新年伊始，眾多行業(yè)都開始對2021年進行盤點，其中房地產(chǎn)行業(yè)2021年銷售業(yè)績盤點成為大眾關(guān)注的重點。

 

　　2021年，在堅持“房住不炒”的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷600多次調(diào)控，可謂是跌宕起伏。即使眾多房企調(diào)低了自己的銷售目標，但在市場“由熱變冷”的環(huán)境下，仍有八成以上未能完成目標。

 

　　據(jù)中指院與克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年房企銷售目標完成率均值約為90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。截至2021年12月31日，百強房企2021年全年銷售額總計逾11萬億元，同比降低3.5%。

 

 

　　近日，中指研究院發(fā)布2021年百億房企專題報告，報告顯示，其中32家房企樣本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發(fā)6家房企完成銷售目標，碧桂園、萬科、融創(chuàng)在內(nèi)的大部分房企都沒有完成年度目標任務(wù)。

 

　　另外，中指研究院還關(guān)注到，今年深陷泥沼的恒大地產(chǎn)，2021年第三季度交房量甚至不足1萬套，直接導致恒大銷量直線下降。最終，其全年銷售目標僅完成61.5%，約4600億元。對比2020年數(shù)據(jù)，其合約銷售額減少2802.3億元，同比下滑38.74%；合約銷售面積減少2659.1萬平方米，同比下滑32.88%。

 

　　而首創(chuàng)置業(yè)銷售目標雖然僅有800億元，但因自身戰(zhàn)略調(diào)整與運營管理不到位導致其目標完成率只有68.3%，僅高于32家房企中最后一名的恒大。

 

　　2021年，共有158家房企躋身百億軍團，銷售額平均增速為4.2%，遠低于2017年的36.9%，行業(yè)進入降速求穩(wěn)通道特征明顯。而百億企業(yè)的權(quán)益銷售額共計10.0萬億元，市場份額約55.1%。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，百億企業(yè)增速分布呈現(xiàn)倒V形，陣營分化加劇，300-500億陣營企業(yè)增速較高，其余各陣營企業(yè)增速同比均有所放緩。而300-500億陣營房企銷售額增長率均值為15.3%。

 

　　對此，IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，主要是該陣營企業(yè)的杠桿率和負債率相對較低，財務(wù)相對健康，讓其能夠抓住去年上半年的那撥行情而實現(xiàn)較多的去化和銷售收入。而100-300億陣營由于資源獲取能力較差，在市場競爭壓力加大的情況下就容易出現(xiàn)不進反退、甚至出現(xiàn)負增長的情況。

 

 

　　對于房企2021年銷售完成情況，柏文喜向大公房產(chǎn)表示，調(diào)控壓力和按行業(yè)大環(huán)境之下，TOP3房企都沒有完成銷售任務(wù)屬于意料之中，但也有出乎意料，例如綠城中國、濱江集團等房企整體上財務(wù)較為健康，受調(diào)控的影響較小，且企業(yè)運營管理水平也不錯，所以完成率甚至超過110%。

 

　　談及對2022年房企營銷目標的預(yù)期，柏文喜認為，2022年那些觸碰“三道紅線”以及流動性相對緊張的房企銷售目標會下調(diào)。“2022年，房企銷售會整體回暖的同時可能也會出現(xiàn)較大的分化，強者更強、而弱者會更弱，甚至有些企業(yè)會走向消亡或者被整合。”

 

 

　　事實上，房企的業(yè)績與選擇城市有直接關(guān)系。

 

　　2021年，百億企業(yè)繼續(xù)聚焦二線城市。從整體看，去年全年房地產(chǎn)市場環(huán)境分化明顯，上半年許多一二線及熱點三四線城市熱度高漲，但下半年以來行情轉(zhuǎn)變，市場下行、融資端收緊，房企面臨銷售和回款壓力。

 

