一向以"穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)"著稱(chēng)的新城控股，今年似乎有些"失控"了。

　　3月份的倒數(shù)第二天，新城控股的2021年財(cái)報(bào)姍姍來(lái)遲。

　　報(bào)告顯示，2021年全年，新城控股共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，同比增長(zhǎng)15.64%；歸母凈利潤(rùn)125.98億元，同比減少17.42%；扣非后歸母凈利潤(rùn)102.45億元，同比減少21.53%。

　　錄得凈利下滑，在當(dāng)前的行業(yè)背景下已不算是稀奇現(xiàn)象。對(duì)于新城來(lái)說(shuō)，或許也在意料之中。

　　早在去年12月底，新城控股旗下的住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部就突然宣布進(jìn)行大區(qū)合并。同時(shí)，整個(gè)公司開(kāi)始大規(guī)模裁員，有人被勸退，有人被轉(zhuǎn)崗，裁員數(shù)量之多，揮刀速度之快，令人瞠目結(jié)舌。

　　在大區(qū)合并兩個(gè)月后，穆迪又將新城控股、新城發(fā)展及新城環(huán)球的展望由"穩(wěn)定"下調(diào)至"負(fù)面"，并確認(rèn)新城控股家族評(píng)級(jí)為Ba1，而新城發(fā)展的家族評(píng)級(jí)同樣為Ba1，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為Ba2。

　　對(duì)于評(píng)級(jí)下調(diào)，穆迪給出的理由是"預(yù)期房地產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮和信用指標(biāo)減弱，且運(yùn)營(yíng)環(huán)境和融資條件受限。"

　　與此同時(shí)，新城控股的年報(bào)也印證了機(jī)構(gòu)的判斷。

　　年報(bào)顯示，2021年新城控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2337.75億元，同比下降6.85%，不僅較2020年2510億元的銷(xiāo)售金額出現(xiàn)滑坡，而且按照集團(tuán)管理層在去年3月末定下的2600億的"軍令狀"，新城控股第一次沒(méi)有完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　猶記得去年定下2600億銷(xiāo)售目標(biāo)時(shí)，還有投資者問(wèn)新城"該目標(biāo)是否過(guò)于保守？"彼時(shí)新城控股掌舵人王曉松夸下海口，表示"非常有信心完成。"但事與愿違，如今盈利和銷(xiāo)售雙雙未達(dá)預(yù)期。

　　迫于業(yè)績(jī)的壓力，在3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉松變了口風(fēng)："暫不披露2022年的銷(xiāo)售目標(biāo)。"

　　"增收不增利"背后的產(chǎn)品去化難題

　　在疫情和行業(yè)下行環(huán)境中，疊加2019年黑天鵝事件帶來(lái)的影響，雖然2021年收入整體上漲，"增收不增利"依然是新城控股難以跨越的"鴻溝"。

　　翻看歷年的財(cái)報(bào)可知，近年來(lái)集團(tuán)盈利能力下降已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　先是毛利率。從2018年到2021年，新城控股的毛利率從36.69%下降到32.64%，又從23.5%下降到20.45%，已經(jīng)逐年下滑到了瀕臨跌破20%的處境。

　　再是凈利率。2018年到2021年，新城控股的這項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)分別為22.55%、15.53%、11.32%、8.18%，目前已經(jīng)跌破10%。

　　而今年表現(xiàn)良好的營(yíng)收數(shù)據(jù)，在對(duì)比過(guò)去幾年的增速后，也發(fā)現(xiàn)是四年來(lái)增速下降幅度最大的一次。

　　其余的歸母凈利潤(rùn)增速和扣非凈利潤(rùn)增速更不用提，數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2021年，前者增速分別為74.02%、20.61%、20.56%、-17.42%，后者增速分別為51.87%、31.4%、30.8%、-21.53%，基本都是"斷崖式下跌"。

圖源東方財(cái)富網(wǎng)

