當復蘇的中國經(jīng)濟逐漸沖出迷霧，作為實體經(jīng)濟的核心載體，產業(yè)園區(qū)和商辦樓宇如何在高質量發(fā)展和全力拼經(jīng)濟的戰(zhàn)鼓中破浪前行？

 

　　2023年3月31日，以“跨越山海·無限可能”為主題，“2022第六屆中國產業(yè)園區(qū)新驅動力峰會暨商辦TOP100論壇”在北京國貿順利舉辦。聚焦城市更新、產業(yè)運營、企業(yè)招引、資本對接等熱點話題，峰會薈聚意見領袖，吸引了來自頂尖園區(qū)、標桿商辦、孵化加速機構等600余位業(yè)內人士參會，多維度、深層次共襄行業(yè)新機遇、新模式、新賽道、新格局。

 

　　在環(huán)節(jié)安排上，峰會設有主題演講、圓桌對話、產業(yè)對接、企業(yè)交流、案例展示等豐富多元的議題和形式。峰會還同步揭曉了“2022年度中國產業(yè)園區(qū)·商辦金梧桐獎”，評選頒出綜合實力、企業(yè)服務、最美空間、創(chuàng)新活力、專業(yè)特色、城市更新和品牌價值標桿榜樣，為企業(yè)選址決策提供參考。

 

　　“進入2023，大家交流的渴望、做事的沖勁前所未有地迸發(fā)出來，我相信這種力量正是行業(yè)向前發(fā)展的寶貴信心！”選址中國創(chuàng)始人、CEO陳雪源在主辦方致辭中講到。
 

選址中國創(chuàng)始人、CEO陳雪源
 

 

　　浪潮之下，一以貫之。當三年疫情陰霾被掃清，中國這艘經(jīng)濟巨輪站在世界橋頭正經(jīng)歷一段最不平凡的航程，園區(qū)和商辦如何下定“先手棋”，打好“主動仗”，實現(xiàn)產業(yè)轉型和升級，成為當下最關鍵的命題。

 

　　川財證券首席經(jīng)濟學家、研究所所長陳靂以《全球變局下的中國經(jīng)濟展望》為題，立足當下，放眼全球，分析了未來一段時間宏觀經(jīng)濟格局走向。

　　陳靂指出：2023上半年消費、投資對經(jīng)濟增長的貢獻將大幅提高，不但會推動新經(jīng)濟的快速發(fā)展，也會對老經(jīng)濟動能形成強有力的托底，低碳、智能和科技、數(shù)字化、產業(yè)集聚將成為市場聚焦點。

 

　　“產業(yè)動能升級是城市健康運營的關鍵路徑”，南京大學城市規(guī)劃設計研究院上海分院副院長譚迎輝發(fā)表題為《產業(yè)動能升級與產業(yè)空間更新的協(xié)同戰(zhàn)略思考》的主旨演講。

 

　　譚迎輝表示，產業(yè)動能升級趨勢表現(xiàn)為三大圖景：一是世界進入新技術周期，持續(xù)迭代新技術的浪潮引領新一輪全球產業(yè)競爭；二是全球創(chuàng)新地理大崛起，科技都市贏得新興產業(yè)機遇與創(chuàng)新人才紅利；三是國家創(chuàng)新戰(zhàn)略資源大布局，科技競爭的本質是搶占高端產業(yè)。

 

 

　　“十四五”規(guī)劃提到，要堅持科技創(chuàng)新在我國現(xiàn)代化建設全局中的核心地位，把科技自立自強作為國家發(fā)展的戰(zhàn)略支撐。當中國走過了逐步積累創(chuàng)新要素驅動產業(yè)升級階段，依靠科技創(chuàng)新實現(xiàn)高質量發(fā)展成為新的時代命題。

 

　　北京聯(lián)東投資（集團）有限公司副總裁段朝暉發(fā)表題為《科技賦能產業(yè)發(fā)展——產業(yè)生態(tài)圈新趨勢與新策略》的主旨演講。段朝暉指出，產業(yè)園區(qū)是山高、路遠、坑多的事業(yè)，項目定位、園區(qū)設計、成本管理、工程管理，招商引資、運營服務等環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。

 

　　從原來的拼速度、拼規(guī)模轉化到現(xiàn)階段的拼產業(yè)、拼科創(chuàng)，產業(yè)園區(qū)是否已經(jīng)整只腳邁入了運營時代？園區(qū)運營者是否為應對新環(huán)境構筑新優(yōu)勢做好了充分的準備？

