“休言萬(wàn)事轉(zhuǎn)頭空,未轉(zhuǎn)頭時(shí)皆夢(mèng)。”
這是蘇軾提在揚(yáng)州大明寺平山堂內(nèi)的一副字,半年前毛文斌從龍湖廣佛公司離任時(shí)來(lái)到平山堂,就曾站在這里看了很久。
在歷史記載中,平山堂向來(lái)是個(gè)平心靜氣、馳目騁懷的好地方。堂前木欄石座,古藤錯(cuò)節(jié),向外望去,更可見江南諸山,拱揖檻前,平山堂之名也寓于此。從前不少文人志士都喜歡來(lái)這里憑欄眺望,寄情山水。
不知彼時(shí)剛結(jié)束與龍湖8年“友誼長(zhǎng)跑”的毛文斌站立堂上時(shí),可否有感受到“銜遠(yuǎn)山,吞長(zhǎng)江”的暢快之意。只見他“消失”半年后重出江湖的動(dòng)作,便可知這場(chǎng)大明寺之行對(duì)他影響深遠(yuǎn)。
3月8日,毛文斌正式加入合生創(chuàng)展,履新合生創(chuàng)展廣州區(qū)域董事長(zhǎng)。
他還在朋友圈給自己誦了一首曹操的《龜雖壽》:“老驥伏櫪,志在千里;烈士暮年,壯心不已。幸甚至哉,歌以詠志!”
其心不言自明。
據(jù)了解,毛文斌1976年出生,履職龍湖之前,他先后在中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)以及金茂的前身方興地產(chǎn)有20余年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn),是位名副其實(shí)的地產(chǎn)老將。
“老將”壯志不改,是為實(shí)現(xiàn)自己心中的抱負(fù);而合生創(chuàng)展引入眾多“老將”,當(dāng)然也有著自己的思量。
地產(chǎn)老將的廣州往事
深耕地產(chǎn)領(lǐng)域這么多年,業(yè)內(nèi)對(duì)于毛文斌的評(píng)價(jià)大多非常好。“膽大心細(xì)”“有戰(zhàn)略眼光”“前瞻性強(qiáng)”等,都是他在任職期間給人帶來(lái)的印象。
在毛文斌的職業(yè)生涯中,中海是他待過(guò)最久的一家地產(chǎn)公司,也是他身上最顯眼的標(biāo)簽。從2000年11月入職,到2010年離開,毛文斌在這里度過(guò)了十年的職業(yè)生涯。
任職中海時(shí)期,毛文斌曾是中海地產(chǎn)最年輕的副總,并為集團(tuán)的開疆拓土立下了赫赫戰(zhàn)功。據(jù)當(dāng)年報(bào)道稱,除了北上廣深和成都以外,中海很多城市都是由他開拓的。
也許正是中海的這段履歷引得了龍湖對(duì)毛文斌的青睞。
離開中海以后,毛文斌曾在招商地產(chǎn)和方興地產(chǎn)短暫停留過(guò)一陣,而后便被熱衷于聚攏中海人才的龍湖“挖”進(jìn)了過(guò)去,一待就是八年。
2013年初,毛文斌掛帥龍湖廣州公司總經(jīng)理,負(fù)責(zé)龍湖廣佛區(qū)域全面管理工作。作為一家“根據(jù)地”在重慶的房企,中海時(shí)期就善于開疆拓土的毛文斌,無(wú)疑給吳亞軍進(jìn)軍華南一線城市帶來(lái)了新的希望。
過(guò)往報(bào)道顯示,履新一年之后,毛文斌先是在順德大良德勝河北岸借道舊改拿下一地,曲線進(jìn)入華南腹地;而后便在廣州揮金37.8億元,以1.25萬(wàn)/平和1.68萬(wàn)/平的價(jià)格從華潤(rùn)、金地包圍圈中搶得兩宗牛奶廠地塊,打破了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)領(lǐng)域原有的市場(chǎng)格局。
此后,毛文斌更是以雷霆之勢(shì)追趕,2016年11月聯(lián)合首開以32億元拿下白云新城宅地,同期再以聯(lián)合體身份拿下黃埔區(qū)科學(xué)城版塊云峰路項(xiàng)目。
