繼萬物云啟動(dòng)上市計(jì)劃、龍湖智創(chuàng)生活提交上市申請(qǐng)后，又一家龍頭房企的物業(yè)公司向港交所邁進(jìn)了一步。

 

　　2月6日，中國(guó)金茂發(fā)布公告稱，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金茂服務(wù)”）已通過港交所上市聆訊，中金公司和匯豐控股為其聯(lián)席保薦人。

 

　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍舊處于低迷狀態(tài)，且資本市場(chǎng)對(duì)于物企上市也逐漸走向冷靜，但從實(shí)際情況來看，房企分拆物業(yè)上市的心依然沒有退卻。

 

　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴大公房產(chǎn)，房企分拆物業(yè)上市一般是出于兩個(gè)原因：一方面是為了支持物業(yè)管理公司的獨(dú)立與可持續(xù)發(fā)展，提升企業(yè)物管公司的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面是為了分拆物業(yè)板塊來打造另一個(gè)資本平臺(tái)，從而提升房企自身的市值與流動(dòng)性，乃至對(duì)融資都有所幫助。

 

　　不過值得注意的是，去年全年房地產(chǎn)板塊跌幅達(dá)7.57%，跑輸大盤。同期恒指跌幅達(dá)14.7%，物業(yè)股跌幅達(dá)47.5%。受大勢(shì)影響，物業(yè)上市公司市值亦跌多漲少，其中個(gè)股跌幅超過30%的更是不在少數(shù)。而資本市場(chǎng)對(duì)于物管板塊的態(tài)度，則也是經(jīng)歷了一系列從高漲到下跌再到回調(diào)的周期。

 

　　那么在這種情況下，金茂服務(wù)的上市時(shí)機(jī)真的合適嗎？

 

 

　　先來看看金茂服務(wù)的基本面。

 

　　招股書顯示，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)的合約建筑面積達(dá)到45.7百萬平方米，覆蓋了中國(guó)22個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的47個(gè)城市，多集中于一二線城市。截至同日，其在管總建筑面積為2320萬平方米，橫跨中國(guó)20個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的35個(gè)城市，包含96個(gè)住宅項(xiàng)目及41個(gè)非住宅項(xiàng)目。

 

　　從規(guī)模上來看，金茂物業(yè)在行業(yè)內(nèi)的排名并不算特別靠前，甚至屬于小規(guī)模物企。排名第一的碧桂園服務(wù)（截至2021年6月30日）和排名第二（截至2020年底）的萬物云，在管面積均在金茂服務(wù)的10倍以上。而同樣的報(bào)告期內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活的在管面積在金茂服務(wù)的5倍以上，新城控股旗下的新城悅服務(wù)更是金茂服務(wù)的1.5倍。

 

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積排行榜，金茂物業(yè)的在管規(guī)模僅處在80~90位之間。

 

　　盈利方面，從2018年到2020年，金茂服務(wù)的營(yíng)收和利潤(rùn)一直在保持增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年其營(yíng)收分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，三年內(nèi)復(fù)合年增長(zhǎng)率為28.2%；整體利潤(rùn)分別為1750萬元、2260萬元、7710萬元，三年內(nèi)復(fù)合年增長(zhǎng)率為110%；毛利由2018年的1.15億元增至2020年的2.35億元。

 

　　截至2021年前9個(gè)月，金茂服務(wù)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.49億元，比上年同期增長(zhǎng)了3.84億元；整體利潤(rùn)為1.09億元，比上年同期增長(zhǎng)了5567萬元；毛利為3.1億元，比上年同期增長(zhǎng)了1.46億元。

 

　　不過值得注意的是，雖然盈利能力穩(wěn)步上漲，但金茂服務(wù)的凈利率在行業(yè)內(nèi)始終處于較低水平。

 

　　招股書顯示，從2018年到2020年，金茂服務(wù)的凈利率分別為3%、2.9%、8.2%，一直保持在個(gè)位數(shù)。到2021年一季度，這一情況也沒有改變，凈利率為4.6%。而在這三年內(nèi)，物業(yè)行業(yè)的平均凈利率始終在10%~15%之間浮動(dòng)。也就是說，不管在哪一年，金茂服務(wù)的凈利率都沒有達(dá)到行業(yè)水平線。

 

　　與此同時(shí)，上述年份間，金茂服務(wù)的毛利率也處于起伏不定的狀態(tài)。2018年為20%，2019年跌至19.2%，2020年又增至24.9%。不過在2021年前三季度，該公司毛利率發(fā)展勢(shì)頭良好，上漲至29.6%。金茂服務(wù)稱，這主要是由于新增的咨詢服務(wù)及毛利率通常較高的其他增值服務(wù)的貢獻(xiàn)。

 

　　但即便如此，金茂服務(wù)的毛利率依然不及行業(yè)平均水平。數(shù)據(jù)顯示，在2018年至2020年的這三年間，港股物業(yè)企業(yè)的平均毛利率分別為29.06%、30.24%和31.12%。今年上半年，47家已發(fā)布中報(bào)的港股物企平均毛利率大概為31.93%。而對(duì)比金茂服務(wù)的毛利率數(shù)據(jù)，顯然該公司不管在哪個(gè)時(shí)間段都沒有達(dá)到行業(yè)及格線。

