世界旅游組織的數(shù)據(jù)顯示，2020年全球國(guó)際游客較2019年減少10億人次，下降74%，旅游收入減少1.3萬(wàn)億美元，直接影響工作崗位1億至1.2億個(gè)。這是自1950年以來(lái)，世界旅游業(yè)經(jīng)歷的最嚴(yán)重的一次危機(jī)。

 

　　剛剛過(guò)去的2021年，在疫情常態(tài)化影響之下，國(guó)內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)的日子依然不好過(guò)。比如近期，曾經(jīng)紅極一時(shí)的拈花灣，就陷入了二度賣身的困境之中。

 

　　過(guò)去，在特色小鎮(zhèn)大政策背景之下，各色文旅小鎮(zhèn)如雨后春筍般出現(xiàn)在大眾視野里，但當(dāng)潮水退去，有些文旅項(xiàng)目活下來(lái)了，有些卻在默默消失，而大多數(shù)的特色小鎮(zhèn)也在面臨轉(zhuǎn)型的困境。
 

 

　　 

　　公開(kāi)資料顯示，禪意小鎮(zhèn)·拈花灣是靈山集團(tuán)投資歷時(shí)五年打造出的一個(gè)重點(diǎn)文旅項(xiàng)目，位于無(wú)錫市濱湖區(qū)馬山國(guó)家風(fēng)景區(qū)，運(yùn)營(yíng)主體為無(wú)錫拈花灣文化投資發(fā)展有限公司（下稱"無(wú)錫拈花灣文投），項(xiàng)目總建設(shè)用地約80公頃，于2015年11月14日開(kāi)業(yè)。

　　 

　　企查查顯示，拈花灣文投的三大股東分別為無(wú)錫靈山文旅、無(wú)錫靈山景區(qū)管理中心、無(wú)錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)，持股比例分別為59.34%、20.74%、19.92%。而無(wú)錫靈山文旅控股的兩大股東又是無(wú)錫市靈山景區(qū)管理中心和無(wú)錫市國(guó)資委，持股比例分別為51%、48.18%，其中無(wú)錫市國(guó)資委還通過(guò)無(wú)錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司間接持股0.82%?？梢韵胍?jiàn)，拈花灣這一項(xiàng)目在無(wú)錫靈山文旅中的重要地位。

　　 

　　自誕生以來(lái)，拈花灣小鎮(zhèn)就因?yàn)槠?quot;禪文化"和沉浸式體驗(yàn)多次被評(píng)價(jià)為 "文旅小鎮(zhèn)典范"、無(wú)錫"城市客廳"、"文化名片"，是從前大熱的網(wǎng)紅小鎮(zhèn)，甚至還有人稱："如果你想看唐朝長(zhǎng)什么樣，來(lái)拈花灣就可以......"

　　 

　　諸多溢美之詞背后，都代表了拈花灣的繁極一時(shí)。

　　 

　　只是人有高山低谷，做產(chǎn)業(yè)也不會(huì)一直通達(dá)順利，曾經(jīng)號(hào)稱中國(guó)"小京都"的拈花灣，最后還是在2021年迎來(lái)兩次"賣身"的消息。

　　 

　　無(wú)錫產(chǎn)權(quán)交易所成交信息顯示，2021年6月和10月，無(wú)錫拈花灣文投曾兩次掛牌換讓公司股權(quán)，一次是19.92%，另一次是10%。

　　 

　　成交公告顯示，第一次的19.92%股權(quán)已在2021年7月份由無(wú)錫國(guó)發(fā)開(kāi)元股權(quán)投資中心（有限合伙）以5.13億元的價(jià)格競(jìng)得。而第二次轉(zhuǎn)讓的10%股權(quán)，也于近日顯示轉(zhuǎn)讓成功，成交金額為2.58億元。

　　 

　　上帝正在擲骰子，誰(shuí)也不知道下一次賣身會(huì)何時(shí)到來(lái)。

　　 

　　不過(guò)值得注意的是，在這兩次股權(quán)變賣賣身背后，我們似乎窺見(jiàn)了拈花灣的資本困局。

　　 

　　掛牌文件里的數(shù)據(jù)顯示，在2020年末，無(wú)錫拈花灣文投實(shí)現(xiàn)收入8.58億元，凈利潤(rùn)8140萬(wàn)元。

　　 

　　而到了2021年3月底，公司收入就大幅下滑，凈利潤(rùn)也由正轉(zhuǎn)負(fù)出現(xiàn)虧損。收入1.18億元，凈虧損5515萬(wàn)元。與此同時(shí)，此時(shí)的拈花灣文投，還有有短期借款2.3億元，長(zhǎng)期借款13.87億元，其中一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債13.76億元。

　　 

　　最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，無(wú)錫拈花灣文投共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約5.21億元，凈虧損已經(jīng)擴(kuò)大至1.09億元。目前，其資產(chǎn)總額為39.14億元，賬面評(píng)估凈資產(chǎn)為19.59億元，賬面評(píng)估總負(fù)債20.28億元。

