2月8日，北京2022年第五批次集中供地。同時，這也代表了北京2023年首輪土拍正式落下帷幕。

 

　　值得注意的是，廣州國企越秀地產(chǎn)成為此次土拍最大的黑馬。據(jù)了解，在本次土拍共推出6宗地塊中，越秀地產(chǎn)以59億元接連拿下石景山蘋果園地塊、昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊。

 

　　其中，本次土拍中熱度最高的昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊就是由越秀地產(chǎn)以33.12億元+4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得。在此次土拍報名中，共有14家房企及聯(lián)合體報名參與競拍昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊，其中包括中建玖合、越秀、城建、建發(fā)、廈門國貿(mào)、招商、首開、中建智地、中海+未來科學(xué)城、金茂、華潤、建工、中鐵、中能建（葛洲壩）。

 

　　據(jù)合碩機構(gòu)首席分析師郭毅介紹，該地塊的期房銷售指導(dǎo)價為6.2萬元/平方米，這個價格跟周邊在售期房項目是基本持平的，而且還特意給出了6.5萬元/平方米的現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價，一旦地塊進入到競現(xiàn)房環(huán)節(jié)，也為開發(fā)商預(yù)留出一個不錯的溢價空間。另外，地塊的房地差“騰挪”空間很大，競到地價上限，樓面價也才3萬元出頭，還有3萬元左右的價差，所以開發(fā)商無論是在成本投入上，抑或是品質(zhì)營造上，都有比較大的發(fā)揮空間。

 

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，當(dāng)前拍地還是說明此類企業(yè)資金狀況是不錯的。類似拿地動作總體還是要給予肯定，尤其是在房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的大環(huán)境下，風(fēng)險不大。

 

 

　　據(jù)了解，越秀地產(chǎn)隸屬廣州市國資委旗下越秀集團，1983年在廣東成立，2019年又引入廣州地鐵為戰(zhàn)略股東合作發(fā)展TOD模式?？梢哉f，在其成立40年時間里，越秀地產(chǎn)的發(fā)展重點似乎都在廣州、大灣區(qū)。就在2022年年中，越秀在廣州2022年第二批集中供地中接連拿下三宗地塊。

 

　　至于北京市場，大公房產(chǎn)了解到，越秀地產(chǎn)自2021年聯(lián)合天恒以45.7億元競得懷柔區(qū)劉各長地塊后，期間再未從北京地區(qū)拿地。不僅如此，當(dāng)初在該地塊開發(fā)的越秀天恒懷山府項目銷售情況并不樂觀。

 

　　北京住建委官網(wǎng)顯示，越秀天恒懷山府預(yù)售證號為京房售證字(2021)176號，目前已取證房源1000余套，但已簽約套數(shù)為19套，成交均價為36610.6元/平方米，也明顯低于該地塊銷售指導(dǎo)均價4萬元/平方米。

 

　　不過，越秀的背景依舊為公司融資帶來一定便利。據(jù)了解，越秀構(gòu)建了以銀行信貸為主、票據(jù)為輔的融資渠道。2022年中報顯示，2022年上半年公司境內(nèi)成功發(fā)行合共人民幣61.5億元公司債券，“3+2”年期票面利率介于2.84%至2.90%，“5+2”年期票面利率介于3.35%至3.38%。期內(nèi)平均借貸利率為4.11%，同比下降34個基點。

 

　　在上述背景加持下，越秀地產(chǎn)持續(xù)推進以TOD（軌交+物業(yè)）、國企合作、城市運營、城市更新、收并購和產(chǎn)業(yè)勾地六種方式拿地。2021年，越秀地產(chǎn)分別于北京、廣州、佛山、東莞、武漢、重慶、上海、蘇州等18個城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米；大灣區(qū)新增16幅土地，新增土儲442萬平方米。其中，TOD、城市運營、國企合作增儲模式分別占新增土儲的2.3%、25.5%和9.3%。

 

　　對于兩年后越秀再次“落子”北京，郭毅認為，北京新房作為一個3000億量級的市場，市場容量非常大，并不缺乏購房需求，相反其缺少的是真正有能力打造更好產(chǎn)品的企業(yè)，以及真正適合買房人的更好的產(chǎn)品。如若未來出臺更多更寬松的指向性政策，將對北京市場的升溫起到更加積極的推進作用。

