8月31日晚，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，公布了廣州市首批共96個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格。記者發(fā)現(xiàn)，《通知》公布的參考價(jià)格基本為今年市場(chǎng)成交價(jià)的70%-80%，這引起業(yè)內(nèi)及市場(chǎng)熱議。

　　9月1日，羊城晚報(bào)記者走訪數(shù)個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)不少中介地鋪已經(jīng)緊急撤下房源價(jià)格。1日傍晚，貝殼等房屋中介網(wǎng)站也下架了成交數(shù)據(jù)，中介稱大部分放盤的業(yè)主正在觀望。專家認(rèn)為，公布二手房參考價(jià)會(huì)斬?cái)嘀薪?業(yè)主)掛牌價(jià)拉動(dòng)成交價(jià)上漲的循環(huán)，預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月二手房成交量會(huì)有明顯下降。

　　記者走訪

　　放盤業(yè)主在觀望 線上平臺(tái)查不到均價(jià)

　　《通知》發(fā)布后，各市場(chǎng)主體是否會(huì)執(zhí)行參考價(jià)?業(yè)內(nèi)議論紛紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，首批公布的熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)中主要分布在天河區(qū)(54個(gè))和黃埔區(qū)(23個(gè))，其余分布在番禺區(qū)(8個(gè))、海珠區(qū)(7個(gè))及越秀區(qū)(4個(gè))。以天河為例，不少位于珠江新城核心地段的小區(qū)如保利心語(yǔ)花園、中?；ǔ菫?，參考價(jià)分別是96957元/平方米和92641元/平方米，與中介平臺(tái)上掛牌每平方米18萬(wàn)元—19萬(wàn)元的單價(jià)相比，可謂“腰斬”。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，首批公布的96個(gè)小區(qū)交易參考價(jià)基本為今年的市場(chǎng)成交價(jià)的70%-80%，但與2020年全年的單盤成交價(jià)較為接近。其中，近七成小區(qū)的參考價(jià)，與其2020年的二手成交價(jià)的差距在10%左右。換言之，進(jìn)入2021年，首批公布參考價(jià)的96個(gè)小區(qū)二手房成交價(jià)格上漲明顯。

　　羊城晚報(bào)記者在珠江新城走訪發(fā)現(xiàn)，不少中介商鋪9月1日緊急撤下相關(guān)小區(qū)房源信息或用“驚喜價(jià)”等字眼代替具體價(jià)格。保利心語(yǔ)花園周邊某中介商鋪工作人員表示：“目前大部分放盤的業(yè)主正處于觀望狀態(tài)，若非急需資金，不會(huì)輕易降價(jià)，《通知》對(duì)市場(chǎng)影響暫時(shí)不明顯。”該中介透露，保利心語(yǔ)花園二手房?jī)r(jià)格均價(jià)仍在14萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米。

　　而記者在雋峰苑小區(qū)外的一家中介商鋪看到，該小區(qū)房源信息暫未撤下，雋峰苑放盤的二手房?jī)r(jià)格仍維持在10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米，明顯高于參考價(jià)的80747元/平方米。記者走訪過(guò)程中，雋峰苑一名業(yè)主來(lái)到該中介商鋪，表示要暫緩放盤。“昨晚看到消息后今天馬上過(guò)來(lái)了，降價(jià)這么多是不會(huì)賣的。”該業(yè)主說(shuō)。

　　越秀區(qū)首批公布參考價(jià)的4個(gè)小區(qū)均位于東風(fēng)東路一帶，附近有東風(fēng)東路小學(xué)、育才學(xué)校等知名學(xué)校。這4個(gè)小區(qū)二手房參考價(jià)為6.9萬(wàn)元-8.2萬(wàn)元/平方米，而中介平臺(tái)顯示掛牌均價(jià)都不下10萬(wàn)元/平方米。記者走訪附近中介商鋪，發(fā)現(xiàn)難以找到這4個(gè)小區(qū)的房源信息，但其他小區(qū)仍正常展示。一名房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，在附近置業(yè)的群體大部分是為了孩子能夠入讀周邊學(xué)校，有入學(xué)資格的房源需求旺盛，不擔(dān)心降價(jià)。更有中介直言：“自去年6月至今，有的房子價(jià)格上升了1萬(wàn)元/平方米，目前《通知》的細(xì)則未出，一切都按原來(lái)的操作。”該中介表示，有入讀周邊學(xué)校資格的房源轉(zhuǎn)手周期較短，價(jià)格堅(jiān)挺，賣家是不會(huì)降價(jià)出讓的。

　　《通知》提到，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)等應(yīng)對(duì)掛牌房源開展對(duì)照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。9月1日傍晚，記者查詢發(fā)現(xiàn)，線上中介平臺(tái)貝殼、鏈家等的二手房“查成交”功能下架，已經(jīng)公布參考價(jià)的96個(gè)小區(qū)都無(wú)法查詢到均價(jià)，這些小區(qū)的在售房源只剩零星幾套。不僅如此，在這兩個(gè)平臺(tái)上，廣州所有的二手房小區(qū)均已查詢不到過(guò)往的成交記錄。

