圖：樓價(jià)整固加上降息，會(huì)令買家供樓負(fù)擔(dān)減輕，有助刺激樓市成交。

　　美國(guó)減息周期今年9月開(kāi)始，對(duì)本地樓市帶來(lái)支持，上星期聯(lián)儲(chǔ)局一如市場(chǎng)預(yù)期減息。美國(guó)累計(jì)減息1厘，而本港大型銀行連續(xù)三度跟隨美國(guó)減息，只是減息幅度未有跟足，本地銀行最新將最優(yōu)惠利率（P）再減0.125厘，累減0.625厘，市民供樓負(fù)擔(dān)減低，對(duì)樓市有一定刺激作用。

　　本地銀行再度減息0.125厘，以現(xiàn)時(shí)銀行普遍采用的拆息按揭（H按）計(jì)算，一般銀行“封頂”息P減1.75厘，最新實(shí)際按揭息率由3.625厘降至3.5厘，為2023年5月以來(lái)最低水平，此次減息不僅令現(xiàn)有業(yè)主受惠，也進(jìn)一步吸引準(zhǔn)買家入市，自減息周期開(kāi)始，近月整體樓市成交量確實(shí)有所回升。

　　減息對(duì)買家的供樓負(fù)擔(dān)有幾大影響？此次減息直接減低買家供款壓力，以每100萬(wàn)元貸款額、30年還款期計(jì)算，月供減少71元；若貸款額為500萬(wàn)元，月供由減息前的2.2803萬(wàn)元降至2.2453萬(wàn)元，每月節(jié)省350元，減幅1.5%。若計(jì)算今年9月至今三次減息的累計(jì)影響，供款減幅達(dá)7.3%，每月可節(jié)省1780元。

　　減息令買家供樓負(fù)擔(dān)降低的同時(shí)，樓價(jià)整固亦有助市民的整體供款負(fù)擔(dān)降低。按政府經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)辦公室按季公布的經(jīng)濟(jì)報(bào)告，政府會(huì)按季公布市民的置業(yè)負(fù)擔(dān)指數(shù)（又名“供款相對(duì)入息比率”），有關(guān)指數(shù)是以面積45平方米（約484平方呎）的單位計(jì)算按揭供款，相對(duì)于住戶入息中位數(shù)（不包括公共租住房屋及公營(yíng)臨時(shí)房屋的住戶），報(bào)告顯示因應(yīng)年初至今，整體住宅樓價(jià)持續(xù)回落，加上9月份減息，令最新市民置業(yè)負(fù)擔(dān)指數(shù)得以改善，最新指數(shù)是62%，較年中的65%下降。

　　翻查過(guò)去一年多的經(jīng)濟(jì)報(bào)告，近年樓價(jià)持續(xù)回落，市民置業(yè)負(fù)擔(dān)指數(shù)已連續(xù)五季回落。按2023年的半年經(jīng)濟(jì)報(bào)告，當(dāng)時(shí)仍處于美國(guó)加息周期，當(dāng)時(shí)市民置業(yè)負(fù)擔(dān)指數(shù)高達(dá)75%，創(chuàng)回歸以來(lái)新高。

　　置業(yè)負(fù)擔(dān)指數(shù)料跌穿60%

　　展望未來(lái)，因應(yīng)樓價(jià)整固期未完結(jié)，近期樓價(jià)仍有回落趨勢(shì)，現(xiàn)時(shí)供樓負(fù)擔(dān)仍高于2004年至2023年近二十年的長(zhǎng)期平均數(shù)54%，由于最新指數(shù)未計(jì)算11月及12月的減息，相信供樓負(fù)擔(dān)勢(shì)跌穿60%，或拉近至54%的二十年平均數(shù)。供樓負(fù)擔(dān)回落自然吸引買家入市，相信來(lái)年整體一、二手成交量回升。

　?。ㄗ髡邽槭兰o(jì)21．Q動(dòng)力總經(jīng)理）