　　對(duì)于利潤(rùn)數(shù)據(jù)的下降，新城控股發(fā)布的另一份計(jì)提資產(chǎn)減值公告顯示，主要由于報(bào)告期內(nèi)計(jì)提了54億元的資產(chǎn)減值，具體為：計(jì)提壞賬準(zhǔn)備5.5億元、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備48.5億元。

　　而公告稱(chēng)，本次計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約34.4億元。

　　資料顯示，存貨跌價(jià)損失是指企業(yè)因?yàn)榇尕浽馐軞幕蜾N(xiāo)售價(jià)格低于成本等原因而產(chǎn)生的損失。期末核算時(shí)，存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，同時(shí)計(jì)入存貨跌價(jià)損失科目。

　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴大公房產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)存貨跌價(jià)計(jì)提，一般代表了他們的項(xiàng)目在某些城市存在著跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也表明企業(yè)可能存在去化困難的問(wèn)題。

　　從新城控股過(guò)往的土儲(chǔ)情況來(lái)看，集團(tuán)的項(xiàng)目主要布局在三四線(xiàn)城市，從區(qū)域上來(lái)看主要是分布在長(zhǎng)三角和中西部地區(qū)。但實(shí)際上，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，近兩年全國(guó)房?jī)r(jià)下跌最嚴(yán)重的恰恰是三四線(xiàn)城市，不少城市還為了止跌而發(fā)布"限跌令"。

　　柏文喜也指出，低線(xiàn)位城市的產(chǎn)品議價(jià)能力和溢價(jià)空間都比較差，這也意味著銷(xiāo)售成本占比較高和毛利空間受限。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2019年開(kāi)始，新城控股的銷(xiāo)售額就已經(jīng)開(kāi)始逐年下降，2019年為2708億元，2020年為2509億元，2021年則同比下降約6.85%至2338億元。

　　而另一方面，據(jù)《中國(guó)科技投資》報(bào)道，去年9月底及國(guó)慶假期期間，新城控股在山東濱州、江蘇徐州、江蘇新沂、山西運(yùn)城等城市的數(shù)個(gè)吾悅廣場(chǎng)，均推出了"工抵房"或"員工福利房"促銷(xiāo)活動(dòng)，有的項(xiàng)目降價(jià)幅度甚至接近30%。

　　后來(lái)，由于促銷(xiāo)活動(dòng)引起了有關(guān)部門(mén)注意，10月份，徐州市賈汪區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局便發(fā)布一紙《責(zé)令改正通知書(shū)》，隨即當(dāng)?shù)匚釔側(cè)A府"工抵房"優(yōu)惠活動(dòng)便取消了執(zhí)行，而后，吾悅廣場(chǎng)方面也將參加活動(dòng)的客戶(hù)相關(guān)款項(xiàng)全部退還。

　　雖然此事沒(méi)有了后續(xù)，但從這些動(dòng)作中不難看出，新城控股如今的銷(xiāo)售壓力已相當(dāng)之大。

　　銷(xiāo)售持續(xù)下降：保現(xiàn)金流是第一要?jiǎng)?wù)

　　如果說(shuō)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，是新城控股在銷(xiāo)售路上的"攔路虎"，但從某種程度上來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)巨額存貨跌價(jià)也意味著集團(tuán)的項(xiàng)目投資布局出現(xiàn)了問(wèn)題。

　　受三四線(xiàn)土儲(chǔ)占比拖累，新城控股年度銷(xiāo)售均價(jià)逐年下滑。數(shù)據(jù)顯示，從2018年至2020年，集團(tuán)銷(xiāo)售均價(jià)分別為12201元/平方米、11349元/平方米、10684元/平方米，每年的跌幅都超過(guò)了5%。

　　而三四線(xiàn)城市雖然調(diào)控政策不多，但樓市庫(kù)存和銷(xiāo)售單價(jià)不高，是布局三四線(xiàn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍遇到的銷(xiāo)售難題。
　　從2020年開(kāi)始，新城控股就減少了在三四線(xiàn)城市拿地的比例，專(zhuān)注一二線(xiàn)等高潛力城市。2020年年報(bào)顯示，當(dāng)年上半年，集團(tuán)先后增加了北京、上海、天津、蘇州、杭州等核心一二線(xiàn)城市的項(xiàng)目，高能級(jí)城市土儲(chǔ)貨值占比顯著提升。