　　 

　　與此同時(shí)，大公房產(chǎn)還注意到，此前6月份的掛牌文件顯示，無(wú)錫拈花灣文投有2處不動(dòng)產(chǎn)被作為長(zhǎng)期借款的抵押物，而10月份的標(biāo)的顯示，抵押的不動(dòng)產(chǎn)已增加到了6處。

　　 

　　賣的賣抵的抵，曾經(jīng)的文旅項(xiàng)目"標(biāo)桿"，何至于走到今天這種負(fù)債累累的局面？

　　 

　　此前，拈花灣文投相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)虧損作出回應(yīng)："一季度的虧損主要是由于疫情造成的，目前的暑期旅游也受挫， 尤其是商旅會(huì)議項(xiàng)目，多數(shù)都選擇了退單，基本都處于歸零狀態(tài)。"

　　 

　　縱觀目前國(guó)內(nèi)的旅游業(yè)，疫情的確給許多文旅地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了生存危機(jī)，不過(guò)，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)大公房產(chǎn)表示："拈花灣所謂的成功其實(shí)都是表象，最多是設(shè)計(jì)與建造上的成功。在財(cái)務(wù)和投資回報(bào)上，拈花灣從來(lái)都是失敗的。"

　　 

　　柏文喜認(rèn)為，目前拈花灣面臨的最大困境是資產(chǎn)太重和負(fù)債過(guò)重，導(dǎo)致其運(yùn)營(yíng)壓力極大。

　　 

　　大公房產(chǎn)了解到，文旅小鎮(zhèn)的盈利模式一般都是先引入打造優(yōu)質(zhì)頂尖的文旅商業(yè)資源，以此提升土地價(jià)值、物業(yè)價(jià)值，然后依托房地產(chǎn)物業(yè)銷售收入來(lái)填補(bǔ)前期投資資金，同時(shí)維持著前期旅游項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，后期則通過(guò)門票收入以及二消收入來(lái)推動(dòng)景區(qū)的良性運(yùn)營(yíng)。拈花灣小鎮(zhèn)就是這樣模式的一個(gè)典型。

　　 

　　翻閱從前的資料，我們發(fā)現(xiàn)拈花灣的打造曾耗資48.74億元。開(kāi)業(yè)后的兩年，拈花灣曾靠房產(chǎn)銷售回款約5個(gè)億，略微緩解了一下當(dāng)時(shí)的現(xiàn)金流壓力。不過(guò)明眼人都看得出，這對(duì)該項(xiàng)目前期的投入來(lái)說(shuō)依然是杯水車薪。

　　 

　　與此同時(shí)，回看拈花灣2018年到2021年的酒店經(jīng)營(yíng)情況，也是增長(zhǎng)乏力。

 

　　以小鎮(zhèn)里的"禪修精舍"為例，2018年到2020年，其營(yíng)業(yè)收入分別為1000.15萬(wàn)元、784.33萬(wàn)元、541.17萬(wàn)元，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，2021年一季度，營(yíng)業(yè)收入更是剛剛百萬(wàn)出頭，幾乎是毫無(wú)助力的狀態(tài)。另一邊的"靈山君來(lái)波羅蜜多酒店和拈花客棧"，上述年份間，入住率更是逐年下降，分別為56.25%、55.53%、42.56%、34.7%。

　　 

　　所以拋卻疫情的影響，實(shí)際上，拈花灣的盈利情況也是一年不如一年的。

　　 

　　對(duì)于從前的拈花灣來(lái)說(shuō)，它的商業(yè)模式一大優(yōu)勢(shì)就在于接住了周邊濃厚的文化氛圍和項(xiàng)目腹地?cái)?shù)量與規(guī)模巨大的潛在客源。"不過(guò)現(xiàn)在不行了，這種模式存在硬傷，在新鮮感過(guò)后和疫情的雙重壓力之下出現(xiàn)目前的困境是必然。"柏文喜表示。

　　 

　　對(duì)于如何才能改變項(xiàng)目現(xiàn)狀，柏文喜認(rèn)為，按目前的行業(yè)背景來(lái)看，拈花灣文旅可能需要做債務(wù)重整與商業(yè)模式的重新梳理才能突破自身目前的困境。
 

 

　　 

　　疫情給文旅產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響是長(zhǎng)期而深遠(yuǎn)的，當(dāng)前行業(yè)危機(jī)仍未過(guò)去。

 

　　從世界旅游組織的數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年1月至5月，國(guó)際游客較2019年同期減少4.6億人次，下降85%。外有疫情，內(nèi)有模式受限，對(duì)于文旅地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，如不尋求改變，則只能被歷史的洪流淹沒(méi)。

　　 