 

　　北京中關村科技園區(qū)建設投資有限公司副總經(jīng)理、北京中關村工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理賀永學，清控科創(chuàng)控股股份有限公司總裁程方，微醫(yī)控股科創(chuàng)公司總經(jīng)理周璞，和君產業(yè)園區(qū)事業(yè)部總經(jīng)理王鵬，匯龍森國際企業(yè)孵化(北京)有限公司總裁助理朱春悅，中電數(shù)科（北京）科技產業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理楊樂，選址中國聯(lián)合創(chuàng)始人、運營中心總經(jīng)理葛翠圍繞《運營時代——產業(yè)園區(qū)如何構建新優(yōu)勢》進行了圓桌對話。

 

　　賀永學表示，產業(yè)園的發(fā)展已經(jīng)到了“創(chuàng)新突圍”的階段，只有跳出“空間只是載體”的怪圈，向后端運營管理延伸，把產業(yè)運營當做根本，才能得到更多合作機會。

 

　　程方認為，2023年是經(jīng)濟復蘇的一年，也是產業(yè)升級的一年，公募REITs使產業(yè)園終于具備了“投融管退”的閉環(huán)，園區(qū)要做的就是抓住這波機會，夯實業(yè)務底盤，同時聚焦主業(yè)，“越聚焦越有價值”。

 

　　周璞指出，運營貫穿園區(qū)始終的時代已經(jīng)到來，園區(qū)要做好企業(yè)的空間服務商和時間合伙人。

 

　　“創(chuàng)新是產業(yè)園區(qū)的解題思路”，王鵬表示，“創(chuàng)新包括產業(yè)定位創(chuàng)新、招商模式創(chuàng)新、運營服務體系創(chuàng)新、資本對接模式創(chuàng)新以及管理體系的創(chuàng)新，這樣才能脫穎而出。”

 

　　“定力是關鍵”，朱春悅認為，“產業(yè)園區(qū)領域有各種各樣的聲音，但只要堅持有價值的事情，真正為企業(yè)服務，堅定走下去總會有收獲。”

 

　　楊樂表示，未來屬于社區(qū)化、精細化、專業(yè)化的產業(yè)園，園區(qū)的競爭將從企業(yè)與企業(yè)轉向產業(yè)鏈與產業(yè)鏈的競爭。

 

　　“在不確定性的環(huán)境下做確定性的自己，希望2023年園區(qū)人都能躬身入局做難而正確的事情。”葛翠總結指出。

 

 

　　市場起伏之下，最大的確定性是什么？企業(yè)需求的變和不變是什么？允許私募投資特定的商業(yè)經(jīng)營用房釋放了什么信號？

 

　　金地集團北京公司副總經(jīng)理孫鵬、高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明、正大僑商房地產開發(fā)有限公司寫字樓部總經(jīng)理賈丹、中海北京新城寫字樓事業(yè)部總監(jiān)段建樂、華瀚地產北京分公司營銷總監(jiān)趙婷、COMIN中國碳中和專家曹原、新華社客戶端房產頻道總監(jiān)孫超圍繞《抓住確定性——樓宇經(jīng)濟的趨勢和周期》主題進行了圓桌對話。

 

　　“短期內快速反彈比較難實現(xiàn)，復蘇壓力比較大，但我看好長期經(jīng)濟走向”。聚焦到2023年商辦市場，孫鵬指出。

 

　　陸明表示，數(shù)據(jù)表明2023年第一季度北京辦公樓市場正在回暖，活躍度大幅提升，不過他同時指出，市場空置率仍然在上漲，特別是互聯(lián)網(wǎng)科技商務區(qū)。

 

　　賈丹表示，期待更多政策出臺鼓勵商辦地產發(fā)展，行業(yè)應借勢利好、打磨產品，將資產價值最大化。

 

　　段建樂說對市場復蘇表示樂觀，“今年一季度意向客戶不斷增長，給了我們很大信心。”

 

　　“從2022年數(shù)據(jù)可以看到，整個商辦市場明顯投資客戶退去多了，自用客戶明顯增多。”談到近年來樓宇市場變化，趙婷提到。

 

　　曹原分享了自己對市場的感知，“2020年以前的關鍵詞是顛覆、爆發(fā)，但后疫情時代變成了更新、成長，更加溫和了。”

 

　　孫超總結到，在不確定性中，更需要企業(yè)在順境中借勢而為，逆境中苦練內功。

 

