從九月的第一聲雷開(kāi)始，地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了多事之秋。

　　 

　　劇變之下，整個(gè)房地產(chǎn)圈都在面臨新一輪深層次洗牌，有的房企咬緊牙關(guān)堅(jiān)挺，有的房企運(yùn)氣不好被出清，還有的房企"連夜出逃"直奔隔壁土木建筑行業(yè)以避免被石頭砸中，不可謂不狼狽。

　　 

　　在這種三天一小雷、五天一大雷的時(shí)刻，全行業(yè)的神經(jīng)都緊繃非常，任何風(fēng)吹草動(dòng)之于房企，都有可能成為壓死駱駝的"最后一根稻草"。

　　 

　　不過(guò)資本市場(chǎng)從不講感情。當(dāng)多家知名房企接連響起債務(wù)警報(bào)聲，過(guò)山車(chē)式下滑的股價(jià)曲線就會(huì)給其沉痛一擊，為集團(tuán)本就剪不斷理還亂的賬單增添一抹"冬日暖綠"。而這種時(shí)候，各大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也會(huì)帶著他們對(duì)房企的審判不請(qǐng)自來(lái)。

　　 

　　11月5日，穆迪將中國(guó)奧園的公司家族評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B2，并將評(píng)級(jí)列入下調(diào)觀察名單；11月15日，標(biāo)普將中南建設(shè)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從B下調(diào)至B-，展望也從穩(wěn)定調(diào)至負(fù)面；11月16日，佳兆業(yè)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)和高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)也被惠譽(yù)從CCC-下調(diào)至C。

　　 

　　多米諾骨牌效應(yīng)下，一場(chǎng)關(guān)于房企評(píng)級(jí)的"突圍之戰(zhàn)"正在打響。

39家房企評(píng)級(jí)被扎堆下調(diào)

　　 

　　據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，自9月份到現(xiàn)在一連串債務(wù)違約事件以來(lái)，僅兩個(gè)半月，穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)就對(duì)中國(guó)房企做出了142次調(diào)整評(píng)級(jí)和展望的動(dòng)作（包括對(duì)某一家房企重復(fù)調(diào)整評(píng)級(jí)的次數(shù)），其中評(píng)級(jí)和展望被下調(diào)的比例高達(dá)74.6%，累計(jì)有106次。

　　 

　　這一數(shù)字完全超過(guò)了2020年全年的調(diào)整次數(shù)，直接創(chuàng)下中國(guó)房企評(píng)級(jí)近年來(lái)全年被下調(diào)總次數(shù)的歷史新高。

　　 

　　在這一系列評(píng)級(jí)行動(dòng)中，大公房產(chǎn)共檢測(cè)到60家房企的評(píng)級(jí)狀態(tài)，涉及公司家族評(píng)級(jí)(CFR)、長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)、高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)以及展望等。其中，有39家房企的評(píng)級(jí)展望被下調(diào)，包括當(dāng)代置業(yè)、陽(yáng)光城、祥生控股、雅居樂(lè)、融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)、新力控股等。

　　 

　　從調(diào)整頻率來(lái)看，穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普分別對(duì)這39家房企進(jìn)行了45次、32次和27次調(diào)整動(dòng)作。其中建業(yè)地產(chǎn)、融信中國(guó)、富力地產(chǎn)、花樣年等房企更是在兩個(gè)半月內(nèi)被三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)同時(shí)下調(diào)，有的還被同一機(jī)構(gòu)下調(diào)過(guò)不止一次。

　　 

　　比如富力地產(chǎn)。9月14日，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)（香港）的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。10月8日，標(biāo)普又將富力地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從B下調(diào)至B-。10月18日，富力地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)再度被穆迪從B2下調(diào)至B3，其子公司富力地產(chǎn)（香港）的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)也從B3被下調(diào)至Caa1。

　　 

　　從下調(diào)原因來(lái)看，發(fā)生債務(wù)違約問(wèn)題的房企是被下調(diào)評(píng)級(jí)的主力軍。

　　 

