。10月25日，珠海萬(wàn)達(dá)商管便向港交所更新了IPO申請(qǐng)材料，當(dāng)日晚間，更新后的招股書(shū)申請(qǐng)就已掛網(wǎng)，中信證券、摩根大通和瑞信為聯(lián)席保薦人。

 

　　據(jù)了解，這已經(jīng)是珠海萬(wàn)達(dá)商管第三次提交上市申請(qǐng)。此前的2021年10月21日，萬(wàn)達(dá)商管首度遞交招股書(shū)，不過(guò)該招股書(shū)后于2022年4月21日失效；2022年4月22日，該公司二次遞表，但招股書(shū)又在今年10月21日失效。

 

　　根據(jù)香港聯(lián)交所的規(guī)定，擬上市公司只要在原申請(qǐng)到期后三個(gè)月延續(xù)期內(nèi)盡快重提申報(bào)材料，就不會(huì)影響上市進(jìn)程。但每次從失效到重新遞交，珠海萬(wàn)達(dá)商管都以雷霆之速準(zhǔn)備好了上市前的"見(jiàn)面禮"，可見(jiàn)其在港交所主板上市的決心。

 

　　雖然上市之路異?？部溃迷谕踅×窒騺?lái)是個(gè)運(yùn)氣比較好的人。不管是在2017年在那場(chǎng)信貸危機(jī)中上演的"絕地求生"，還是在當(dāng)前行業(yè)情緒低迷的情況下以1050億元身家殺回胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜，王健林總是擅長(zhǎng)于"逆境"中創(chuàng)造價(jià)值。

 

 

　　作為中國(guó)內(nèi)地最早切入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商之一，萬(wàn)達(dá)在經(jīng)歷多元化的蓬勃發(fā)展和危機(jī)四伏后，從2015年起，便全面開(kāi)啟了商業(yè)地產(chǎn)的輕量化轉(zhuǎn)型。

 

　　對(duì)王健林來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)始終是他的主場(chǎng)。他也曾說(shuō)過(guò)："什么都能放棄，就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)不能放棄。"

 

　　2021年3月底，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)落戶珠海橫琴，珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股，珠海萬(wàn)達(dá)商管就此開(kāi)啟了新一輪上市沖刺。

 

　　2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管新增8個(gè)廣場(chǎng)，且均為獨(dú)立第三方項(xiàng)目，總在管項(xiàng)目從2021年底的417個(gè)增至2022年6月30日的425個(gè)，其中來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目數(shù)量從2021年底的132個(gè)增加到2022年6月30日的140個(gè)，占在管商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)32.9%。

 

　　目前，珠海萬(wàn)達(dá)商管是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的唯一業(yè)務(wù)主體，也是中國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商管公司。在截至2022年6月30日的196個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，公司共有175個(gè)項(xiàng)目來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主，占比達(dá)到89.3%。

 

　　公開(kāi)資料顯示，截至2021年底，珠海萬(wàn)達(dá)商管已在全國(guó)累計(jì)開(kāi)業(yè)418座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

 

　　相較于國(guó)內(nèi)其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)龍頭企業(yè)，截至2021年底，萬(wàn)達(dá)商管已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量也是華潤(rùn)的7.6倍，是龍湖的6.8倍。

 

　　根據(jù)招股書(shū)，截至2022年6月底，珠海萬(wàn)達(dá)商管的總在管面積已由2021年底的5895.5萬(wàn)平方米上升到2022年6月30日的6008.2萬(wàn)平方米，其中來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目在管面積已從由2021年底的1644.8萬(wàn)平方米上升到2022年6月30日的1747.6萬(wàn)平方米。

 

　　對(duì)于大部分持有商業(yè)地產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)，縱橫商業(yè)領(lǐng)域二十多年的萬(wàn)達(dá)有著十分豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，商鋪資源也相對(duì)更強(qiáng)。新更新的招股書(shū)中，珠海萬(wàn)達(dá)商管便稱，公司為業(yè)主提供全流程的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，為商戶帶來(lái)大量客流并進(jìn)行營(yíng)銷賦能，同時(shí)滿足消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求。

 

　　在全國(guó)多地疫情反復(fù)的大環(huán)境下，今年上半年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的車流量和客流量依然保持穩(wěn)定的高水平。截至2022年6月30日止12個(gè)月，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的客流量為43.92億人次、車流量為3.51億車次。

 

　　此外，多年來(lái)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的平均出租率也一直處于行業(yè)較高水平。2018年、2019年及2020年，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率為98.8%。2021年這一數(shù)字漲至99.3%，今年上半年也較去年同期提升至98.6%。

 

