近日中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。“十四五”規(guī)劃提出，以人口流入多、房價高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。在房地產(chǎn)市場下行壓力增大的情況下，明年中國保障性租賃住房建設(shè)大概能夠拉動多少投資？能否起到穩(wěn)增長的目的？

 

　　當(dāng)前，中國住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。其中，保障性租賃住房主要集中在流動人口較多的城市，面向群體是無房的新市民、青年人，且不設(shè)收入線門檻。今年5月12日和14日，住建部分別在沈陽、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等四十個城市政府負(fù)責(zé)人分兩批參加。筆者認(rèn)為，這意味著中國保障性租賃住房建設(shè)以上述重點(diǎn)城市為主。

 

　　為了更快滿足新市民的住房需求，保障性租賃住房重點(diǎn)利用存量土地和房屋建設(shè)。具體而言，對于人口淨(jìng)流入的大城市或者省級政策確定的城市，在土地供應(yīng)上，除了集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地，還能將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套用地面積占比上限由7%提高到15%利用。此外，還可以適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。

 

　　在房屋改建上，允許將閒置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。

 

　　從住房環(huán)境看，堅持小戶型、低租金。保障性租賃住房以不高于70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房。根據(jù)地區(qū)發(fā)布的規(guī)劃，與周圍市場租賃住房項目比，溫州保障性租賃住房的租金不高于八成，武漢、濟(jì)南、成都等城市低于10%至15%左右。上海在低于市場租金九折以下的基礎(chǔ)上，對于面向本園區(qū)、本單位等定向供應(yīng)的保障性租賃住房租金還可進(jìn)一步下調(diào)，并且租金年漲幅不超5%。

 

　　為了保證可持續(xù)性，保障性租賃住房建設(shè)的資金支持較為多元化。首先，在金融政策上，加大信貸支持力度。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，同時發(fā)行金融債券，將募集資金用于相關(guān)貸款投放。其次，在財稅政策上，一方面，中央財政下達(dá)保障性安居工程補(bǔ)助，地方政府發(fā)行專項債券，均作為保障性住房的建設(shè)資金。另一方面，國務(wù)院常務(wù)會議提出，自10月1日起，當(dāng)租賃企業(yè)向個人出租住房時，增值稅減按1.5%繳納。當(dāng)企事業(yè)單位等向個人、規(guī)?；赓U企業(yè)出租住房時，房產(chǎn)稅減按4%征收。最后，REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）輔以支撐。今年7月發(fā)改委發(fā)文，部署基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)擴(kuò)容工作，把保障性租賃住房項目納入其中。

 

　　明年投資料超兩千億

 

　　根據(jù)住建部統(tǒng)計，2021年四十個重點(diǎn)城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。截至9月份，四十個城市已開工建設(shè)保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。筆者預(yù)計，今年這些城市的保障性租賃住房投資達(dá)到1000億元左右。

 

　　那么“十四五”期間，中國保障性租賃住房的供應(yīng)規(guī)模有多大？如前所述，保障性租賃住房的建設(shè)主要以四十個重點(diǎn)城市為主?？紤]到目前這四十個城市的名單尚未公布，我們將與住建部聯(lián)網(wǎng)且受到重點(diǎn)監(jiān)測的首批四十個城市為研究對象。需要強(qiáng)調(diào)的是，這些城市也是中國流動人口較多的城市，主要由三部分構(gòu)成：一是除了拉薩以外的三十個內(nèi)地省會城市；二是青島、廈門等五個計劃單列市；剩余的五個城市則是無錫、蘇州、溫州、北海、三亞。

 

　　目前，廣東、浙江、上海等九個省級地區(qū)發(fā)布了“十四五”時期保障性租賃住房供應(yīng)計劃，共計約431萬套左右。此外，西安、貴陽、南昌等五個省會城市以及計劃單列市廈門，共計劃籌集保障性租賃住房約87.6萬套。對于其他城市，北京、天津、重慶三個直轄市我們以各自30萬套估算，而剩余的城市多屬于中西部以及東北地區(qū)，由于流動人口較少，參考相似等級城市的發(fā)布計劃，我們按照各自10萬套估計。因此，筆者測算，在“十四五”時期，全國將新增保障性租賃住房約748.8萬套，其中2022至2025年約655.2萬套。

 

　　從多數(shù)地區(qū)規(guī)劃看，前三年保障性租賃住房的建設(shè)更快，筆者估計2022年保障性租賃住房建設(shè)接近200萬套，投資約2100億元，預(yù)計拉動地產(chǎn)投資0.75個百分點(diǎn)，作用相對有限。