編者按：
百年老店是許多優(yōu)秀企業(yè)追求的夢想。一家企業(yè)的繁榮發(fā)展，和經營模式選擇、管理體系構建和資本運營息息相關。
從福利分房時代進入到商品房時代，房地產業(yè)的發(fā)展可謂一路高歌，行業(yè)的財富魔方就此打開。
這期間歷經數(shù)不清的政策調控，而在這場大潮中弄潮的房企們也是歷經浮沉。萬達集團就是其中的老牌房企之一。
"三十而立"萬達年會上，其創(chuàng)始人王健林曾總結道，2017年是萬達集團歷史上難忘的一年，萬達經歷了風波，承受了磨難。這一年，王健林公布了商業(yè)地產、文化集團、影視集團、金融集團、網科集團的收入狀況。
歷經滄海桑田的變革之路，縱觀目前萬達集團的官方簡介，公司已經發(fā)展成為以現(xiàn)代服務業(yè)為主的大型企業(yè)集團，旗下包括商管集團、文化集團、投資集團。
時光荏苒，歷經近5年，萬達的轉型之路是否有了實質性進展？即將在港交所踏上新征程，萬達商管的新故事能否打動資本市場？未來要駛向何方？大公房產深度觀察。
商業(yè)地產前路未知，王健林又在房地產行業(yè)卷土重來？只是這一次，時代還會接受萬達重新稱王嗎？
從離開到歸來
作為國內最早搞棚戶區(qū)改造的房企之一，住宅地產算是萬達集團發(fā)跡的起點。
王健林也曾在地產開發(fā)上逐鹿英雄。
2010年，萬達首次以369億元的全年銷售額沖進地產銷售榜前十。彼時，榜首還是剛剛問鼎千億的萬科。
2013年，萬科以1740.6億元的成績再次居于地產商首位，此時，萬達的銷售額已達到1301億元，排名只比萬科落后兩名。
2015年，胡潤研究院發(fā)布了《胡潤百富榜》，王健林首次超過馬云家族成為中國首富，財富值達到2200億元。
也正是在那一年，王健林登臺哈佛大學公開課演講。結束后，一位商學院的學生提問道：萬達在海外的發(fā)展核心競爭力在哪里？
彼時的他，意氣風發(fā)，毫不猶豫吐出兩個字：有錢。
如同當年高調收購歐洲頂級足球俱樂部西甲馬德里競技20%股權，打造"北京萬達隊"一樣，已連續(xù)幾年用千億元人民幣橫掃全球商業(yè)地產、娛樂、體育、旅游等產業(yè)的萬達，資產日益變大，現(xiàn)金流也在安全邊際范圍內。
只是，變革迅疾如驚雷，一朝午夜夢回，2015年還在夢想成為世界一流跨國企業(yè)并希望集團資產、收入、凈利潤等核心指標綜合排名都進入世界前三十名的萬達，在2017年遭遇股債雙殺后，萬達一度蟄伏。
后面的故事不用多說。那場世紀交易過后，萬達便徹底堅定了拋棄地產轉向輕資產商業(yè)運營的戰(zhàn)略方向。彼時掉轉船頭，也讓萬達房地產開發(fā)板塊的銷售額急轉直下。
當然，隨之化為泡影的還有王健林的足球理想，以及悄然成為中國足壇傳說的"北京萬達隊"。
2018年，萬達賣掉了所持有的馬德里競技全部股份。
當年正值萬達集團三十而立，周年會上，伴隨著《歌唱祖國》的嘹亮歌聲，王健林潸然淚下。隨后他表示：2019年，按照投資協(xié)議，萬達商業(yè)今年內要剝離所有房地產業(yè)務，"一平方米房地產開發(fā)也不能有"。
在這樣"破釜沉舟"的決定下，2019年底，萬達商業(yè)順利完成了對房地產業(yè)務剝離。同時，集團也迅速對組織架構進行了調整，旗下業(yè)務正式整合為商管、文化、投資三大集團。商管剩余的房地產業(yè)務全部交由萬達投資集團負責，而萬達商管正式變?yōu)檎嬲饬x上的商業(yè)運營管理公司。
但值得注意的是，就在王健林提出"去地產化"的第二個年頭，市場上卻悄悄傳來出多個萬達即將重返地產領域的信號。
2020年4月23日，江蘇鹽城2宗地塊集中出讓，總出讓面積14萬平，土地用途為住宅用地。據(jù)土地出讓文件顯示，其中一塊地已被萬達以7.23 億元拍下，溢價率35.23%。
這一動作也被外界認為，王健林還是身體誠實地選擇了擁抱房地產。
來到2021年，萬達回歸土地市場的消息也是不斷傳來。2月2日，武漢市自然資源和規(guī)劃局掛牌出讓7宗地，其中萬達以底價136060萬元競得P（2020）185號地塊。據(jù)了解，這塊地被萬達計劃規(guī)劃建設萬達文旅城，此時距離那場世紀交易已過去近4年。