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，50家百億代表企業(yè)的二線城市業(yè)績貢獻占比為58.1%，較2020年降低了0.2個百分點；三四線城市需求得到小幅釋放，2021年業(yè)績貢獻率為23.4%，同比增長0.3個百分點；一線城市業(yè)績貢獻率為18.5%，總體保持穩(wěn)定。

 

　　大公房產(chǎn)根據(jù)數(shù)據(jù)分析，從百億房企在各個城市群的業(yè)績貢獻率來看，長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷售貢獻率分別為37.9%、13.9%、10.3%，合計占比超六成。

 

 

　　其中，長三角城市群供需兩端支持性政策落地更早，區(qū)域內(nèi)需求旺盛，市場率先恢復(fù)，銷售占比同比提升1.2個百分點；粵港澳大灣區(qū)（內(nèi)地）及京津冀受益于區(qū)域頂層設(shè)計、人才政策等因素，市場總體熱度維持。

 

　　從具體城市來看，杭州、北京、南京、上海、廣州、蘇州、武漢、重慶、成都、深圳分列2021年百億代表企業(yè)城市銷售額前十名。其中，武漢、南京、杭州銷售額同比增速較快，分別達到37.7%、28.67%和28.4%。

 

　　另外，百億企業(yè)靈活因城施策，一線城市聚焦首改、改善產(chǎn)品，二線、三四線城市首改產(chǎn)品占主流。

 

　　其中，一線城市首改與改善產(chǎn)品同比分別增長5.3和4個百分點，產(chǎn)品升級需求得到釋放；二線城市首改產(chǎn)品占比為56.2%，仍占主流，200平米以上豪宅產(chǎn)品占比為8.1%，同比增長0.7個百分點；三四線城市首改產(chǎn)品占比為63.8%，牢牢占據(jù)主流市場地位，首置產(chǎn)品占比14.9%，比去年同期增長1.9個百分點。

 

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對大公房產(chǎn)表示，市場分化還會延續(xù)。三四線城市在出利好政策，但是房企信心不足，繼續(xù)扎堆一二線避險。結(jié)果就是，三四線繼續(xù)出臺支持性政策，一二線還是以防止過熱為主。

 

　　盧文曦認為，部分城市在2021年出臺的人才引入利好政策，將會在2022年發(fā)揮出較大作用。

 

 

　　除了新房領(lǐng)域，2021年市場情況也對二手房交易市場存在一定影響。

 

　　貝殼研究院測算的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年全國二手房成交金額約7.0萬億，同比下降約6%；二手房成交套數(shù)約393萬套，同比下降約9%；成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。2021年全國二手住宅成交均價1.9萬元/平，同比上漲3%，漲幅比去年回落6個百分點。放長周期看，2021年全國二手房成交面積創(chuàng)2015年以來的最低值。

 

　　二手房市場的大幅下降，也給二手房成交占比帶來影響。

 

　　整體看，2021年新房和二手房合計銷售面積約19.3億平方米，較去年略有下降，其中二手房占比降至19%；合計銷售金額約23.4萬億元，同比小幅增長2%，其中二手房占比約30%，較去年下降3個百分點。

 

　　貝殼研究院的分析師認為，并不會阻礙中國房地產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)向存量的歷史進程。

 

　　而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，樓市防止下調(diào)過快很可能成為未來政策趨勢。近兩年來樓市調(diào)控越發(fā)嚴格，一邊是對熱點城市的新房、二手房的“限價令”，很明顯，房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，也會影響波及金融系統(tǒng)。

 

　　張大偉還表示，2021年全國多個城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在負債高壓下?lián)屌?，背后其實進一步說明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。整體看，房地產(chǎn)政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，但市場還在繼續(xù)下調(diào)中，從房地產(chǎn)調(diào)控看，越來越多的寬松政策會出現(xiàn)，市場有望逐漸平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控目的是平穩(wěn)，大漲不是平穩(wěn)，大跌同樣也不是平穩(wěn)。