 

　　“人是目的，也是尺度。”當中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)邁過65%的門檻，我們的城市應該如何發(fā)展，哪些解決之道和治理良策經(jīng)過了時間的驗證？

 

　　選址中國邀請到中國城市中心規(guī)劃院項目經(jīng)理、住建部城市更新項目執(zhí)行主任郗望，他發(fā)表了《北京城市更新實踐探索》的主旨演講。

 

　　郗望指出，作為第一個減量發(fā)展城市，北京以首都站位，探索出了千年古都更新、落實首都戰(zhàn)略定位更新、減量背景下的更新和滿足人民美好生活需要的更新，誕生了“勁松模式”“首開經(jīng)驗”“租賃置換”等多種樣本，為全中國正在控增量、促減量、優(yōu)存量的城市提供了參考路徑。

 

　　時間向前行進，留下文化傳承的印記。中國城商聯(lián)城市更新工作委員會執(zhí)行主任、知學院長于魯在《城市更新喚醒發(fā)展能量》演講中談到“如何講好城市故事”時，提出“一座城市最大的不動產是文化”。

 

　　于魯講到：“講好城市故事，就是需要用城市里核心景區(qū)、街區(qū)、商區(qū)來承載，同時讓居民、旅游者、消費者實實在在地用消費為城市更新投票。”

 

　　在資管視角下，舊建筑重新盤活的價值和潛力空間有多大？高和資本高級副總裁、高和暢CEO鄭萍在此次峰會中帶來了《資管視角下的城市更新》主旨演講。鄭萍提出，當城市化到了一定階段，固定資產投資趨于飽和，邊際效應會越來越小，這時已經(jīng)到了運營型增長的時代，所有層級現(xiàn)金流的剩余將變成一件非常重要的事情。

 

　　“一千個讀者心中有一千個哈姆雷特”，不同主體對城市更新有迥異的訴求和評價。城市更新的“核心”應該是什么？

 

　　京印國際中心總經(jīng)理王榮芳、北京金隅文化科技發(fā)展有限公司副總經(jīng)理肖博、北京首鋼建設投資有限公司招商中心負責人丁磊、世聯(lián)行集團首席咨詢顧問陳文言、北京聯(lián)合維思平建筑設計事務所有限公司董事合伙人王志宇、奧雅股份北京公司總經(jīng)理張美佳、選址中國創(chuàng)始人兼CEO陳雪源圍繞《創(chuàng)新聚變——城市更新的道與術》進行了圓桌對話。

 

　　建筑怎樣與城市融合，王榮芳從鼎好大廈和京印國際中心的實操經(jīng)驗出發(fā)提出，低效樓宇更新的深層驅動力是產業(yè)升級。“我希望城市更新實操人能成為描繪城市未來面貌的人，讓城市更新引領可持續(xù)發(fā)展的未來。”

 

　　結合金隅智造工場從舊工業(yè)廠房嬗變的經(jīng)典案例，肖博認為，城市更新無法一蹴而就，在這個過程中需反復思考、不斷試錯。

 

　　丁磊介紹了世界上最大的在建城市更新項目——首鋼園區(qū)。首鋼園占地8.63平方公里，建筑面積180萬平方米，位于長安街沿線。2010年，首鋼停產，都以為華不再揚，十年后，首鋼園借著冬奧會的機緣，以獨特的城市更新思路，煥然新生。人工智能，航天科技，自動駕駛，元宇宙等一批高端產業(yè)集聚，住宅、酒店、餐飲、運動樂活、文化消費等配套齊全，首鋼園已經(jīng)從老工業(yè)基地更新成為宜居宜業(yè)，跨界融合的都市型產業(yè)社區(qū)，成為首都城市復興的新地標。

 

　　陳文言認為，城市更新的底層邏輯是利益的再分配，實現(xiàn)利益上的平衡和共享，是城市更新能夠成功實施的關鍵。

 

　　王志宇表示，做城市更新項目要具備“三心二意”的能力，即創(chuàng)新創(chuàng)意的匠心、對產業(yè)的洞察之心、提升經(jīng)營價值的精心以及堅持的意志和主動協(xié)調的意愿。

 

　　張美佳提出城市更新的關鍵詞是激活場域，即“釋放空間價值，真正提升居民體驗感。”

 

　　“城市更新需要政府、市場、操作端的共同磨合，才能實現(xiàn)多方共贏。”陳雪源總結道。