3月23日，萬達又斥資約47.62億元拿下了貴陽市云巖區(qū)小關片區(qū)G〔21〕014-G〔21〕016號三宗商住用地，以及云巖區(qū)人民大道03號地塊--G〔21〕017號商業(yè)用地，總成交面積306853平方米。
相關部門公示的地塊規(guī)劃信息顯示，小關片區(qū)G〔21〕014-G〔21〕016號三宗地塊將被萬達打造為商、住結合的項目，而人民大道G〔21〕017號地塊，作為萬達瑞華酒店建設用地，將打造成為建筑高度300米的地標性建筑。
5月20日，萬達再次以總價格約19.84億元，競得貴陽市貴安新區(qū)GA〔21〕009-012號等4宗地塊。同樣的，這些土地的用途均為商業(yè)、住宅性質。
去年，萬達重提了地產業(yè)務要沖千億的目標。今年，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，萬達目前的拿地金額在TOP100中排名第37，拿地面積排名第13，名次不算很低。由此可見，兜兜轉轉一圈下來，在王健林心里，還是地產"真香"。
萬達投資"前世今生"
公元一世紀的時候，古希臘哲學家普魯塔克曾提出一個問題：如果一艘船上的木板和零件被逐漸替換，直到所有的木頭和功能部件都不是原來的木頭，那這艘船還是原來的那艘船嗎？
這個問題也被稱為著名的"忒修斯之船"。 "萬達投資集團"面臨的就是這樣一個疑問。
官網上的簡介顯示，萬達投資集團是世界領先的大型文化旅游項目、城市綜合體投資企業(yè)，全國所有的萬達廣場、萬達酒店、萬達城、萬達茂、萬達小鎮(zhèn)和住宅項目均為其投資開發(fā)。
可實際上，萬達投資集團是由當年的金融集團變化而來。
彼時，新金融行業(yè)正處于一片繁榮的時期，一大批來自不同領域的企業(yè)開始跨界布局新金融業(yè)務。
在此背景下，王健林也曾想構建一個金融帝國。
2014年，"互聯(lián)網金融"五個字第一次出現(xiàn)在萬達集團年終報告里。隨后幾年，這個詞不斷被王健林提及，萬達更是向這個領域傾注了大量資源。
就在那一年，萬達集團以20億元收購快錢。
隔年，萬達便聯(lián)合百度、騰訊共同出資成立上海新飛凡電子商務有限公司，并正式推出"飛凡網"。當時，"騰百萬"意欲將該平臺打造成全球最大的O2O電商平臺，其中王健林是想通過所謂的O2O業(yè)務盤活他的百十座萬達廣場。
后面一段時間，萬達金融還陸續(xù)拿下了第三方支付、銀行、消費金融、保險以及三張互聯(lián)網小貸牌照，布局了萬達征信、萬達云等。
2015年下半年，萬達金融集團正式成立。
2016年初的香港亞洲金融論壇上，王健林正式發(fā)布了"萬達網絡金融O2O戰(zhàn)略"。據(jù)了解，此時的萬達網絡金融只是萬達金融集團下的一個版塊，主要包括五項業(yè)務：飛凡卡、大數(shù)據(jù)應用、征信服務、網絡信貸和移動支付。
有業(yè)內人士表示，萬達布局金融領域，除了追求多元化發(fā)展之外，還有一個很重要的原因在于增加融資渠道。
不過好景不長，2016年騰訊和百度陸續(xù)退出"飛凡網"。同年10月，萬達金融便拆分網絡和金融，成立萬達網絡科技集團。
原萬達金融集團旗下的保險、投資業(yè)務被劃分到新萬達金融集團，而飛凡信息公司、快錢支付公司、征信公司、網絡數(shù)據(jù)中心、海鼎公司、網絡信貸公司則被劃分至萬達網絡科技集團獨立出來。
到了2017年，萬達開展一系列的"瘦身"動作之后，新飛凡也受到了波及，后續(xù)更是不斷傳出裁員消息。2019年初，萬達正式將萬達金融集團更名為萬達投資集團。
而這也意味著，萬達金融集團退出歷史舞臺。
從金融集團的終結，再到商管集團剝離房地產業(yè)務，7年時間，在主動和被動的波浪中，萬達這個曾經的地產航母，終于在謀求資金流道路上一分為三。
一位業(yè)內人士對大公房產表示，事實上，如今能為萬達持續(xù)貢獻現(xiàn)金流的也就是地產業(yè)務了，但可以見得的是，在回歸港股這件事上，"地產集團"這個名字似乎也成了王健林的一個累贅。
這一次，王健林還能屹立橋頭嗎？
