圖：針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，建議增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性，保障住房剛需，滿(mǎn)足合理的改善性需求。

 

　　新年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策繼續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)。房地產(chǎn)政策正在向“穩(wěn)預(yù)期”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”要求靠攏，有關(guān)方面已經(jīng)出臺(tái)一系列松綁政策。進(jìn)入2月中下旬，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況并不樂(lè)觀，各大房企銷(xiāo)售不佳，房?jī)r(jià)持續(xù)走低令普通購(gòu)房者望而卻步，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期下行趨勢(shì)并未發(fā)生根本改變。

 

　　按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)發(fā)揮擴(kuò)內(nèi)需和穩(wěn)增長(zhǎng)的作用，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。為實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)，有必要進(jìn)一步釋放維穩(wěn)政策空間，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

　　一、地產(chǎn)景氣度續(xù)下降

 

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在全面下行過(guò)程中，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

 

　　一是住房銷(xiāo)售市場(chǎng)冷淡。截至2月中下旬，30大中城市商品房成交面積當(dāng)月同比下滑45%。從市場(chǎng)分布來(lái)看，三線城市當(dāng)月同比下降超過(guò)60%，二線城市同比下降46%，一線城市同比下降18%。銷(xiāo)售低迷主因是全國(guó)諸多地區(qū)房產(chǎn)銷(xiāo)售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊的影響，包括購(gòu)房門(mén)檻抬高以及短期房?jī)r(jià)預(yù)期看空等因素，加之2021年年初高基數(shù)效應(yīng)。作為資金來(lái)源的主渠道，銷(xiāo)售冷淡導(dǎo)致部分房企現(xiàn)金流壓力極大。近期盡管出臺(tái)了放松預(yù)售資金監(jiān)管的政策，但在實(shí)際操作中，針對(duì)不同資質(zhì)類(lèi)型的房企仍有差異化規(guī)定，對(duì)整體行業(yè)不具備普遍性。

 

　　二是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)放緩，一線房?jī)r(jià)則相對(duì)堅(jiān)挺。2022年1月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)1.7%，住宅價(jià)格指數(shù)同比僅增長(zhǎng)0.3%，較2021年12月分別下降0.3和0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比上漲逾4%；但二、三線房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落，三線城市二手房?jī)r(jià)格同比下降0.7%，是自2016年2月以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。全國(guó)房?jī)r(jià)差異化的特點(diǎn)在下行周期中體現(xiàn)的更為突出。

 

　　三是潛在的斷供潮風(fēng)險(xiǎn)局部顯現(xiàn)。截至2022年1月底各等級(jí)城市庫(kù)存去化周期來(lái)看，全國(guó)部分弱二線和大多數(shù)三四線城市庫(kù)存去化周期普遍在18個(gè)月以上，商品房去化壓力較大。需要警惕這些地區(qū)因市場(chǎng)預(yù)期不佳、銷(xiāo)售不暢導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性下降過(guò)快的問(wèn)題，進(jìn)而誘發(fā)因商品房信貸市場(chǎng)出現(xiàn)違約問(wèn)題，造成商業(yè)銀行不良率潛在上升的風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　四是土地市場(chǎng)延續(xù)低迷狀況。截至2月中下旬，全國(guó)100大中城市土地供應(yīng)占地面積52周移動(dòng)累計(jì)同比降18%，土地成交同比降20.2%，全口徑持續(xù)走低。土地溢價(jià)率維持在極低水平。除了北京、上海、寧波這類(lèi)大城市成交相對(duì)活躍外，年初至今土地市場(chǎng)房企參與度極低。當(dāng)前房企整體處于償債周期中，且現(xiàn)金流持續(xù)偏緊，銷(xiāo)售端溢價(jià)空間較小，難有機(jī)會(huì)參與到土拍市場(chǎng)中，土地市場(chǎng)情緒改善仍需時(shí)日。

 

　　五是房企信貸債券融資環(huán)境依然偏緊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度輕微回升至0.9%，仍屬于歷史最低水平，房地產(chǎn)表內(nèi)融資增速大幅度放緩。近期盡管部分并購(gòu)貸款項(xiàng)目審批和債券展期計(jì)劃得以通過(guò)，但房企內(nèi)地信用債發(fā)行情況并不理想。截至2022年2月前三周，房企信用債發(fā)行僅431.35億元（人民幣，下同），較2021年同期減少45%；中資美元債累計(jì)發(fā)行僅22.85億美元，不足去年同期的兩成，房企融資環(huán)境依然十分嚴(yán)峻。

 

　　六是2022年將迎來(lái)兩波償債高峰。其中一季度重點(diǎn)房企信用債、海外債到期規(guī)模分別約為880億元、955億元，兩者合計(jì)約為1835億元；三季度信用債、海外債到期規(guī)模分別約為1238億元、834億元，兩者合計(jì)約為2072億元。在房企銷(xiāo)售及回款疲軟及融資渠道受限的背景下，房企仍將面臨很大的債務(wù)壓力。

 

　　綜上所述，一季度房地產(chǎn)投資仍面臨進(jìn)一步下行壓力，預(yù)計(jì)一季度房地產(chǎn)投資增速同比下降2%。新建商品房房?jī)r(jià)增速可能跌至1%左右，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。穩(wěn)增長(zhǎng)是2022年的首要任務(wù)，穩(wěn)地產(chǎn)則是其中十分重要的一環(huán)，當(dāng)前有必要更好地穩(wěn)地產(chǎn)來(lái)支撐穩(wěn)增長(zhǎng)。