　　以花樣年為例。10月4日晚花樣年控股發(fā)布公告稱(chēng)，公司一筆2021年10月4日到期的2.06億美元高級(jí)票據(jù)已到期，且未能于當(dāng)日償還，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。第二日，穆迪就將花樣年的公司家族評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至了Ca，將其高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)從Caa1下調(diào)至C，并將評(píng)級(jí)移至負(fù)面觀察名單。同日惠譽(yù)和標(biāo)普也緊隨其后，下調(diào)了花樣年的評(píng)級(jí)。

　　 

　　彼時(shí)標(biāo)普認(rèn)為，花樣年控股未能按時(shí)付款凸顯了其緊張的流動(dòng)性。且此次本金違約或?qū)⒁l(fā)花樣年控股未到期債券的交叉違約，并可能加速公司其他債務(wù)的提前償付。因花樣年的信用質(zhì)量弱化，債權(quán)人或要求公司提前還款。

　　 

　　國(guó)泰君安曾在一份報(bào)告中指出，評(píng)級(jí)大規(guī)模下調(diào)帶來(lái)的會(huì)是債券價(jià)格的大幅度下跌，然而，更具風(fēng)險(xiǎn)的是若到期后評(píng)級(jí)仍未有所扭轉(zhuǎn)，將影響后續(xù)的債務(wù)續(xù)期，一旦中斷，將帶來(lái)較明顯的違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　 

　　據(jù)大公房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，包括花樣年在內(nèi)，今年以來(lái)共有9家房企在中資美元債市場(chǎng)上違約。如當(dāng)代置業(yè)、泛?？毓伞⑷A夏幸福、陽(yáng)光100中國(guó)、天房集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、新力控股、藍(lán)光發(fā)展，據(jù)了解這些房企全部未償額達(dá)280.73億美元。

　　 

　　 

　　值得注意的是，花樣年本次債務(wù)違約算是這次房企降級(jí)潮的一個(gè)"引爆點(diǎn)"。

　　 

　　9月份時(shí)，穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普分別下調(diào)房企評(píng)級(jí)的次數(shù)還只是8次、7次和9次，可花樣年"暴雷"后的10月份，三大機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)的次數(shù)就直接上升到了32次、14次和9次，尤其是穆迪，在10月18日和19日兩天之內(nèi)，其瘋狂下調(diào)了二十多家房企的評(píng)級(jí)。

　　 

　　具體從企業(yè)層面來(lái)看，這二十多家房企中，不乏綠地控股、世茂集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等一向表現(xiàn)穩(wěn)健的龍頭房企。

　　 

　　就拿穆迪下調(diào)綠地的評(píng)級(jí)為例。10月18日，穆迪將綠地控股的企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)由Ba1下調(diào)至"Ba2"，將綠地香港的企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)從Ba2下調(diào)至Ba3，中期票據(jù)計(jì)劃的高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從（P）Ba3下調(diào)至（P）B1，高級(jí)無(wú)抵押美元票據(jù)評(píng)級(jí)從Ba3下調(diào)至B1。主體評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

　　 

　　同時(shí)，穆迪還將綠地全球中期票據(jù)計(jì)劃的高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從（P）Ba2下調(diào)至（P）Ba3，將其高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)評(píng)級(jí)從Ba2下調(diào)至B。并將上述評(píng)級(jí)列入進(jìn)一步下調(diào)的觀察名單?？梢哉f(shuō)是一天之內(nèi)，將綠地"全面誅殺"。

　　 

　　當(dāng)時(shí)穆迪認(rèn)為，綠地控股不太可能以合理的融資成本發(fā)行新的境外債券，以便在未來(lái)6-12個(gè)月為其到期債務(wù)進(jìn)行再融資；且由于資金條件緊張，購(gòu)房者信心減弱，綠地控股的合同銷(xiāo)售預(yù)計(jì)將在未來(lái)6-12個(gè)月下降。

　　 

　　同在10月18日，佳兆業(yè)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)也被穆迪從B1下調(diào)至B2。與此同時(shí)，穆迪還將佳兆業(yè)發(fā)行債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由B2下調(diào)至B3，并將上述評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察名單。

　　 

　　穆迪認(rèn)為，考慮到佳兆業(yè)在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)，是否有足夠現(xiàn)金流償還所有到期的離岸債券存在不確定性，因此進(jìn)一步下調(diào)其評(píng)級(jí)。