都說在時代浪潮中，能夠多年屹立橋頭甚至曾經站在頂峰的人，都有著過人的洞察力和判斷力。某種意義上，王健林確實是這樣的人。
只是從前的一次次成功，或許讓王健林對自己過于有信心，以至于到"沉船"時他才意識到，自己已經錯過了地產黃金時期。
當前樓市已經今非昔比，三道紅線下房企融資受阻，城鎮(zhèn)化程度的增高也讓置業(yè)需求減少，而恒大、花樣年、佳兆業(yè)等企業(yè)的暴雷，也讓金融機構對房企審視越來越嚴格。
在這種情況下，未來萬達在拿地方面將會面臨一個很嚴峻的情形：一線城市拿地嚴，資金杠桿要求高，三四線城市又庫存過剩。
數(shù)據(jù)顯示，11月40個重點城市新建商品住宅成交規(guī)模同環(huán)比雙降，成交規(guī)模為近十年表現(xiàn)最差11月。二手房市場方面，11月13個熱點城市二手住宅成交量約為4.7萬套，較上月增長28.9%，較去年同期下降40.6%，二手住宅成交持續(xù)降溫。
與此同時，今年11月份房地產市場銷售數(shù)據(jù)仍在下滑。TOP100房企銷售額11月同比平均下降28.3%，10月這一數(shù)據(jù)為24.9%。從32代表性家房地產企業(yè)來看，今年前11個月，上述房企銷售目標完成率均值僅為83%，前兩年該值均超過90%。
重返地產并非易事。今年的地產行業(yè)環(huán)境相比前幾年，實現(xiàn)增長的壓力更大，一些行業(yè)排名靠前的房企都已經降低銷售目標以求穩(wěn)妥，更別說已經掉隊的萬達。
調控之下焉有完卵，政策落地不過須臾之間。
回看狼狽不堪的許家印，俯首焦頭爛額的郭英成……曾經也是豪氣干云，高談闊論，直至時代的車輪從身上碾過，才知道地產的大時代已經一去不復返。
匯生國際資本總裁黃立沖對大公房產表示，對于萬達來說，現(xiàn)在不論是商業(yè)地產還是地產開發(fā)，都沒有什么更好的出路。"商業(yè)地產也正面臨一個低迷期。"
"疫情很大程度上造成了中國商業(yè)地產消費格局的改變，包括消費意愿的降低，以及實體商業(yè)供求失衡?，F(xiàn)在人們逛商場的欲望比從前大大減少，基本上80%消費靠網購。"黃立沖認為。
數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳甲級寫字樓的租金一度下跌至30%，為近年來的歷史最低點。2021年該數(shù)據(jù)雖然回歸到疫情初期水平，但仍處于下降通道。北京寫字樓2020年的空置率更是迎來10年新高，今年以來市場雖然在逐步修復，但仍然難改租金下降的狀態(tài)。
而熟悉的港股資本市場，這一次會接納萬達商管的商業(yè)模式嗎？黃立沖評價稱，"目前香港資本市場并不看好以購物中心為主的商業(yè)地產模式，疫情常態(tài)化之下，未來購物中心的盈利模式都將面臨更大的挑戰(zhàn)，預測萬達商管的估值不會比之前一次上市高。"
黃立沖認為，8年前萬達商業(yè)退市主要是王健林認為其估值被嚴重低估了，事實上香港投資圈認為市場當時給他的是一個非常合理的估值，目前不認為他們的市盈率會被當年退市時或者上市時候有所改善，比以前略有升高或者相等都已經是非常好的結果了，大概率應該比當年更低。
事實上，除了沒有了住宅開發(fā)外，萬達的模式還是非常重，而且現(xiàn)在的市場環(huán)境也還是"很冷"。
黃立沖直言，"萬達這次（目前上市）運氣不好，實際上房地產整個產業(yè)都面臨著極大的考驗，在這種情況下，萬達商管是很難獲得投資人青睞的，前幾日其恒生指數(shù)還差一點碰到今年的歷史新低。"
黃立沖指出："其實萬達在上一次對賭失敗就已經崩了，靠朋友圈的富人投資把它頂住，經過重組暫時解決一些問題，但是基本面并沒有改變。"目前的商業(yè)地產行業(yè)，或許要經歷5-10年清洗調整期。"如果能上市而且真正能集到資，那么（萬達商管未來）還是可以的，但是想靠搞商業(yè)地產帶來好業(yè)績，難了。"
在房地產整體下行的大形勢下，商管的上市能否給萬達帶來新的希望還是不好判斷。而萬達投資集團未來該走向何方，也有待觀察。
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