2017年,毛文斌三盤齊發(fā),3月份新增中新知識(shí)城項(xiàng)目,5月份先是拍到了深圳沙頭角地塊,隨后又以聯(lián)合體形式競(jìng)得取得香港啟德地塊,加速龍湖珠三角區(qū)域布局。
財(cái)報(bào)顯示,毛文斌在廣州拓荒的那幾年,龍湖華南區(qū)域的業(yè)績(jī)基本是呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
2015年,龍湖華南區(qū)域銷售額同比增長(zhǎng)175%至48.6億元;2016年該區(qū)域簽約金額首次突破百億,銷售額同比增長(zhǎng)121%至107.4億元;2017年該區(qū)域銷售額繼續(xù)上漲至166.2億元。此外,那兩年龍湖在廣州的首個(gè)項(xiàng)目“天宸原著”也是接連榮登中心五區(qū)銷冠。
然而,就在市場(chǎng)上都以為毛文斌會(huì)在龍湖繼續(xù)大展拳腳之時(shí),他卻驟然離開,轉(zhuǎn)身來(lái)到了合生創(chuàng)展,這與當(dāng)時(shí)凱德羅臻毓突然加盟合生給市場(chǎng)帶來(lái)的遐思并無(wú)二致。
舊改突圍,憂慮仍在
據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)報(bào)道,知情人士透露,毛文斌此次履新合生創(chuàng)展,是由該公司執(zhí)行總裁張帆盛情邀請(qǐng),而非人力部門主導(dǎo)。
公開資料顯示,張帆在合生創(chuàng)展時(shí)曾先后任職項(xiàng)目附屬公司董事、集團(tuán)副總裁兼粵港澳大灣區(qū)投資發(fā)展委員會(huì)總經(jīng)理。與此同時(shí),他還是珠江投資集團(tuán)廣東東部區(qū)域公司董事長(zhǎng)。不管從哪方面來(lái)看,這人基本都是在粵港澳地區(qū)頗有資源的人。
作為一名常年在廣州“打野”的人,不難看出,合生的這一舉動(dòng),大概率也是看中了毛文斌在廣州地區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與人脈資源。
“合生廣州舊改項(xiàng)目的體量驚人,貨值非常高,無(wú)疑是合生創(chuàng)展的糧倉(cāng)。與此同時(shí),毛文斌在此前一直在龍湖廣州,非常了解這個(gè)區(qū)域的價(jià)值,讓他來(lái)履職幾乎是如虎添翼。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
“而且此番邀請(qǐng),既能體現(xiàn)合生方面對(duì)毛文斌的看重,也展現(xiàn)了合生重倉(cāng)廣州的野心。”
事實(shí)上,合生創(chuàng)展與舊改的“淵源”頗深。
作為地產(chǎn)行業(yè)第一家銷售破百億的房企,合生創(chuàng)展在過(guò)去的歲月里一直有著“地產(chǎn)航母”的美稱,并與碧桂園、恒大、富力、雅居樂(lè)并稱“華南五虎”,然而開局的贏面并沒(méi)有讓合生創(chuàng)展延續(xù)此前的光環(huán)。
過(guò)去的十多年間,碧桂園、恒大等房企都逐漸突破了千億規(guī)模,成為房企中的“巨無(wú)霸”,而合生創(chuàng)展卻依然囿于原地,困在“百億”的魔咒里出不來(lái)。
2019年,合生創(chuàng)展的銷售額才剛突破200億元,達(dá)到212.58億元。此時(shí)的碧桂園,銷售額已經(jīng)是5522億元。對(duì)比過(guò)于慘淡。
IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴大公房產(chǎn),合生創(chuàng)展發(fā)展上的痛點(diǎn)在于,這家企業(yè)在之前長(zhǎng)期單邊上漲的市場(chǎng)環(huán)境下,沒(méi)有抓住以高周轉(zhuǎn)推動(dòng)企業(yè)規(guī)模性迅速成長(zhǎng)的行業(yè)機(jī)遇,以此停滯不前。
不過(guò)幸運(yùn)的一面是,這也使得合生創(chuàng)展在此次行業(yè)寒冬之下,以相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況保持了比較從容的狀態(tài)。
實(shí)際上,合生創(chuàng)展的土儲(chǔ)75%都集中在北上廣深等一線城市,而其中有很大一部分,則是通過(guò)城市更新項(xiàng)目獲取來(lái)的。
好處是,與公開市場(chǎng)拿地相比,這些城市更新項(xiàng)目可以讓企業(yè)以較低的價(jià)格拿下體量更大的土地,很好的控制拿地成本,這種低成本土地也被合生創(chuàng)展視為集團(tuán)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
但壞處則是,城市更新項(xiàng)目的開發(fā)周期比一般類型土地都要長(zhǎng),回報(bào)非常之慢,如合生旗下的駿景花園、帝景山莊等,項(xiàng)目開發(fā)周期均超過(guò)了十年;而珠江帝景,更是開發(fā)了超過(guò)18年。
大抵是現(xiàn)實(shí)的困境終于讓這家一直秉持“低周轉(zhuǎn)、多囤地、高溢價(jià)”作風(fēng)的企業(yè)意識(shí)到,自己不能再堅(jiān)持固有的老舊打法。
2020年年初,合生創(chuàng)始人朱孟依將掌門人的位置讓給了自己的小女兒朱桔榕。
二代接班后,合生的步子明顯邁大了起來(lái)。先是創(chuàng)下集團(tuán)成立以來(lái)的銷售新高:2020年全年銷售額358.34億元、銷售增速68.57%。而后大舉進(jìn)軍廣東地區(qū)舊改,并激活了從前一直“沉睡”在集團(tuán)倉(cāng)庫(kù)里的部分舊改項(xiàng)目。
2021年7月份,合生創(chuàng)展華南城市更新展廳正式開啟,包括佛山、東莞、廣州在內(nèi)的二十多個(gè)舊村舊城改造項(xiàng)目都被集團(tuán)提上日程。
此外去年年初,合生創(chuàng)展還接手了廣州舊改最貴的一個(gè)項(xiàng)目——海珠區(qū)鳳陽(yáng)街鳳和(康樂(lè)村、鷺江村)更新改造。據(jù)了解,該項(xiàng)目改造投資總金額共達(dá)346.67億元,其中復(fù)建安置資金約為250.77億元,改造范圍內(nèi)總建筑面積達(dá)335.94萬(wàn)平方米。
不過(guò)截至目前,這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有任何進(jìn)展。
柏文喜表示,舊改一般涉及到方方面面錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系,導(dǎo)致推進(jìn)難度非常大。不過(guò)合生創(chuàng)展是一個(gè)深耕廣州市場(chǎng)的老牌房企,相對(duì)而言它在這里是有優(yōu)勢(shì)的。
“從實(shí)際情況分析,合生創(chuàng)展將毛文斌挖過(guò)來(lái),主要就是想借舊改發(fā)力,做強(qiáng)做大廣州區(qū)域業(yè)務(wù),但合生畢竟掉隊(duì)太久,能否重回頭部賽道還有待觀察。”柏文喜補(bǔ)充道。
多名高管空降護(hù)航,朱桔榕能帶領(lǐng)合生重回主流嗎?