　　 

　　而另一家房企陽(yáng)光城，穆迪也于當(dāng)日將其企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)由B1下調(diào)至B2，主要是因?yàn)榈浇趥袆?dòng)蕩，陽(yáng)光城以合理資金發(fā)行新債券面臨不確定性。截至2022年年底，陽(yáng)光城有大量在岸和離岸債務(wù)到期，包括11億美元的離岸債券和101億元的境內(nèi)債券。

　　 

　　對(duì)于上述房企來(lái)說(shuō)，融資渠道緊張、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)下降、到期債務(wù)壓力大、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)高，似乎成為了穆迪下調(diào)對(duì)方評(píng)級(jí)和展望的主要原因。

　　 

　　而在穆迪之外，惠譽(yù)和標(biāo)普的下調(diào)動(dòng)作也在11月份加快了起來(lái)。截至11月19日，惠譽(yù)幾乎以一天一家的頻率下調(diào)了12家房企的評(píng)級(jí)和展望，標(biāo)普則共下調(diào)了10家房企的評(píng)級(jí)和展望。

　　 

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，短時(shí)間內(nèi)對(duì)房企的密集調(diào)控，反映出評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)抱有悲觀狀態(tài)。從現(xiàn)狀來(lái)看，不斷下降的信用評(píng)級(jí)，某種程度上也意味著房企的融資難度還將進(jìn)一步加大。

　　 

　　 

　　不過(guò)也并非所有的房企評(píng)級(jí)和展望都是下調(diào)的，在當(dāng)前這個(gè)行業(yè)寒冬，仍有部分房企憑借著穩(wěn)扎穩(wěn)打的功底實(shí)現(xiàn)評(píng)級(jí)"逆勢(shì)上漲"。

　　 

　　9月7日，惠譽(yù)將佳源國(guó)際控股的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)和高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從B上調(diào)至B+，展望為穩(wěn)定。這也是59家房企中唯一一家被上調(diào)了評(píng)級(jí)的房企。

　　 

　　對(duì)于評(píng)級(jí)上調(diào)的原因，惠譽(yù)認(rèn)為最主要的是杠桿率的改善。報(bào)告顯示，基于佳源國(guó)際控股的杠桿率在30%-35%之間和其姐妹公司佳源創(chuàng)盛杠桿率保持穩(wěn)定，佳源國(guó)際控股及佳源創(chuàng)盛（以?xún)魝鶆?wù)與調(diào)整后庫(kù)存之比衡量）未來(lái)兩年的杠桿率將保持在40%-45%之間。

　　 

　　值得注意的是，除了這一家評(píng)級(jí)順利上調(diào)的房企，還有兩家房企的評(píng)級(jí)均出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)，但這種上調(diào)卻是非常不穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　 

　　9月20日，標(biāo)普曾將中駿集團(tuán)的展望從負(fù)面上升至穩(wěn)定，并確認(rèn)其長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為B+，未償高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)為B。但在11月16日，惠譽(yù)卻將中駿集團(tuán)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)、高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)以及未償高級(jí)無(wú)抵押美元票據(jù)的評(píng)級(jí)從BB-下調(diào)至B+，展望為穩(wěn)定，回收率評(píng)級(jí)RR4。

　　 

　　而在10月20日，惠譽(yù)也曾將鑫苑置業(yè)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)先從C下調(diào)至限制性違約(RD)，但是后又上調(diào)至了CC。

　　 

　　某種程度上來(lái)說(shuō)，房企的信用評(píng)級(jí)都是對(duì)房企經(jīng)營(yíng)狀況和償債能力的一種評(píng)估判斷，如果信用評(píng)級(jí)持續(xù)下調(diào)或者非常不穩(wěn)定，那么必將進(jìn)一步影響房企融資。

　　 

　　有行業(yè)人士認(rèn)為，在這種行業(yè)持續(xù)波動(dòng)的情況下， 資本會(huì)涌向財(cái)務(wù)情況良好的大型房企，加劇行業(yè)兩極分化趨勢(shì)，未來(lái)行業(yè)集中度也會(huì)進(jìn)一步提升。

　　 

