“7月、8月是年內(nèi)第二個(gè)償債高峰期,有不少房企當(dāng)下正忙于與債權(quán)人和解,試圖獲得一絲喘息,但成效或許并不大。”6月13日,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,3月份是今年第一個(gè)償債高峰期,彼時(shí),多家“千億”房企先后宣布債務(wù)違約。6月以來,這一現(xiàn)象再次加劇,金科股份等多家房企被指商票未如期兌付,債權(quán)人對(duì)房企償債信心再度動(dòng)搖。
第三方機(jī)構(gòu)克而瑞最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年6月,房企將有44筆債券到期,合計(jì)約639億元,環(huán)比增加68.6%,其中,新力控股到期的一只優(yōu)先票據(jù)等已經(jīng)出現(xiàn)利息違約。
“7月、8月,房企到期債務(wù)規(guī)模分別為1214.8億元、1011.7億元,均超過千億元。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,當(dāng)前樓市銷售沒有明顯回暖,房地產(chǎn)融資環(huán)境依然嚴(yán)峻,預(yù)計(jì)未來仍有房企不得不加入債務(wù)違約陣營(yíng)。
償債高壓再度來臨
熬過了3月份的年內(nèi)第一個(gè)償債高峰期,并不意味著安全上岸。
6月12日晚間,金科股份發(fā)布關(guān)于深圳證券交易所關(guān)注函回復(fù)的公告,就此前深交所對(duì)公司是否存在票據(jù)支付違約、其他金融債務(wù)違約以及公司核心商標(biāo)、部分銀行賬戶及股票等相關(guān)資產(chǎn)被查封凍結(jié)事項(xiàng)等情況進(jìn)行了回復(fù)。
金科股份表示,截至本回函日,公司未按期向聯(lián)融保理兌付的商業(yè)承兌匯票余額為4407萬元,占最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的0.11%,未達(dá)到《股票上市規(guī)則》第七章相關(guān)規(guī)定的信息披露標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)承兌匯票到期未能按期兌付存在客觀原因,公司正在和聯(lián)融保理協(xié)商解決問題,對(duì)其采取訴前保全方式凍結(jié)公司商標(biāo)以及部分資產(chǎn)的行為并不認(rèn)可。
此外,公司表示,截至回函日,涉及的債務(wù)違約,以及訴訟仲裁、賬戶資金凍結(jié)、資產(chǎn)凍結(jié)等情況均未達(dá)到信息披露標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)可能存在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的融資,金科股份表示,將與各合作金融機(jī)構(gòu)一方面積極爭(zhēng)取新增融資投放置換部分存量融資,另一方面協(xié)商調(diào)整存量融資還款節(jié)奏和期限,盡可能減少凈償還額度,保留現(xiàn)金流支持公司良性循環(huán)、穩(wěn)健發(fā)展。
上述只是冰山一角。今年以來,海外債發(fā)行規(guī)模銳減,到5月甚至直接降為“0”,無新發(fā)行債券。相比之下,出險(xiǎn)房企仍在增加,償債壓力并未緩解。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2022年房企一年內(nèi)到期債務(wù)余額為9500億元。
對(duì)此,同策研究院表示,“我們統(tǒng)計(jì)了36家民營(yíng)房企的信用債情況,從未來6個(gè)月和12個(gè)月到期的公開發(fā)行信用債統(tǒng)計(jì)來看,假設(shè)2022年房企還能保持2021年的公開發(fā)行信用債的融資水平,那么約60%的房企2022年償債規(guī)模超過2021年,其中20%的房企2022年信用債到期規(guī)模是2021年的2倍-5倍。從信用債的融資缺口來看,未來2年-3年內(nèi)都存在融資缺口,只能靠項(xiàng)目銷售回款來償債,這進(jìn)一步加劇了房企銷售和償債壓力。”
融資環(huán)境可有改善?
“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)程較為緩慢,‘穩(wěn)樓市’政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)需要較長(zhǎng)時(shí)間,加之疫情反復(fù),居民購房意愿較低,房企回款壓力大。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,在這種市場(chǎng)格局下,房企融資環(huán)境是否改善,極大地牽動(dòng)著房地產(chǎn)從業(yè)者的“神經(jīng)”。
從當(dāng)下房企發(fā)債融資情況來看,整體上尚未能緩解房企償債壓力。“‘借新還債’渠道不通暢,行業(yè)信心難以修復(fù),投資人信心動(dòng)搖,整體上房企融資規(guī)模仍在下降。”嚴(yán)躍進(jìn)如是稱。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前5個(gè)月,房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行總額為3344.7億元,同比下降30%。疊加銷售市場(chǎng)回款不如預(yù)期,不難看出,邁向“黑鐵時(shí)代”之際,關(guān)乎生死的背水一戰(zhàn)仍在進(jìn)行中。但可喜的是,在多重利好政策下,民營(yíng)房企信用債融資開始“破冰”。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在上述近3345億元的債券中,信用債占比為61%,同比提升17.4個(gè)百分點(diǎn)。尤其5月單月,房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升33.5%,環(huán)比上升3.3%,龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股等采用信用保護(hù)工具,共發(fā)行4筆債券融資30億元,同時(shí)有多家企業(yè)開始籌備發(fā)行工作。
“民營(yíng)房企融資環(huán)境有所改善,但目前空間有限。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心沒有恢復(fù),對(duì)民營(yíng)房企資金支持仍然十分謹(jǐn)慎。”劉水稱,但對(duì)國(guó)企而言,由于信用程度較高,在房地產(chǎn)貸款投放、收并購貸款、發(fā)行收并購債券、信用債等方面得到支持,融資環(huán)境明顯改善。
歸根結(jié)底,還是有待市場(chǎng)信心修復(fù)。對(duì)此,中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,預(yù)計(jì)隨著部分城市疫情緩解及各地房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化,重點(diǎn)城市市場(chǎng)或?qū)⑵蠓€(wěn),但多數(shù)城市市場(chǎng)大概率要到下半年才會(huì)逐步恢復(fù)。屆時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望回歸。