值得注意的是,除了毛文斌,合生創(chuàng)展去年還從其它龍頭房企吸納了不少高管。
2021年6月,市場(chǎng)上曾傳出消息,原華潤(rùn)置地執(zhí)行董事王宏琨,已經(jīng)接受合生珠江系老板誠(chéng)邀,低調(diào)加盟合生珠江系擔(dān)任副董事長(zhǎng)。
隨后7月,曾在凱德服務(wù)二十年的原凱德中國(guó)首席執(zhí)行官羅臻毓,也突然宣布加盟合生創(chuàng)展。
先說(shuō)王宏琨入職的珠江系。
資料顯示,珠江系有珠江投資管理集團(tuán)、珠光集團(tuán)、珠江商貿(mào)物流集團(tuán)、珠江人壽,這些公司與合生創(chuàng)展一起,均是朱孟依建立起來(lái)的兄弟企業(yè)。
而合生創(chuàng)展在國(guó)內(nèi)的諸多項(xiàng)目,實(shí)際上也均由珠江投資和合生創(chuàng)展共同開發(fā)。兩者股權(quán)均分,內(nèi)部人才、資源、資金等方面也是互通有無(wú),形成家族共治的局面。
據(jù)知情人士透露,此番王宏琨入職的珠江系公司,正是朱孟依在珠江和合生基礎(chǔ)之上設(shè)立的一個(gè)管控平臺(tái),為朱桔榕在臺(tái)前的工作保駕護(hù)航。
再說(shuō)羅臻毓。
與毛文斌的加入方式一樣,羅臻毓也是被人邀請(qǐng)至合生的。不過(guò)值得注意的是,他的邀請(qǐng)卻是合生創(chuàng)展現(xiàn)任董事局主席朱桔榕親自發(fā)出來(lái)的。
據(jù)了解,羅臻毓在踏入房地產(chǎn)行業(yè)之前,從事的是投資相關(guān)業(yè)務(wù),尤其擅長(zhǎng)資本運(yùn)作。而在凱德任職期間,他也負(fù)責(zé)過(guò)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),包括來(lái)福士中國(guó)基金和15億美元的來(lái)福士中國(guó)投資伙伴III私募股權(quán)投資工具。
所以此番入職合生,朱桔榕正有意讓羅臻毓去主管合生創(chuàng)展的不動(dòng)產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。
官網(wǎng)信息顯示,合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊目前已發(fā)展輕、重兩大管理平臺(tái),逐漸形成商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和合商科技板塊雙平臺(tái)業(yè)務(wù)。而朱桔榕也曾在去年5月份表示:“合生商業(yè)目前就是專注于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基金、輕資產(chǎn)項(xiàng)目投資等商業(yè)管理的核心業(yè)務(wù)。”
顯然,合生未來(lái)要發(fā)展的業(yè)務(wù),正是要以凱德那種地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)模式為核心展開,而羅臻毓過(guò)去20余年在凱德的經(jīng)驗(yàn),正是合生創(chuàng)展目前所需要的。
當(dāng)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)策略由慢變快,業(yè)務(wù)也逐漸向多元化鋪開,掌門人也在極力拉攏人才,讓公司盡快步入快車道。
“幾位重量級(jí)人員的加盟,說(shuō)明了合生創(chuàng)展在積極的謀求市場(chǎng)的發(fā)展,也顯示了其試圖重返主流的野心。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。
不過(guò)問(wèn)題是,拋開合生在舊改上存在的問(wèn)題以及其目前的發(fā)展現(xiàn)狀,這些“新鮮血液”的加入,真的能讓合生重回主流嗎?
“還需要看最后的結(jié)果。”柏文喜表示。因?yàn)槟壳靶袠I(yè)環(huán)境和行業(yè)底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性改變,在行業(yè)被迫持續(xù)縮表的的情況下,要依靠老的高周轉(zhuǎn)打法實(shí)現(xiàn)對(duì)于自身規(guī)模的超越,并回歸行業(yè)主流,實(shí)際上是有著很大難度和不確定性的。
顯然,合生已經(jīng)掉隊(duì)太久,要重新回歸主賽道并非易事。而作為被合生寄予厚望的幾位高管,也是任重而道遠(yuǎn)。