2021年，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻，多數(shù)企業(yè)的銷售、拿地甚至是融資金額均出現(xiàn)明顯下滑。

 

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%。對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，除房企自身流動(dòng)性及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)影響外，部分金融機(jī)構(gòu)存在對(duì)前期信貸政策的誤讀，也導(dǎo)致信貸端處于過(guò)度收緊狀態(tài)，多重因素疊加下，行業(yè)信用快速消退。

 

 

　　“高開(kāi)低走”成為2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資的整體走向。

 

　　分階段來(lái)看，2021年開(kāi)年融資狀況良好。自3月開(kāi)始，各部門開(kāi)始對(duì)融資政策進(jìn)行補(bǔ)充與完善，多重“補(bǔ)丁”政策出臺(tái)使房地產(chǎn)行業(yè)融資在二季度進(jìn)入平穩(wěn)期。隨后，受8月頭部房企流動(dòng)性事件、9月海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)連續(xù)下調(diào)房企級(jí)別或展望因素影響，房企融資出現(xiàn)大幅波動(dòng)；10月以后，監(jiān)管部門連續(xù)發(fā)聲，融資端釋放多重利好，融資壓力持續(xù)緩解。

 

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年房地產(chǎn)行業(yè)融資總額突破萬(wàn)億，達(dá)到11103.2億元，占全年融資總額的62.9%，占比高出2020年同期近12個(gè)百分點(diǎn)。其中，2021年1月單月融資達(dá)2664.6億元，占全年的15.1%。自2021年8月起，房地產(chǎn)融資單月降幅超過(guò)50%，10月融資規(guī)模僅為532.0億元，同比下降74.8%，僅為1月的20%。2021年11、12月融資規(guī)模觸底回暖，但仍未破千億。去年8-12月5個(gè)月共融資3031.0億元，僅占全年總額的25.6%。

 

　　針對(duì)未來(lái)的融資環(huán)境，保利投顧研究院認(rèn)為，2022年，預(yù)計(jì)房企融資環(huán)境局部修復(fù)，悲觀預(yù)期有所緩解，政策將進(jìn)一步支持滿足房企合理融資需求。實(shí)際上，去年政策利好釋放后，保利發(fā)展、招商蛇口、中海、首開(kāi)股份等在內(nèi)的國(guó)央企率先破冰，成功發(fā)行中期票據(jù)或公司債，且融資利率小幅下調(diào)。隨后傳導(dǎo)至頭部民企，碧桂園、龍湖等發(fā)債相繼獲批，但融資利率普遍高于央國(guó)企。

 

　　“未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，‘維定’、‘健康’、‘良性循環(huán)’將是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的主旋律”，同策研究院分析師陳舒指出。

 

 

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年信用債全年融資5490.3億元，海外債發(fā)行2682.9億元，信托融資5452.7億元，ABS融資4026.3億元。其中，信用債、信托成為融資主力渠道，除ABS外，其余融資渠道同比均出現(xiàn)不同程度下滑。

 

　　值得關(guān)注的是，2021年全年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模占總?cè)谫Y規(guī)模的31.1%，較2020年上升4.7個(gè)百分點(diǎn)，發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主，占全年發(fā)行額的75.5%。相比之下，2021年房地產(chǎn)行業(yè)海外債和信托融資遭遇迅速冷卻。其中，海外債全年發(fā)行規(guī)模為2682.9億元，同比大幅下降40.9%，占總?cè)谫Y規(guī)模的15.2%；信托全年融資規(guī)模為5452.7億元，同比大幅下降40.9%，占總?cè)谫Y規(guī)模的30.9%，同比下降7.7個(gè)百分點(diǎn)。

 

　　陳星表示，截至目前，尚有債券在存續(xù)期的93家房企中，有17家海外信用評(píng)級(jí)已降至CCC或相同等級(jí)及以下。境外投資人失去的信心短時(shí)間內(nèi)無(wú)法修復(fù)，海外債發(fā)行的低迷態(tài)勢(shì)將持續(xù)一段時(shí)間。

 

　　另外，ABS則為2021年房地產(chǎn)行業(yè)唯一正向增長(zhǎng)的融資渠道，全年融資規(guī)模為3850.9億元，同比上升4.6%。

 

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2022年信用債、ABS或?qū)⒗^續(xù)回暖，成為房企相對(duì)穩(wěn)定的融資渠道，尤其是ABS受政策支持，融資規(guī)?；?qū)⑻嵘６Ｍ鈧苄庞铆h(huán)境影響較大，修復(fù)時(shí)間較長(zhǎng)；信托則是受政策抑制，融資潛力難以完全釋放。

 

 

　　值得注意的是，2021年房企違約事件增加，包含理財(cái)產(chǎn)品違約、美元債違約、信托違約等，特別是大型房企增多。中指研究院認(rèn)為，2021年發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)事件的房企有12家，另有7家企業(yè)雖未發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，但存在進(jìn)入債務(wù)展期程序、或有商票到期拒付等潛在違約事件。

 

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1月房企需償還到期信用債、海外債金額總計(jì)達(dá)到681.4億元，占全年需償還6589.4億元到期債務(wù)的10.3%，而3月份到期債務(wù)達(dá)到776.3億元，占比增至11.8%。這意味著，2022年開(kāi)年，各大房企便要面對(duì)償債高峰。

 

　　此外，據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2022年-2024年三年間，房企需要償還到期信用債、海外債達(dá)18403.7億元，僅2022年占比35.8%，為未來(lái)3年償債壓力最大。另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)2022年到期債務(wù)中信用債占比47.0%，海外債占比53.0%。其中，海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。此外，2020年房地產(chǎn)行業(yè)信托發(fā)行規(guī)模為9231.0億元，按照平均發(fā)行期限1.6年計(jì)算，2022年房企同樣面臨較大的償還壓力。

 

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管近期相關(guān)部門頻繁發(fā)聲，房企融資政策已有松動(dòng)跡象，房企融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，資金壓力得到一定程度緩解，但為應(yīng)對(duì)償債高峰，房企仍需開(kāi)源節(jié)流，加大營(yíng)銷、緊抓回款，量入為出、審慎拿地，必要時(shí)通過(guò)出售項(xiàng)目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來(lái)穩(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流。