　　而在2021年，新城控股全年新增了77幅土地儲(chǔ)備，其中天津就拿了8幅地塊，而蘇州市、武漢市、南京等核心一二線(xiàn)城市也是新城進(jìn)軍的要地。截至2021年末，新城控股總土地儲(chǔ)備為1.38億平方米，其中一二線(xiàn)城市占比約37%，長(zhǎng)三角區(qū)域三四線(xiàn)城市占比約30%。

　　可以看出，集團(tuán)正在逐步改變自己拿地戰(zhàn)略。不過(guò)從實(shí)際情況來(lái)看，其腳步也在逐步放緩。

　　相比2020年4139萬(wàn)平方米的新增土儲(chǔ)總建筑面積，2021年，新城控股的新增總建筑面積僅有2157.66萬(wàn)平方米，已幾乎減半。

　　而由于拿地減少，年報(bào)顯示，2021年新城控股全年取得的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額同比2020年的3.819億元，暴增了超56倍，達(dá)到約219.8億元。

　　不過(guò)值得注意的是，在2021年前兩個(gè)季度，新城控股的這項(xiàng)數(shù)據(jù)都是負(fù)增長(zhǎng)，直到第三季度停止拿地后才轉(zhuǎn)正。而且2019年，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額有435.8億元，所以2021年的成績(jī)實(shí)際也只達(dá)到當(dāng)年的一半。

圖源新城控股2021年年報(bào)

　　截至2021年底，新城控股賬面上的貨幣資金較2020年減少了約72億元，約為552.26億元，其中受限資金90.17億元，較2020年增加了約46.4億元，現(xiàn)金流頗為緊張。

圖源新城控股2021年年報(bào)

　　在本次業(yè)績(jī)會(huì)上，新城控股董事長(zhǎng)王曉松也多次提到"安全"、"?，F(xiàn)金流"等詞匯。對(duì)于公司未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃，他坦言："能夠安全活下去才是第一要?jiǎng)?wù)。"

　　截至2021年底，新城控股的短期借款較2020年增加了約1.1億元，達(dá)到5.58億元；一年內(nèi)到期有息負(fù)債約為293.46億元，較2020年增加了91億元。

　　此外，新城控股2021年業(yè)績(jī)報(bào)中還提到，綜合考慮當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)整體環(huán)境以及未來(lái)資金需求等因素，今年的利潤(rùn)不派發(fā)現(xiàn)金紅利，不送紅股，不以公積金轉(zhuǎn)增股本。

　　不過(guò)值得注意的是，雖然新城控股在通過(guò)減少拿地而?，F(xiàn)金流，但與逐漸變少的土儲(chǔ)面積形成對(duì)比的是，集團(tuán)2021年的土地及建造成本較2020年上升了20.89%。

圖源新城控股2021年年報(bào)

　　另外，年報(bào)顯示，2021年新城控股的營(yíng)業(yè)總成本高達(dá)1500億元，占總營(yíng)收比達(dá)89.18%，整體比2020年多出了226億元，比2019年更是增多了774.9億元，增速遠(yuǎn)大于收入增速。而且其營(yíng)業(yè)總成本里營(yíng)業(yè)成本比去年增多了225億元，還增加了3193萬(wàn)的研發(fā)費(fèi)用，去年并沒(méi)有這個(gè)。

　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴大公房產(chǎn)："這意味著新城的毛利空間再收窄，一方面可能是新城為了保衛(wèi)流動(dòng)性而自身降價(jià)促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量所導(dǎo)致的，另一方面也可能是整體行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的加劇導(dǎo)致了整體行業(yè)毛利空間的壓縮所致。

　　的確，在行業(yè)下行的大環(huán)境下，營(yíng)業(yè)成本上升會(huì)是所有房企都面臨的共同問(wèn)題。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出："第一是土地價(jià)格上去了，第二是融資成本上去了，第三所有的開(kāi)發(fā)成本也上去了，所以去年不管是鋼筋還是水泥，這種輸入性的通脹都慢慢體現(xiàn)在建造成本上，房企的各項(xiàng)成本都在提高。"

