全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2022年第四季度北京房地產市場研究成果，對北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅租賃及大宗投資等不同細分領域在四季度及全年的表現(xiàn)進行回顧總結，并對2023年北京房地產市場的走勢做出展望與研判。

 

　　第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：“回顧2022年，房地產市場經歷了跌宕起伏的發(fā)展歷程，全年所面臨的挑戰(zhàn)也是前所未有。在宏觀經濟下行壓力增大、疫情多次沖擊經濟秩序，疊加市場動能短期內走弱等多重不利因素的影響下，房地產行業(yè)迎來了近二十年的最低谷。但2023年有望成為行業(yè)發(fā)展的關鍵轉折點，2022年末開啟的防控優(yōu)化措施有望最大程度減少疫情對經濟社會發(fā)展的影響，同時調控政策層面愈發(fā)寬松也有利于市場修復信心。在低谷期重塑格局，在觸底反彈的過程中加速發(fā)展，2023年的房地產市場值得期待。”

 

　　2022年第四季度，北京寫字樓市場又一次面臨關鍵的轉折點。四季度市場所面臨的外部環(huán)境更加復雜多變，從11月份的疫情再次爆發(fā)、到12月份政府開始優(yōu)化疫情防控相關政策措施，外部環(huán)境不斷變化也直接或間接地抑制了租賃需求，市場承載的壓力有增無減。

 

　　四季度，北京甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，即位于通州運河商務區(qū)的新光大中心5A座寫字樓，為市場帶來76,900平方米的新增供應。北京甲級寫字樓市場在2022年全部新增供應僅為31.2萬平方米，較去年下降76.2%。四季度，在疫情防控政策優(yōu)化的轉折時期，市場整體需求仍萎靡不振，單季度全市凈吸納量再現(xiàn)負值，僅為負1.18萬平方米。2022年全年，全市累計凈吸納量約為8.13萬平方米，較去年的百萬級吸納量相去甚遠，同比下降高達92%。從供需兩端來看，2022年的北京寫字樓市場陷入了近十年來的最低谷。

 

　　新項目入市疊加去化疲軟，導致空置面積持續(xù)增加，四季度全市空置率環(huán)比、同比分別上升0.5、1.3個百分點，至16.3%的高位。空置面積的不斷增加迫使業(yè)主方不得不繼續(xù)讓渡議價空間，因此在四季度北京甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下滑，至人民幣每平方米每月325.8元，環(huán)比、同比分別下降1.7%、4.4%。

 

　　展望2023年，由于部分寫字樓項目推遲入市、將供應壓力轉移至2023年，在此形勢下北京全市甲級寫字樓將在短期內面臨巨大的去化壓力。預計未來一段時間，全市空置率仍將維持在相對高位，并且租金水平因高空置的抑制而難以實現(xiàn)快速反彈。

 

　　北京商業(yè)零售市場在四季度僅有凱德Mall·望京二期的入市，其他在建或升級改造項目多選擇推遲至明年入市。本季度北京消費零售市場震蕩明顯，在11月份疫情再度爆發(fā)和防控政策逐步放開等多重因素的影響下，短期內消費需求受到較大沖擊，線下實體消費及服務消費客流下降明顯。但隨著疫情負面影響逐漸減弱，年末零售市場消費需求得到有序恢復，煙火氣進一步回歸。

 

　　四季度，受疫情沖擊和品牌持續(xù)調整的影響，全市優(yōu)質購物中心平均空置率上升至7.7%，環(huán)比、同比分別上升0.6及1.9個百分點。同期，全市優(yōu)質購物中心平均租金水平繼續(xù)小幅下滑，為每平方米每月817.5元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降1.3%和4.6%。

 

　　2023年，隨著經濟秩序與消費活力的復蘇，北京零售市場有望迎來供應高峰，包括在建購物中心與升級改造項目在內，新入市供給有望破百萬平方米。新增及改造項目橫跨核心、次核心及郊區(qū)各個商圈，進一步完善北京市零售市場體系。同時，北京市政府持續(xù)出臺多項促進商圈發(fā)展的政策，致力于打造國際消費中心城市。2023年，壓抑多時的線下消費服務有望快速恢復，預計未來北京零售市場將一掃過往三年的陰霾，迎來全新發(fā)展機遇。

 

　　四季度的北京高端住宅租賃市場仍面臨較大的挑戰(zhàn)與壓力。對比上季度的短暫回暖，北京服務式公寓市場在四季度的市場表現(xiàn)有所下滑。四季度，北京服務式公寓市場迎來一個新項目——縵合·北京俱樂部及行政公寓的正式入市，為市場帶來46套服務式公寓單元。北京服務式公寓的平均空置率在本季度環(huán)比上升3.1個百分點至23.7%， 較去年同期上升5.3個百分點，同期全市服務式公寓平均租金為人民幣每平方米每月269.6元。

 

　　北京大宗投資市場的活躍度在四季度有一定程度的改善，該季度投資市場累計成交金額約為人民幣91.4億元，較上季度增加約68%。2022年全年，北京大宗投資市場的整體表現(xiàn)相較往年仍顯低迷，累計成交金額約為人民幣283.4億元，較去年全年下降約53%。在2022年，自用型收購及通過法拍渠道購得資產成為北京大宗投資市場為數(shù)不多的亮點，而在面對市場上諸多不確定性時，機構投資者則表現(xiàn)的更趨謹慎，研判周期也相應延長，這也直接導致今年的大宗投資市場整體活躍度較往年有明顯回落。

 

　　2023年被市場普遍視為轉折之年。自2023年起，疫情防控政策的大幅優(yōu)化將對市場需求的修復以及市場信心的提振產生積極作用，正常的市場活動與經濟秩序有望恢復至疫情前水平。此外，中央高層近期多次表態(tài)“房地產是國民經濟支柱產業(yè)”的地位和屬性，從頂層設計層面充分強調房地產行業(yè)的重要性和戰(zhàn)略地位。預計2023年房地產整體政策環(huán)境仍將延續(xù)寬松態(tài)勢，重點引導房地產行業(yè)盡快實現(xiàn)觸底反彈，大力推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，穩(wěn)妥實踐房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。