 

　　IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜則表示，對于北京這一全國政治經(jīng)濟中心城市而言，在這一時間節(jié)點低價拿地和擴充土儲，更是進取型房企當(dāng)仁不讓的理性選擇，這也是越秀地產(chǎn)在北京連拿兩塊地的主要原因。至于越秀最終能否賺到錢，一方面要看市場環(huán)境變化，另一方面也有賴于越秀地產(chǎn)的操盤能力，這個是需要未來的時間和實踐來檢驗了。不過越秀地產(chǎn)如此積極進取拿地，而且如果能夠快速去化的話，可能會在一眾房企的規(guī)模排名中會快速前移和“突圍”。

 

　　在嚴躍進看來，作為企業(yè)方，需要注意的一點是，要盡量把地塊后續(xù)開發(fā)的成本多計算多考慮，拿地方面不能盲目樂觀。

 

 

　　除此之外，大公房產(chǎn)還注意到，今年1月有市場消息稱，原旭輝華北區(qū)域集團總裁的董毅已履新越秀地產(chǎn)華北區(qū)域副總裁，未來將主管投資和北京公司。

 

　　據(jù)了解，董毅在加入旭輝前，曾擔(dān)任永同昌集團副總裁。2017年初加入旭輝集團投資中心，任戰(zhàn)略合作部負責(zé)人后主導(dǎo)了旭輝首進成都、西安、銀川、石家莊、大連等地的戰(zhàn)略布局。2018年末，董毅接任旭輝集團副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總裁。2020年1月，旭輝集團宣布，整合原北京事業(yè)部、天津事業(yè)部，成立華北區(qū)域集團，董毅擔(dān)任華北區(qū)域集團總裁。

 

　　在董毅任職華北區(qū)域集團總裁后，旭輝在北京市場以聯(lián)合拿地方式競得順義仁和片區(qū)等重要地塊；同時，還與平安等資本平臺形成了合作關(guān)系。

 

　　對此，郭毅表示，由于董毅是投拓出身，挖掘高潛力地塊的同時，還能夠跟一些資本大鱷合作，獲得更低成本資金支持，基于北京市場的發(fā)展來看，他還是奠定了較好的基礎(chǔ)。

 

　　在董毅等人的帶領(lǐng)下，旭輝北京的銷售額并不算低。在2019年、2020年兩年內(nèi)，公園十七區(qū)、江山風(fēng)華、國祥府、旭輝城等項目為旭輝北京帶來了64.6億元銷售額。

 

　　在2021年，旭輝華北在北京、天津和石家莊的核心區(qū)域共拿了8塊地，其中北京獲取三塊地。而在2022年初北京首次集中供地中，“旭輝+路勁”也成為唯一拿地的民企聯(lián)合體。

 

　　但在此之后，旭輝先后出現(xiàn)境外債違約、信托融資產(chǎn)品無法按時對付、股債雙殺等情況。就在2022年11月1日旭輝宣布境外債違約后不久，市場傳出了董毅離職的消息。但旭輝對此進行了辟謠。不過，兩個月后，董毅依舊離開了旭輝，西北區(qū)域總裁周長亮將接任其職位。

 

　　董毅入職、越秀拿地，對于接連發(fā)生的兩件行業(yè)“大事”，有業(yè)內(nèi)人士表示，“許多之前旭輝不敢拿的地，這次董毅終于借著越秀的手，拿下來了”，也有觀點認為，董毅或許急于在越秀做出成績，所以才在2023年的首個土拍中表現(xiàn)得如此“激進”。

 

　　但匯生國際融資總裁黃立沖在接受大公房產(chǎn)采訪時表示，此次拿地并不是董毅個人意愿，而是結(jié)合地方樓市政策、公司策略等方面綜合考量做出的決定。

 

　　柏文喜對此持有相似觀點。在他看來，作為具有豐富行業(yè)經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人，董毅從出現(xiàn)困難的旭輝離職加入越秀地產(chǎn)，自然也就成為越秀地產(chǎn)重倉北京市場的最好鋪墊之一，但如果說因為董毅急于做出業(yè)績來才讓越秀地產(chǎn)在土拍中如此激進，恐怕這也不太符合國資背景的企業(yè)文化與行事風(fēng)格。

 

　　至于未來董毅和越秀將在北京做出怎樣的布局，大公房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。