　　此前的2月份，穆迪在降低新城公司評(píng)級(jí)的時(shí)候曾預(yù)計(jì)，2022年及2023年，新城的銷(xiāo)售額還將繼續(xù)下降至約1850億元和1800億元。

　　雙輪驅(qū)動(dòng)之煬：商業(yè)板塊融資難

　　作為一家"住宅+商業(yè)"雙輪驅(qū)動(dòng)的房企，新城控股的商業(yè)模式幾乎完全復(fù)制了萬(wàn)達(dá)--低價(jià)拿到商用地，通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅回流資金，再把資金用來(lái)運(yùn)營(yíng)商業(yè)廣場(chǎng)，也正是這種"以住養(yǎng)商"的方式，讓業(yè)內(nèi)一直稱(chēng)其為"小萬(wàn)達(dá)"。

　　作為集團(tuán)的"第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)"，2021年，新城控股的物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.69億元，同比增長(zhǎng)了46.62%。

　　年報(bào)顯示，這主要是由于報(bào)告期內(nèi)集團(tuán)吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)數(shù)量的增加所致。2021年，新城控股新獲取32座吾悅廣場(chǎng)，新增開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目30座（含4座在營(yíng)委托管理項(xiàng)目）。

　　在過(guò)去這些年，吾悅廣場(chǎng)這種"購(gòu)物中心+住宅"的綜合體模式為新城控股的擴(kuò)張起到了一定的助推作用，但是不可避免的是，購(gòu)物中心這種商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，也沉淀了巨量資金。

　　值得注意的是，對(duì)于集團(tuán)的融資情況，新城控股在年報(bào)中坦言，目前直接融資"難度有所提升"，公司基本是通過(guò)到期債權(quán)置換來(lái)改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2021年底，集團(tuán)的有息負(fù)債達(dá)到了898.67億元，而在業(yè)績(jī)會(huì)上，王曉松透露，這其中有109億元是通過(guò)吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行的融資，2022年一季度也有新的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地。

　　"在融資渠道收緊的情況下，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)用自己的物業(yè)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)來(lái)做大量的貸款，從而把錢(qián)套出來(lái)，而不是靠資產(chǎn)證券化，也不是靠發(fā)房托等。"匯生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)大公房產(chǎn)表示。

　　從實(shí)際情況來(lái)看，如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流才是度過(guò)這場(chǎng)周期震蕩的關(guān)鍵，但是商業(yè)地產(chǎn)，作為一個(gè)資金沉淀非常厲害的重資產(chǎn)領(lǐng)域，或許會(huì)在現(xiàn)在的行業(yè)背景下拖累新城。

　　截至2021年年底，新城控股已在全國(guó)布局了188座吾悅廣場(chǎng)，累計(jì)在營(yíng)的吾悅廣場(chǎng)達(dá)130座，而這些項(xiàng)目絕大多數(shù)位于三四線(xiàn)城市，且大都是自持項(xiàng)目。而在業(yè)績(jī)會(huì)上，王曉松也不斷強(qiáng)調(diào)："近期一直在關(guān)注公開(kāi)市場(chǎng)融資機(jī)會(huì)，包括吾悅廣場(chǎng)的盤(pán)活機(jī)會(huì)。"他認(rèn)為，吾悅廣場(chǎng)的融資未來(lái)會(huì)有更大的空間。

　　不過(guò)需要注意的是，疫情下實(shí)體商業(yè)的發(fā)展并不容易。

　　黃立沖直言，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心，未來(lái)會(huì)更不景氣，這是大勢(shì)所趨。在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)物業(yè)多的房企的現(xiàn)金流都會(huì)極為緊張。