 

　　不過與低于平均線的凈利率和毛利率情況相反的是，在行業(yè)內(nèi)，金茂服務(wù)在管物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)顯著高于平均水平。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2020年，該公司在管物業(yè)的平均物管費(fèi)為5.4元/平方米，而同期行業(yè)均值為3.8元/平方米。

 

　　整體來看，金茂服務(wù)整體規(guī)模不大，且毛利率較低，物管費(fèi)用高，所以盡管有較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但上市之后大概仍會(huì)帶給投資者一定的憂慮。

 

 

　　對(duì)于目前的港股市場(chǎng),柏文喜表示，物業(yè)的估值已經(jīng)出現(xiàn)了整體回調(diào)，但是依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房企的整體估值。另外，物業(yè)板塊估值也出現(xiàn)了較大的內(nèi)部分化，一些行業(yè)龍頭企業(yè)以及商辦物業(yè)占比較高的企業(yè)估值呈走高之勢(shì)。

 

　　與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)加息所帶來的流動(dòng)性回流明顯，因此他認(rèn)為，現(xiàn)在不是物業(yè)公司上市的好時(shí)機(jī)。“相對(duì)而言，在市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)充?；蛘呋謴?fù)之時(shí)，才有利于物業(yè)公司上市的發(fā)行與估值。”

 

　　近年來，已有多家龍頭房企的物業(yè)公司完成在港上市，包括華潤(rùn)置地旗下的華潤(rùn)萬象生活、融創(chuàng)旗下的融創(chuàng)服務(wù)、保利發(fā)展旗下的保利物業(yè)、中海地產(chǎn)旗下的中海物業(yè)等。還有多家房企的的物業(yè)公司正處于資本化的過程中，包括萬科旗下的萬物云（已公告擬分拆）、龍湖旗下的龍湖智創(chuàng)生活（已交表）、中南置地旗下的中南服務(wù)（已通過聆訊）。

 

　　就估值而言，柏文喜認(rèn)為，與金茂服務(wù)具有一定可比性的企業(yè)是華潤(rùn)置地旗下的萬象生活。“主要是因?yàn)閮烧叩脑诠苊娣e構(gòu)成中都有比較大的商辦占比，這個(gè)更加市場(chǎng)化的細(xì)分市場(chǎng)可以支持企業(yè)獲得較高的估值。”

 

　　從財(cái)報(bào)可以獲悉，華潤(rùn)萬象生活的業(yè)務(wù)板塊主要分為住宅物管和商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物管服務(wù)板塊，而金茂服務(wù)的業(yè)務(wù)中，除了傳統(tǒng)住宅物業(yè)，寫字樓等商管物業(yè)和城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)同樣是集團(tuán)的發(fā)展重點(diǎn)。與此同時(shí)，兩家公司的業(yè)務(wù)基本都分布在一二線城市。

 

　　據(jù)了解，自上市以來，華潤(rùn)萬象生活的估值一直處于上市物企的前列，即便在近期行業(yè)的普遍性下跌環(huán)境中，其估值仍舊在55倍PE以上。而與之相當(dāng)?shù)慕鹈?wù)，在央企托底的背景下，其上市后的估值或許不會(huì)太差。

 

　　“總體而言，我對(duì)金茂物業(yè)的未來是相對(duì)看好和相對(duì)樂觀的。”柏文喜表示，這一方面是由于大股東的實(shí)力給予了金茂服務(wù)較大的業(yè)務(wù)規(guī)模、每年的新增管理面積以及更加優(yōu)化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，另一方面也是因?yàn)樵撈髽I(yè)本身的央企性質(zhì)在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下具有更為突出的信用優(yōu)勢(shì)，這是有利于其通過行業(yè)整合的方式推動(dòng)自身更快發(fā)展的。

 

　　2021年下半年的物業(yè)行業(yè)發(fā)生了很多收并購(gòu)案，不止有大魚吃小魚的情況，還出現(xiàn)過大魚吃大魚、小魚吃大魚的案例。而到了2022年，這種收并購(gòu)浪潮也并未停止。

 

　　有券商分析，物業(yè)板塊估值經(jīng)歷大幅回調(diào)，在收并購(gòu)帶動(dòng)下，“大吃小、強(qiáng)吃弱”的現(xiàn)象會(huì)愈演愈烈。柏文喜也表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“未來的物業(yè)行業(yè)可能將呈現(xiàn)出行業(yè)集中度快速上升和寡頭競(jìng)爭(zhēng)格局加速到來的格局。”

 

　　而物企要想保持長(zhǎng)久發(fā)展,最核心的要素還是企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。“一方面,這體現(xiàn)在營(yíng)收規(guī)模和盈利能力的成長(zhǎng)性方面;另一方面,也體現(xiàn)管理與業(yè)務(wù)的創(chuàng)新能力方面。兩者共同構(gòu)成了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的最基本要素。”

 

　　在這種形勢(shì)下,2022年，或?qū)⒊蔀槲飿I(yè)行業(yè)的一道分水嶺。

 

　　不過值得注意的是,隨著行業(yè)分化加劇和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，拿到港股通行證的金茂服務(wù)，必然也將面臨著更大的挑戰(zhàn)。