 

　　二、維穩(wěn)政策的七點(diǎn)建議

 

　　當(dāng)前，中央要求宏觀政策要加大調(diào)節(jié)力度。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，在堅(jiān)持“房住不炒”的政策大前提下，建議增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性，保障好住房的剛需，滿(mǎn)足好合理的改善性需求，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的維穩(wěn)目標(biāo)。維穩(wěn)政策可依照“改善購(gòu)房者預(yù)期→增加房企金融支持→增加土地有效供給”的方向和路徑，以供給側(cè)為調(diào)節(jié)的重點(diǎn)，精準(zhǔn)施策；突出“因城施策”的特點(diǎn)，針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的特點(diǎn)，有差異性地推出相關(guān)政策。

 

　　在此提出以下七條建議：

 

　　第一、建議提供穩(wěn)定的信貸支持，滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭貸款需求。個(gè)人按揭貸款余額增速?gòu)?020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度當(dāng)季同比下降9.5%，其間波動(dòng)幅度巨大，對(duì)購(gòu)房者預(yù)期產(chǎn)生了極大的擾動(dòng)，部分剛需群體和改善型群體被“誤傷”。建議今年進(jìn)一步增加對(duì)住房領(lǐng)域的按揭貸款支持，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，適度下調(diào)房貸利率，落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策，逐步使住房按揭貸款增速回歸平穩(wěn)增長(zhǎng)運(yùn)行通道。

 

　　第二、建議庫(kù)存壓力較大的部分二線城市和三四線城市下調(diào)最低首付比例。當(dāng)前內(nèi)地樓市過(guò)熱的問(wèn)題是局部性的，大部分城市面臨房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行的壓力。為此對(duì)樓市相對(duì)冷清、去庫(kù)壓力較大的地區(qū)加大政策松綁的力度，可考慮加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度、適度加大公積金貸款支持力度，尤其是針對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自助房產(chǎn)的，可提高實(shí)際貸款額度，推行異地貸款業(yè)務(wù)等。對(duì)于剛需購(gòu)房首付比例可降至二成。限購(gòu)、限售等政策亦可考慮予以適當(dāng)放松，減輕購(gòu)房者購(gòu)房成本。

 

　　第三、針對(duì)一線和強(qiáng)二線大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，建議保持限制性措施、大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、加大保障性租賃住房金融支持。由于當(dāng)前大部分一線和強(qiáng)二線城市短期可售商品房庫(kù)存不足1年，如果采取更為寬松的住房管理模式，刺激需求擴(kuò)張，可能會(huì)誘發(fā)新一輪“漲價(jià)潮”。應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)大城市的保障性租賃住房供給，緩解新市民青年人等群體住房困難。建議增加大城市租賃住房的土地供給，同時(shí)加大相關(guān)住房金融支持。

 

　　第四、建議審慎地推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。自2021年新一輪房地產(chǎn)稅改革消息問(wèn)世之后，樓市樂(lè)觀情緒發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，到10月全國(guó)人大決定授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作之后，房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況急轉(zhuǎn)直下，與2010至2012年全國(guó)房地產(chǎn)稅改革討論階段的情況有些類(lèi)似。

 

　　考慮到當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大的下行壓力，尤其是在2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)走低，會(huì)影響投資和消費(fèi)，因此，建議穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，特別是在今年上半年可以適當(dāng)放慢推進(jìn)步伐。

 

　　第五、建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸實(shí)施定向?qū)捤烧{(diào)整。住房金融支持力度在短期過(guò)快收縮不利于整體金融穩(wěn)定。因此，有必要加大對(duì)資質(zhì)相對(duì)優(yōu)良的房企信貸支持。針對(duì)全國(guó)大型房企，特別是全國(guó)排名靠前的房企以及證件齊全的樓盤(pán)項(xiàng)目，加大銀行開(kāi)發(fā)貸支持力度，改善相關(guān)房企現(xiàn)金流壓力，逐步起到穩(wěn)定預(yù)期的作用。

 

　　第六、建議土地市場(chǎng)盤(pán)活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地。政府可減少城鎮(zhèn)建設(shè)用地審批中工業(yè)用地比重，增加住宅、商服用地比重，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，制定工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)、住宅用地權(quán)屬處理及其未來(lái)增值收益分配的切實(shí)可行的辦法。重視現(xiàn)有城市存量土地的再開(kāi)發(fā)及利用，針對(duì)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地，允許合規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。通過(guò)盤(pán)活存量建設(shè)用地，增加城市土地供給。

 

　　第七、建議加大供給側(cè)政策調(diào)節(jié)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，僅僅針對(duì)需求側(cè)調(diào)控應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。筆者預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期，大量的流動(dòng)人口將轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口，為滿(mǎn)足這部分龐大的住宅需求，城市住宅用地指標(biāo)需要相機(jī)而動(dòng)，而非以固定的、較長(zhǎng)年份周期作為政策調(diào)整的周期。住房金融政策不僅要在開(kāi)發(fā)貸、按揭貸方面給予一定的支持，還應(yīng)當(dāng)增加對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程建設(shè)方面的信貸支持，增加對(duì)有困難的購(gòu)房群體的財(cái)政、金融支持。通過(guò)針對(duì)性舉措使得住房市場(chǎng)供需達(dá)到或趨于基本平衡，有效抑制局部地區(qū)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲較快的問(wèn)題。