大公房產(chǎn)訊  2月17日，北京2022年第一輪集中供地落下帷幕。至此，本輪推出的18宗地塊中成交17宗地塊，1宗地塊無人報價，總攬金480.225億元。

 

　　整體看，本輪推出地塊主要分布在石景山區(qū)和大興區(qū)，分別有3宗與4宗地塊，順義區(qū)、豐臺區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)均有2宗，通州區(qū)、懷柔區(qū)、房山區(qū)均有1宗。其中有6宗地塊內(nèi)設(shè)置了高標準方案評選環(huán)節(jié)。同時，11宗地塊設(shè)置了競高標準住宅建設(shè)以及搖號競爭等環(huán)節(jié)。6宗地塊設(shè)有“70/90”限制，即規(guī)定出讓宗地中居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。另外，有4宗地塊標注配建“保障性租賃住房”。

 

　　具體看，昌平中關(guān)村生命科學園國家工程技術(shù)創(chuàng)新基地C-30地塊為首日土拍熱度最高的地塊，共有10家房企報名競拍，最終由中海企業(yè)發(fā)展集團以32.6億元底價摘得。

 

　　土地出讓文件顯示，該地塊為R2二類居住用地，建設(shè)用地面積5.96萬平方米，規(guī)劃建筑面積13.11萬平方米，土地用途為居住用地，起始價32.6億元。該項目居住用途全部建設(shè)商品住房，不再配建保障性住房。本次出讓宗地中居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。本次掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價格37.49億元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人，參與現(xiàn)場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設(shè)承諾書》。

 

　　除了C-30，還有一宗地塊也有多家房企參與競拍。北京市昌平區(qū)中關(guān)村生命科學園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造土地開發(fā)A地塊CP02-0101-6006地塊，共有10加房企參與競拍，最終由建發(fā)以27.715億元競得，溢價率15%。

 

　　土地出讓文件顯示，該地塊為R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”），建設(shè)用地面積2.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.18萬平方米，土地用途為居住用地，起始價24.1億元。本次出讓宗地中居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。本次出讓宗地需配建社區(qū)服務站建筑規(guī)模不小于500平方米、社區(qū)文體活動中心建筑規(guī)模不小于1200平方米，均不涉及獨立占地，均不出讓，由土地競得人建設(shè)后無償移交政府相關(guān)管理部門。本次出讓宗地內(nèi)須配建3500平方米“保障性租賃住房”，具體要求嚴格按照本項目掛牌文件、《北京市新建住宅項目配建住房回購協(xié)議書》及政府相關(guān)文件執(zhí)行。

 

　　本輪土拍中的流拍地塊為石景山首鋼園東南區(qū)1612-830、831等地塊。據(jù)悉，此前華潤曾報名競拍該地塊，但線上報價環(huán)節(jié)并未舉牌，最終該地塊流拍。

 

　　土地出讓文件顯示，該地塊為R2二類居住用地，建設(shè)用地面積約為3.06萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為8.58萬平方面，起始價為32.1萬元。本次出讓宗地中1612-830地塊內(nèi)須配建2萬平方米“保障性租賃住房”，本次出讓宗地中配建的“保障性租賃住房”將由競得人完成建設(shè)，并由北京市燕景保障性住房建設(shè)投資有限公司回購并持有，其中“保障性租賃住房”回購價格12000元/平方米；如該宗地中配建“保障性租賃住房”可獨立成棟，其配比的地下產(chǎn)權(quán)機動車停車位按4200元/平方米的價格同步回購。

 

　　大公房產(chǎn)注意到，華潤、綠城參與多宗地塊競價，最終分別競得2宗、3宗地塊。

 

　　具體看，華潤以22.82億元競得北京市石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)土地一級開發(fā)項目1612-824地塊。該地塊建設(shè)用地面積1.64萬平方米，規(guī)劃建筑面積4.59萬平方米，土地用途為居住用地，起始價22.7億元。另外，華潤以57.12億元+6%政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額競得北京市豐臺區(qū)玉泉營街道紀家廟村JJM-007地塊。該地塊溢價率為5%，建設(shè)用地面積3.35萬平，規(guī)劃建筑面積8.54萬平，土地用途為R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地。

 

　　綠城以43.47億元+41000平現(xiàn)房銷售面積競得北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村、南皋村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目30-L03-01地塊，該地塊建設(shè)用地面積4.11萬平方米，規(guī)劃建筑面積9.24萬平方米，土地用途為R2二類居住用地、30-L03-03地塊A62社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施用地、30-L03-04地塊A334基礎(chǔ)教育用地、30-L03-05地塊U12供電用地（配建“保障性租賃住房”），起始價37.8億元。另外，綠城以40.17億元競得北京市石景山區(qū)劉娘府綜合改造土地一級開發(fā)項目1604-654-1、654-2、696、728-1地塊，該地塊溢價率為6.55%，建設(shè)用地面積7.36萬平方米，規(guī)劃建筑面積9.38萬平方米，土地用途為R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、A334基礎(chǔ)教育用地，起始價37.7億元。綠城以14.76億元競得，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0017地塊。該地塊溢價率1.09%，建設(shè)用地面積2.21萬平，規(guī)劃建筑面積4.42萬平，土地用途為R2二類居住用地，起始價14.6億元。

 

　　就北京本輪土拍情況，地產(chǎn)營銷人出品人韓樂向大公房產(chǎn)表示，首先房企是非常理性和謹慎的，雖然熱門地塊參與競拍的房企較多，但是房企經(jīng)過理性和謹慎的測算，大部分還是相對保守的。第二，本輪拍地溢價率不是很高，而且有一個特點，房企最后應該還是有不錯的利潤空間，這樣未來項目的品質(zhì)應該是有保障的。如果未來追求銷售速度的話，項目可能會以比銷售指導價更低的價格入市，對于購房者來說也是一個福音和利好。

 

　　韓樂還表示，本輪供地不是每個開發(fā)商各拿一宗地塊，像華潤、綠城等幾個房企競得兩宗或三宗土地，說明拿地集中度在增加。同樣說明在去年經(jīng)歷行業(yè)大幅震蕩、債務危機等情況后留下的開發(fā)商，是相對有實力、穩(wěn)健的開發(fā)商，他們拿地的數(shù)量在增加，說明“頭部效應”在增強。

 

　　韓樂還認為，本輪土拍企業(yè)拿地區(qū)域也是有邏輯的，基本上都是在曾經(jīng)深耕過、或比較了解的區(qū)域拿地，這樣對相同區(qū)域的項目其實也是起到了一個護盤的作用，同時也有助于后續(xù)入市的樓盤快速銷售。

 

　　最后，韓樂表示，在目前并沒有完全好轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，頭部房企和比較有實力的國企央企，實際上在加倉一線城市的土地。比如北京，在現(xiàn)有一定規(guī)模和優(yōu)勢下，部分房企繼續(xù)做大自己“盤子”。不過，在三四線城市，開發(fā)風險還是比較大的，所以在一線城市加倉，也是房企戰(zhàn)略層面上的一種考量。