　　回望十年前黃金時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，正是風(fēng)光無(wú)限之時(shí)。但當(dāng)浪潮襲來(lái)，所有美好與輝煌便都瞬間成為了"明斯基時(shí)刻"崩裂的泡沫，令人猝不及防。

　　 

　　從一連串美元債違約到二級(jí)市場(chǎng)股債雙殺，再到國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)瘋狂下調(diào)房企評(píng)級(jí)，近幾個(gè)月可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)信心最低迷的時(shí)刻。不過(guò)就在內(nèi)資一路甩賣(mài)港股物業(yè)公司自救以及回購(gòu)美元債提振信心之時(shí)，外資卻悄悄進(jìn)場(chǎng)了。

　　 

　　 

　　11月9日，央行旗下《金融時(shí)報(bào)》發(fā)布一則新聞，里面提到兩個(gè)重要消息：

　　 

　　一是高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)正在買(mǎi)入中國(guó)房企債券，擬抄底中國(guó)市場(chǎng)。二是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資已基本恢復(fù)到正常狀態(tài)。10月地產(chǎn)貸款投放環(huán)比和同比均有大幅度回升，初步估計(jì)環(huán)比增加1500到2000億。

　　 

　　眼下國(guó)內(nèi)樓市還處于低溫狀態(tài)，內(nèi)房股持續(xù)走低，再加上緊追不舍的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，房企們的生存環(huán)境看起來(lái)并沒(méi)有很好過(guò)，此時(shí)高盛進(jìn)來(lái)抄底，其中釋放出來(lái)的信號(hào)十分耐人尋味。

　　 

　　資本市場(chǎng)最會(huì)預(yù)測(cè)風(fēng)向。這則消息發(fā)布出來(lái)的當(dāng)日，多家房企的公司債就出現(xiàn)反彈，包括"H6泰禾03"、"20世茂04"、"20三花EB"等都出現(xiàn)了不同程度的上漲。

　　 

　　而除了高盛，值得注意的是，美國(guó)最大的上市投資管理集團(tuán)貝萊德也在持續(xù)增持內(nèi)房股票。

　　 

　　11月11日，港交所披露，融創(chuàng)中國(guó)獲貝萊德增持172.2萬(wàn)股，每股均價(jià)13.92港元，共涉資約2396.39萬(wàn)港元。此次增持后，貝萊德對(duì)融創(chuàng)中國(guó)最新持股數(shù)目為2.34億股，持股比例由4.98%增持至5.01%。

　　 

　　"我們漸漸開(kāi)始認(rèn)為，現(xiàn)在是時(shí)候涉足中國(guó)股市。"貝萊德分析師在報(bào)告中表示，許多投資者低估中國(guó)股市，擔(dān)憂(yōu)政府干預(yù)的浪潮而選擇拋售，這波賣(mài)壓造成許多公司估值都受到影響。鑒于中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇范圍擴(kuò)大，他們傾向于支持風(fēng)險(xiǎn)，并鼓勵(lì)投資中國(guó)資產(chǎn)。

　　 

　　連續(xù)不斷的外資動(dòng)作似乎給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了回暖的信號(hào)，但事實(shí)上，回看近幾個(gè)月來(lái)國(guó)內(nèi)的一些政策，似乎也暗示了一些未來(lái)動(dòng)向。

　　 

　　11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)曾舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)。當(dāng)時(shí)就有參會(huì)人員透露，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等房企近期計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。有業(yè)內(nèi)表示，這是銀行等機(jī)構(gòu)投資者為了防止房企資金鏈進(jìn)一步惡化，預(yù)備通過(guò)債券投資等方式重新為房企"輸血"。

　　 

　　據(jù)此前報(bào)道，11月11日和12日，保利發(fā)展和招商蛇口曾順利在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)。

　　 

　　而在各地方面，此前杭州、濟(jì)南、蘇州、無(wú)錫、南京、深圳、上海、廣州等地曾陸續(xù)公布2021年第三輪集中供地明細(xì)。從已披露的細(xì)則來(lái)看，這次供地和前兩次最大的區(qū)別在于：降低競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻，資金要求放松。

　　 

　　從上述動(dòng)作整體來(lái)看，房地產(chǎn)至暗時(shí)刻或許要迎來(lái)一絲曙光。