　　至于吾悅廣場(chǎng)未來(lái)能否資產(chǎn)升值？

　　黃立沖認(rèn)為不好判斷。"在城市規(guī)劃時(shí)，住宅開(kāi)發(fā)是沒(méi)有后續(xù)稅收的，只有寫(xiě)字樓和商場(chǎng)會(huì)有持續(xù)的租賃稅及帶來(lái)本地的稅源，因此早期房企普遍都會(huì)大比例提高商場(chǎng)占新開(kāi)發(fā)的比例，這樣做就導(dǎo)致了供求失衡，加上后續(xù)被直播帶貨、網(wǎng)購(gòu)等業(yè)態(tài)沖擊，實(shí)體商業(yè)越來(lái)越蕭條，因此商業(yè)物業(yè)價(jià)值應(yīng)該是持續(xù)走低的。"

　　"現(xiàn)在港股的估值方法基本上是按照實(shí)際能實(shí)現(xiàn)的凈租金收入，也就是物業(yè)租金收入扣除所有運(yùn)營(yíng)成本凈值的20倍左右，還不能算物業(yè)重估增值部分。"黃立沖補(bǔ)充道。

　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜亦對(duì)大公房產(chǎn)稱(chēng)："現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商場(chǎng)的估值都不會(huì)太高，新城吾悅廣場(chǎng)因?yàn)槎嗵幱谌木€(xiàn)城市，未來(lái)資產(chǎn)升值空間較小且速度較慢，還需要依靠提升經(jīng)營(yíng)本身來(lái)提升物業(yè)價(jià)值和改善現(xiàn)金流。"

　　危機(jī)來(lái)臨時(shí)，只有充足的現(xiàn)金流才能保護(hù)房企，這點(diǎn)今年在龍湖和碧桂園身上體現(xiàn)得淋漓盡致，而新城控股的吾悅廣場(chǎng)，卻由于存在資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)為集團(tuán)未來(lái)的資金流動(dòng)帶來(lái)了不確定性。

　　與此同時(shí)，新城控股通過(guò)吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行融資，實(shí)際也會(huì)變相讓股東利益被固化為難以套現(xiàn)的資產(chǎn)。優(yōu)淘城總裁薛建雄指出："拿吾悅廣場(chǎng)去貸款，實(shí)際上利息是遠(yuǎn)高于租金回報(bào)率的，這很不劃算。"

　　據(jù)了解，新城控股正計(jì)劃通過(guò)新加坡Reits形式嘗試將吾悅廣場(chǎng)輕資產(chǎn)化，不過(guò)直到目前，該計(jì)劃也沒(méi)有任何進(jìn)展。

　　柏文喜認(rèn)為："從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，我國(guó)Reits目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展并沒(méi)有很成熟，所以新城要想通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)融資，難度確實(shí)會(huì)比較大，不過(guò)也并非完全沒(méi)有出路，但是挑戰(zhàn)性是毋庸置疑的。"

　　"新城可以像當(dāng)年萬(wàn)達(dá)一樣，引入平安銀行之類(lèi)的金融機(jī)構(gòu)做戰(zhàn)略投資者，這樣可以降低吾悅廣場(chǎng)的負(fù)債率。"薛建雄表示。

　　新城難過(guò)質(zhì)量門(mén)：多地項(xiàng)目遭維權(quán)

　　"高杠桿在行業(yè)上行期是助推劑，在下行期是壓死駱駝的最后稻草。我們不盲目追求規(guī)模，以增量轉(zhuǎn)為提質(zhì)。"在業(yè)績(jī)會(huì)上，王曉松也再次強(qiáng)調(diào)新城控股進(jìn)入以質(zhì)量為主的發(fā)展階段。

　　可言猶在耳，公開(kāi)資料顯示，新城控股旗下的項(xiàng)目早已多次因質(zhì)量、爛尾、虛假宣傳等問(wèn)題遭遇維權(quán)。

　　就在新城發(fā)布年報(bào)的前幾天，3月27日，新城控股位于武漢光谷的"新城璞樾門(mén)第"小區(qū)突現(xiàn)業(yè)主集體拉橫幅。

　　另外有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上反映，"新城璞樾門(mén)第"項(xiàng)目在離合同約定的交房日期僅剩十個(gè)月時(shí)突然停工，而且該項(xiàng)目在2021年時(shí)就已停工過(guò)半年，目前部分大樓主體防護(hù)網(wǎng)都未脫去，業(yè)主無(wú)法裝修，也并未被告知何時(shí)復(fù)工，故無(wú)奈維權(quán)。

