大公房產(chǎn)訊 12月14日，對于世茂股份（600823.SH）擬將物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司資產(chǎn)、負債和業(yè)務(wù)全部出售給世茂服務(wù)一事，上交所向世茂股份發(fā)來問詢函，要求其就交易必要性、交易對價公允性、交易安排及潛在關(guān)聯(lián)交易作出相關(guān)披露。

 

　　上交所表示，世茂物業(yè)2020年、2021年上半年的歸母凈利潤率分別為16.8%、18.7%，而上市公司分別為7.1%、9.6%；世茂物業(yè)2020年凈資產(chǎn)收益率為47.0%，而上市公司為5.9%。公司應(yīng)說明本次交易是否涉及通過轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方輸送利益，是否損害上市公司利益和中小股東合法權(quán)益，是否有利于上市公司后續(xù)經(jīng)營發(fā)展。

 

　　本次交易價格為16.54億元，公司應(yīng)補充披露評估方法的選取、主要假設(shè)、評估參數(shù)的取值及確定依據(jù)、評估過程等。并結(jié)合結(jié)合標的資產(chǎn)所處行業(yè)、歷史經(jīng)營情況、主要資產(chǎn)情況、評估參數(shù)選取上市公司估值水平等，補充說明本次交易定價是否客觀、公允。

 

　　本次交易標的包括世茂物業(yè)100%股權(quán)以及下屬29家公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)，上市公司主營商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)。標的公司主營商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。公司應(yīng)補充披露，上市公司是否對擬出售的標的資產(chǎn)否存在往來款項未收回或擔保未解除的情形，標的公司是否對上市公司商業(yè)地產(chǎn)有所依賴，后續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)的采購安排，本次交易是否會增加關(guān)聯(lián)交易，以及公司擬采取何種措施保證關(guān)聯(lián)交易公允性、避免不當關(guān)聯(lián)交易。

 

　　此外，近期輿情對公司及控股股東債務(wù)事項較為關(guān)注，公司也應(yīng)自查是否存在應(yīng)披露未披露的事項慎評估相關(guān)債務(wù)對上市公司的影響，并依規(guī)履行信息披露義務(wù)。

 

　　12月13日，世茂股份遭遇股債雙殺，當天股價一度下跌至7.08元/股，跌幅超12%，創(chuàng)近10年來的低位。對于資本市場的波動，世茂方面曾回應(yīng)稱：“周末有小道消息在資本市場發(fā)酵，引起部分投資人恐慌性拋售，內(nèi)部正在了解情況，積極與投資人溝通，有進一步消息，會及時跟大家溝通。”

 

　　當日晚間，世茂股份便發(fā)布公告稱，擬以16.535億元的代價出售旗下商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)給關(guān)聯(lián)方世茂服務(wù)，此次交易涉及世茂物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、北京茂悅盛欣企業(yè)管理有限公司等29家公司涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負債。

 

　　截至6月30日，上述公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積約465萬平方米。同時尚有47個在建項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，未來預(yù)計交付面積約614萬平方米，也納入本次交易范圍。

 

　　伴隨股債異常和關(guān)聯(lián)交易，世茂還進行了一系列人事調(diào)整。12月13日，世茂集團、世茂服務(wù)、世茂股份三家公司同時發(fā)布公告稱：委任謝琨為世茂集團執(zhí)行董事；委任劉羽先為世茂服務(wù)執(zhí)行董事，孫巖不再擔任公司非執(zhí)行董事職務(wù)，同時辭任世茂股份監(jiān)事職務(wù)；升任世茂股份副總裁兼首席財務(wù)官張杰為公司高級副總裁，聘任孫巖為世茂股份副總裁兼首席財務(wù)官，楊煜補選為世茂股份第九屆監(jiān)事會職工監(jiān)事。

 

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認為，結(jié)合世茂近期出現(xiàn)的短期流動性問題，世茂開啟體系內(nèi)業(yè)務(wù)重整以及人事調(diào)整，或有意推高世茂服務(wù)股價，為后續(xù)出讓股權(quán)套現(xiàn)鋪路。

 

　　內(nèi)部動蕩不斷，外部也是傳言紛紛。同日，針對近期輿論熱點“上海世茂93套房網(wǎng)簽被叫停”一事，世茂房地產(chǎn)也緊急發(fā)布最新公告：將終止上海浦城路580弄房源銷售，并將啟動善后程序。為客戶辦理解除房屋買賣合同并依據(jù)合同約定進行處理。

 

　　此前幾個月，市場上曾傳來一則“上海神秘房東拋售93套房”的消息，后來該事件得到辟謠，這93套房不歸屬個人，而是上海世茂房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)。據(jù)報道，這批房源在推出的時候，打著“免中介費”“打八折”的旗號，曾引來3萬人搶購，93套房在一天內(nèi)便銷售一空。然而，近期這些購房者不少已經(jīng)交了全款，卻被告知不能網(wǎng)簽，無法完成交易。

 

　　上周，世茂集團稱，對于想退款的購房者，同意辦理退房手續(xù)并補償同期LPR利息，退款將在30個工作日到賬。然而實際上，除了給世茂的打款，此次交易中，購房者大約20%的房款是以咨詢服務(wù)費的形式打給了第三方銷售機構(gòu)。而且據(jù)了解，這批歸屬于上海世貿(mào)的房屋早在去年就作為資產(chǎn)抵押給了陸家嘴信托，抵押數(shù)額9.5億元，抵押期限從2020年1月到2020年1月。

 

　　值得注意的是，目前有消息稱，世茂旗下一筆2021年12月13日到期的“國通信托·東興603號福建國泰二期特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”第18期、第19期仍未正常兌付，金額分別為3360萬元和5440萬元。消息稱世茂正就該筆信托的延期兌付，與國通信托做談判，以破解實質(zhì)性違約問題。

　　相關(guān)統(tǒng)計顯示，目前世茂股份存續(xù)期內(nèi)的債券共有16只債券，余額合計138.62億元。

 

　　截止2021年6月30日，世茂集團總負債4636.33億元，其中短期借款444.43億元，占總負債9.59%；長期借款1200.71億元，占總負債25.9%；應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款1082.7億元，占總負債23.35%，其中3個月內(nèi)需支付供應(yīng)商和承建商869.78億元。集團總抵押資產(chǎn)801億元，其中“開發(fā)中物業(yè)”抵押427.41億元，“受限制資金”59.29億元。

 

　　12月14日，摩根大通因流動性擔憂加劇，下調(diào)世茂集團與世茂股份投資評級至低配。

 

　　當日下午，世茂境內(nèi)外債券持續(xù)出現(xiàn)異常波動。“20世茂G4”停牌前大跌60%，“20世茂G2”停牌前跌幅為24.15%，“19世茂G3”停牌前跌幅為23.2%。

 

　　截至發(fā)稿，世茂集團（00813.HK）股價大跌19.92%至5.67港元。世茂服務(wù)（00873.HK）暴跌32.02%至4.840港元，世茂股份下跌2.73%至3.21人民幣。