　　隨著廣場(chǎng)數(shù)量和在管面積的不斷上升，珠海萬(wàn)達(dá)商管的規(guī)模化優(yōu)勢(shì)也愈加明顯。截至2022年6月30日，公司線下商戶數(shù)量達(dá)到90236家，線上商戶數(shù)量為73855。另外合作品牌數(shù)量也持續(xù)上升，達(dá)到21628個(gè)，其中核心品牌2304個(gè)。

 

 

　　對(duì)比之前的招股書(shū)，此次更新的招股書(shū)也新披露了今年上半年珠海萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)績(jī)情況。

 

　　在不斷上升的規(guī)模和良好的招商能力下，今年上半年珠海萬(wàn)達(dá)商管財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)得到優(yōu)化。2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管共實(shí)現(xiàn)收入134.8億元，較2021年上半年的106.4億元增長(zhǎng)26.7%。

 

　　從毛利率來(lái)看，公司上半年毛利率達(dá)到48.9%，較2021年上半年的42.4%穩(wěn)步提升。凈利率方面，公司也從2021年上半年的6.2%大幅上漲至今年上半年的30%。

 

　　據(jù)招股書(shū)，營(yíng)收、凈利雙增的主要原因包括委托管理模式下的商業(yè)管理服務(wù)收入同比大增230.7%至29.93億元。珠海萬(wàn)達(dá)商管表示，在此前毛利率的提升的基礎(chǔ)上，公司的各項(xiàng)費(fèi)用控制的較為出色，體現(xiàn)出整體管理效率的提升。

 

　　樂(lè)觀的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是珠海萬(wàn)達(dá)商管的底氣，同時(shí)也是其沖刺IPO的保障。

 

　　2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)、股本收益指標(biāo)顯著提升，其中ROA由2021年上半年的3.9%增長(zhǎng)至2022年上半年的35.9%，ROE則由2021年上半年的45.5%增長(zhǎng)至2022年上半年的117.5%。

 

　　此外，珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流動(dòng)比率由2021年6月末的1.2增長(zhǎng)至2022年6月末的1.3，負(fù)債壓力進(jìn)一步減輕。

 

　　盡管受疫情反復(fù)影響，但在實(shí)體消費(fèi)持續(xù)低迷的背景下，珠海萬(wàn)達(dá)商管不僅保持著穩(wěn)定的盈利水平，還對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債能力進(jìn)一步優(yōu)化，為將來(lái)的上市構(gòu)建了一條長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展道路。

 

　　2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管取得借款收到的現(xiàn)金為157.3億元，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為182.5億元。這也意味著，珠海萬(wàn)達(dá)商管上半年償債凈流出超25億元。此外，公司分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金為39億元。

 

　　珠海萬(wàn)達(dá)商管表示，截至2022年6月末，不考慮賬面約20億的理財(cái)資金，在手貨幣資金超過(guò)158億人民幣，可以應(yīng)對(duì)未來(lái)公司業(yè)務(wù)拓展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)需求。

 

　　值得注意的是，為了提升估值，王健林一邊在等待港交所上市審批，一邊還在持續(xù)擴(kuò)大商業(yè)管理規(guī)模。

 

　　今年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管先后接手遼寧葫蘆島興隆大家庭商業(yè)集團(tuán)爛尾的項(xiàng)目、忻州田森匯項(xiàng)目和贛州巨億廣場(chǎng)，還和鑫苑集團(tuán)、建業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并拿下了北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)權(quán)。

 

　　下半年，公司又接管了奧克斯地產(chǎn)位于長(zhǎng)沙、青島、杭州、成都的5家?jiàn)W克斯廣場(chǎng)，并與海爾智家達(dá)成戰(zhàn)略合作，計(jì)劃雙方整合資源優(yōu)勢(shì)，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類人群的智慧生活場(chǎng)景店。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，令珠海萬(wàn)達(dá)商管在行業(yè)內(nèi)聚集了不少優(yōu)質(zhì)資源，也為獲取資本市場(chǎng)的良好反饋?zhàn)鲎銣?zhǔn)備。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，珠海萬(wàn)達(dá)商管通過(guò)合作模式租賃的已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目達(dá)到122個(gè)。

 

　　此前惠譽(yù)分析曾指出，珠海萬(wàn)達(dá)商管依托于大規(guī)模、城市分布廣泛且富有彈性的經(jīng)營(yíng)能力為其獨(dú)立信用狀況提供支撐，預(yù)計(jì)到2022年，該公司的租金和管理費(fèi)收入將在2021年的430億元人民幣基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)6%。

 

　　隨著輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)不斷釋放，依托持續(xù)上升的規(guī)模效應(yīng)及不斷優(yōu)化的資產(chǎn)水平，珠海萬(wàn)達(dá)商管后續(xù)的表現(xiàn)也愈發(fā)值得期待。