五一假期因素打亂房地產(chǎn)市場(chǎng)交易節(jié)奏。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月70個(gè)大中城市中，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市分別有46個(gè)和15個(gè)，各較4月減少16個(gè)和21個(gè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶介紹，上月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比整體漲幅回落，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降。受訪專(zhuān)家表示，內(nèi)地樓市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)雖略有放緩，但回升態(tài)勢(shì)并未改變，鑒于6月是房企“業(yè)績(jī)中考”窗口期，不少項(xiàng)目料積極推出優(yōu)惠營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)案，以加速資金回籠。

　　5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有46個(gè)，較4月減少16個(gè);其中，一、二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格分別上漲0.1%、0.2%，漲幅各較前值回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)，三線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格由4月的上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。同比看，新房?jī)r(jià)格上漲城市有26個(gè)，較4月增加4個(gè);其中，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格上漲1.7%，漲幅較前值回落0.3個(gè)百分點(diǎn);二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格上漲0.5%，漲幅較前值擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);三線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格下降1.6%，降幅較前值收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析，受五一假期因素影響，樓市交易節(jié)奏被打亂;另一方面，多地雖發(fā)布穩(wěn)樓市政策，但政策效力、持續(xù)力相對(duì)不足，因此市場(chǎng)成交并未向上逆轉(zhuǎn)。他續(xù)稱(chēng)，隨著前期利好政策的不斷兌現(xiàn)，市場(chǎng)后勁已略有不足，盡管房企正在加大促銷(xiāo)推盤(pán)力度，但在成交量不足環(huán)境中，房?jī)r(jià)仍有下行壓力。

　　植信投資研究院資深研究員馬泓提醒，截至5月末，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比上漲8.4%，較4月末回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，總體看“住房銷(xiāo)售雖略有放緩，但回升態(tài)勢(shì)并未改變”。他補(bǔ)充說(shuō)，從70城房?jī)r(jià)走勢(shì)看，短期樓市波動(dòng)不會(huì)撼動(dòng)市場(chǎng)整體趨勢(shì)性的修復(fù)進(jìn)程，但大部分二、三線(xiàn)城市年內(nèi)還會(huì)面對(duì)相對(duì)較大的去庫(kù)存壓力，這些地區(qū)后續(xù)房?jī)r(jià)回升勢(shì)頭或?qū)p弱。

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)入平穩(wěn)期

　　二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)方面，5月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有15個(gè)，較4月減少21個(gè);其中，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格由4月的上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%;二、三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格由4月的持平，分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。同比看，二手房?jī)r(jià)格上漲城市有9個(gè)，個(gè)數(shù)與4月相同;其中，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格上漲0.4%，漲幅較前值回落0.5個(gè)百分點(diǎn);二、三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格分別下降2.1%和3.3%，降幅各較前值收窄0.1和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　盧文曦觀察到，上月一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比齊跌，跌幅最大的是上海，其二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.8%，跌幅最小的是深圳，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅0.1%，“上海5月二手房交易量已接近榮枯線(xiàn)位置，一定程度反映了市場(chǎng)的情緒”。他續(xù)稱(chēng)，一線(xiàn)城市樓市政策目前未見(jiàn)松動(dòng)，市場(chǎng)預(yù)期也因此消磨減弱;此外，三、四線(xiàn)城市，雖然出臺(tái)了寬松政策，但政策效果的持續(xù)性有所不足。

　　馬泓認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)銷(xiāo)售料已逐步進(jìn)入平穩(wěn)期，得益于住宅銷(xiāo)售的持續(xù)邊際改善，房企定金及預(yù)收款，以及個(gè)人按揭貸款的同比增速均有望加快回升，房企結(jié)轉(zhuǎn)收入和銀行貸款增信將保持積極態(tài)勢(shì)。

　　回籠資金房企加速推盤(pán)

　　中指研究院的不完全統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，今年以來(lái)已有逾百城出臺(tái)近300次樓市調(diào)控政策，其中，1至4月政策優(yōu)化頻次穩(wěn)定在月均60次左右。此外，5月政策出臺(tái)頻次有所放緩，特別是三、四線(xiàn)城市政策出臺(tái)頻次顯著下降。進(jìn)入本月以來(lái)，青島、蘇州等多地圍繞“限貸、公積金、限售”等進(jìn)行政策優(yōu)化，借此釋放積極信號(hào)。

　　展望未來(lái)，盧文曦指出，重點(diǎn)城市樓市政策并未放松，其改善型需求仍被壓制，未來(lái)重點(diǎn)城市一旦放開(kāi)限購(gòu)，將為當(dāng)?shù)貥鞘袔?lái)一波成交回彈行情，但也會(huì)對(duì)三、四線(xiàn)城市帶來(lái)“虹吸效應(yīng)”，從而限制低線(xiàn)城市的樓市消費(fèi)。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，重點(diǎn)城市限購(gòu)政策的放開(kāi)將有所考量，決策層不會(huì)采取“一刀切”的做法，“更大的可能性是‘一城一策’甚至‘一區(qū)一策’”。他并指，本月是房企的“業(yè)績(jī)中考”窗口期，為加快回籠資金，不少項(xiàng)目料積極開(kāi)展優(yōu)惠營(yíng)銷(xiāo)手段。

　　穆迪評(píng)級(jí)分析師許有為表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸趨穩(wěn)，未來(lái)12至18個(gè)月，國(guó)有開(kāi)發(fā)商和實(shí)力較強(qiáng)的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商有望錄得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，以及較為順暢的融資渠道，其財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)也較較為強(qiáng)勁。他解釋?zhuān)顿Y者和購(gòu)房者較青睞此類(lèi)開(kāi)發(fā)商，這些房企也擁有較多財(cái)務(wù)資源來(lái)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　馬泓強(qiáng)調(diào)，房企已迎來(lái)季末償債高峰期，土地市場(chǎng)恐難快速回暖，加之去年同期疫情政策放寬后帶來(lái)的高基數(shù)影響，二季度末房地產(chǎn)投資跌幅可能擴(kuò)大，未來(lái)政策層面仍待加碼。他建議，適度調(diào)降一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市房貸利率和首付比例，加大力度營(yíng)建寬松的房企非銀融資環(huán)境，并設(shè)立國(guó)家房地產(chǎn)基金，應(yīng)對(duì)房企中長(zhǎng)期存量資產(chǎn)的處置。