　　專家觀點(diǎn)

　　預(yù)計(jì)未來(lái)三至六個(gè)月 二手房?jī)r(jià)格會(huì)下降

　　記者采訪多名房產(chǎn)中介，他們對(duì)二手房參考價(jià)政策的心態(tài)各有不同。有中介表示支持，并稱若真的降價(jià)，會(huì)吸引更多買家;而更多的中介則認(rèn)為該政策出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致成交量下降，業(yè)績(jī)受損。

　　事實(shí)上，在《通知》發(fā)布之前，廣州二手房網(wǎng)簽數(shù)已有下降趨勢(shì)。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月(統(tǒng)計(jì)周期為2021年7月26日至2021年8月25日)，全市二手住宅整體網(wǎng)簽宗數(shù)和網(wǎng)簽面積分別為8535宗和82.17萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降4.23%和3.10%，同比分別下降44.11%和43.32%。

　　按揭付款比例(按網(wǎng)簽宗數(shù)計(jì)算)方面，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，8月廣州市中介促成二手住宅按揭付款比例環(huán)比下降2.66個(gè)百分點(diǎn)至53.11%，已連續(xù)第五個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　此外，有買家擔(dān)心銀行會(huì)按照參考價(jià)評(píng)估貸款金額相關(guān)事宜，即貸款金額下降，成交價(jià)不變，首付增多。記者致電廣發(fā)銀行廣州分行某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理得知，廣發(fā)銀行廣州市內(nèi)所有支行都會(huì)將交易參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一。民生銀行廣州分行某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理則表示，目前貸款審批流程較為復(fù)雜，政策剛出不久，是否執(zhí)行二手房參考價(jià)申請(qǐng)貸款需要看實(shí)際情況而定。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，如果二手房參考價(jià)應(yīng)用到銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，勢(shì)必對(duì)廣州的二手住房交易產(chǎn)生重大沖擊，這在當(dāng)前房貸利率提高、房貸審批周期大幅延長(zhǎng)的大背景下，市場(chǎng)調(diào)整和行業(yè)調(diào)整在所難免。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一手房限價(jià)是當(dāng)下趨勢(shì)，但這會(huì)導(dǎo)致二手房和一手房?jī)r(jià)格倒掛，結(jié)果就是“打新熱潮”。實(shí)施二手房參考價(jià)可以引導(dǎo)業(yè)主和中介掛牌價(jià)趨向理性，斬?cái)鄴炫苾r(jià)推動(dòng)買家市場(chǎng)預(yù)期、拉動(dòng)成交價(jià)上漲的循環(huán)。

　　中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，自廣州樓市“421”新政出臺(tái)后，珠江新城等熱點(diǎn)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)已有下降趨勢(shì)，但總的來(lái)說(shuō)依然是“升多跌少”。二手房參考價(jià)的出臺(tái)是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的具體舉措，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展會(huì)起到一定的作用。

　　黃韜認(rèn)為，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，如果持續(xù)三個(gè)月成交量下降，價(jià)格就會(huì)受到影響，因此預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月至六個(gè)月，二手房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定的下降。黃韜說(shuō)道：“在這三個(gè)月內(nèi)會(huì)對(duì)房產(chǎn)中介公司帶來(lái)較大的影響，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，房產(chǎn)中介要為一個(gè)更健康的市場(chǎng)做調(diào)整和準(zhǔn)備。”

　　肖文曉表示，在“房住不炒”的大政方針下，未來(lái)商品住房一定會(huì)更多地回歸居住屬性，它的投資屬性會(huì)被弱化，“炒房致富”的故事正在遠(yuǎn)去。

　　政策導(dǎo)向

　　發(fā)布二手房參考價(jià)目的在于穩(wěn)定預(yù)期

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年7月，廣州是一線城市中一手房、二手房同比漲幅最高的城市，一手房同比上漲10.9%，二手房則同比上漲12.2%。據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《通知》政策解讀，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，是貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控要求、構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要措施，有利于進(jìn)一步提升廣州市二手住房市場(chǎng)信息透明度，為二手住房交易提供市場(chǎng)參考，規(guī)范交易秩序、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　今年以來(lái)，包括深圳、上海、成都、東莞、西安等全國(guó)多個(gè)城市已陸續(xù)實(shí)施二手房參考價(jià)，多數(shù)城市的二手住宅市場(chǎng)在實(shí)施參考價(jià)后成交量有明顯下降。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，從可比城市情況來(lái)看，二手市場(chǎng)相對(duì)成熟的深圳、上海，短期內(nèi)成交量下跌幅度在30%-60%之間。此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳自今年2月公布二手房參考價(jià)后，二手房?jī)r(jià)上漲幅度逐月回落，在5月至7月均出現(xiàn)價(jià)格環(huán)比下跌的情況。