　　一位知名投資人對(duì)大公房產(chǎn)表示，文旅地產(chǎn)投資資產(chǎn)重、周期長(zhǎng)，在當(dāng)今全球文化交融發(fā)展的大背景下，以短中長(zhǎng)期負(fù)債資金來(lái)支撐缺乏IP的文旅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是非常艱難的。

　　 

　　他補(bǔ)充道，以拈花灣為例，剛開(kāi)業(yè)時(shí)因?yàn)轫?xiàng)目的新鮮感十足，加上有著散售型地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流支持，就尚有余力維持。但在后續(xù)的發(fā)展過(guò)程中，由于運(yùn)營(yíng)收入上不去，加上新鮮感過(guò)去了游客復(fù)去率上不去，再加上疫情的影響，出現(xiàn)難以維系的結(jié)果也是必然。

　　 

　　高舉高打的重資產(chǎn)模式，終究是企業(yè)"生命不能承受之重"，綜合實(shí)力如萬(wàn)達(dá)這樣的企業(yè)，在彼時(shí)現(xiàn)金流斷裂時(shí)，也不得不選擇割愛(ài)文旅城。

　　 

　　"地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商負(fù)債高是一個(gè)共同的特點(diǎn)，目前國(guó)內(nèi)缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的股權(quán)資金，這也是一種無(wú)奈，而文化旅游地產(chǎn)的長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，讓情況更糟糕。"上述投資人表示。

　　 

　　事實(shí)上，縱觀國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是文旅小鎮(zhèn)，也不止拈花灣一個(gè)項(xiàng)目面臨著困境。去年年初，中青旅以2020年"血虧"2.32億元的年報(bào)成績(jī)，就暴露了其名下的古北水鎮(zhèn)在抗風(fēng)險(xiǎn)能力上的尷尬處境。

　　 

　　某知名投資人表示，拋開(kāi)疫情這個(gè)不可抗力的因素之外，這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目能否產(chǎn)生復(fù)合吸引力，以及產(chǎn)生長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)收入就對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展很重要了。如果擴(kuò)張?zhí)?，更容易捉襟?jiàn)肘。

　　 

　　從前，文旅地產(chǎn)是一個(gè)大風(fēng)口，不少嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商早早就開(kāi)始布局文旅板塊，其中不乏一些亮眼的項(xiàng)目。但另一方面，"難在產(chǎn)業(yè)上、苦在特色上、倒在房子上、差在文化上、死在市場(chǎng)上"依然是文旅地產(chǎn)發(fā)展的最大難題。

　　 

　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢(shì)，加之我國(guó)目前老人口老齡化的發(fā)展速度，不管是被動(dòng)還是主動(dòng)，大多數(shù)房企都已走上轉(zhuǎn)型之路。有數(shù)據(jù)顯示，目前TOP100房企中，經(jīng)營(yíng)純住宅項(xiàng)目的公司占比已不到3%，康養(yǎng)、文旅等領(lǐng)域，成了他們涉足最多的幾條賽道。

　　 

　　不過(guò)目前來(lái)看，要想做好文旅項(xiàng)目，還是要在三個(gè)方面做好積累：一是資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；二是IP和內(nèi)容的培育；三是去化和持有的平衡。

　　 

　　以拈花灣為例，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，當(dāng)前最主要的就是要盡快解決資金結(jié)構(gòu)，引入長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略股權(quán)投資合伙人，否則接下來(lái)債務(wù)到期，現(xiàn)金流情況只能繼續(xù)弱化。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，則要考慮如何解決項(xiàng)目IP和運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)問(wèn)題。

　　 

　　IP向來(lái)是我國(guó)文旅項(xiàng)目創(chuàng)新發(fā)展的一個(gè)難點(diǎn)，它代表著個(gè)性和生命力。如果只是簡(jiǎn)單的空間堆砌，是無(wú)法獲得游客的長(zhǎng)期價(jià)值認(rèn)同，也就難以擁有穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)效果。

 

　　但是當(dāng)前，我國(guó)本土IP打造依然處于一個(gè)起步階段，所以盡管不少文旅項(xiàng)目已開(kāi)始意識(shí)到IP開(kāi)發(fā)的重要性，但缺乏深層次的積累，依然讓運(yùn)營(yíng)商面臨著內(nèi)部和外部的雙重困境。

　　 

　　那么，房企做文旅地產(chǎn)未來(lái)還會(huì)明朗嗎？

　　 

　　面對(duì)大公房產(chǎn)的問(wèn)題，柏文喜認(rèn)為，當(dāng)然有未來(lái)，除了以文旅項(xiàng)目作為拿地的IP、并實(shí)現(xiàn)文旅與房地產(chǎn)的互補(bǔ)之外，還可以通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)和優(yōu)化文旅項(xiàng)目的商業(yè)模式，來(lái)實(shí)現(xiàn)生存和盈利。另外，文旅也是房企在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)壓力之下實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。

　　 

　　"文旅地產(chǎn)風(fēng)口仍在，就看企業(yè)能不能把握機(jī)會(huì)了。"柏文喜表示。