　　除此之外，該項(xiàng)目還被曝出有質(zhì)量問(wèn)題。此前就有業(yè)主表示，其于11號(hào)樓購(gòu)買(mǎi)的精裝修房存在廚房漏水問(wèn)題，雖然經(jīng)過(guò)多次維修，但至今仍未徹底解決，反而越修越嚴(yán)重。此外，廚房櫥柜底部與地面之間的部分也未貼瓷磚，呈毛坯狀態(tài)。

　　資料顯示，"新城璞樾門(mén)第"為新城控股旗下"璞樾系"高端產(chǎn)品，由湖北悅龍?jiān)贩康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積170000平方米，建筑面積550000平方米，總計(jì)48棟樓、3084戶(hù)，2019年8月開(kāi)盤(pán)。目前，該小區(qū)仍處于在售狀態(tài)，均價(jià)為25000元/平米。

　　除了上述項(xiàng)目，年初時(shí)，新城控股在青島李滄區(qū)的"新城香溢紫郡"項(xiàng)目也被曝存在多處違建。早在2016年，這一項(xiàng)目就曾因?yàn)榇嬖诎踩珕?wèn)題被通報(bào)批評(píng)。2017年，其又被業(yè)主發(fā)現(xiàn)存在安全隱患，而遭至集體維權(quán)。

　　而在這之外，新城控股在青島膠州建設(shè)的"新城樾郡"也頻頻出現(xiàn)地下停車(chē)場(chǎng)被水淹、屋頂漏水、墻體發(fā)霉、未入住就出現(xiàn)墻體破洞、臺(tái)階碎裂露出建筑鋼筋等現(xiàn)象。

　　還有新城控股在青島平度開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，2022年1月剛交付就發(fā)生了嚴(yán)重的電梯墜落事故，業(yè)主在電梯內(nèi)被困了40多分鐘才被救出。

　　2022年3月，更有業(yè)主爆料稱(chēng)，溫州吾悅廣場(chǎng)·璟悅府二期存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，比如地下室側(cè)壁滲水嚴(yán)重、房屋框架梁在精裝修過(guò)程中遭到破壞、局部地下室頂板及梁有開(kāi)裂嫌疑、外墻鋁板部分破損、鋁板干掛龍骨幾乎未做防銹處理、住宅消防連廊欄桿扶手晃動(dòng)嚴(yán)重等，直至臨近交房，這些問(wèn)題也沒(méi)有整改到位。

　　據(jù)大公房產(chǎn)了解，近半年以來(lái)，新城控股在安徽宿州、陜西延安、廣東、淮安、天津、太原等多個(gè)樓盤(pán)均出現(xiàn)建筑質(zhì)量差、違建、大幅降價(jià)、虛假宣傳等問(wèn)題，從而引發(fā)業(yè)主維權(quán)，并多次被相關(guān)單位處罰。

　　頻發(fā)爆發(fā)的維權(quán)問(wèn)題背后，王曉松所說(shuō)的"提質(zhì)"并未實(shí)現(xiàn)。

　　而值得注意的是，除了資金和銷(xiāo)售上的壓力，新城控股似乎還有表外負(fù)債的嫌疑。截至2021年年底，新城控股總權(quán)益為971.23億元，其中歸母權(quán)益593.09億元，占總權(quán)益比63.76%；少數(shù)股東權(quán)益為378.14億元，占總權(quán)益比38.9%。而公司總凈利為137.59億元，其中歸母凈利125.98億元，占總凈利比91.56%；少數(shù)股東損益為11.61億元，占總凈利比8.4%。

　　柏文喜指出："少數(shù)股東權(quán)益、歸母權(quán)益、少數(shù)股東損益之間的不匹配一般代表了股東間存在結(jié)構(gòu)化安排以及明股實(shí)債操作。"失衡的股東權(quán)益與損益，令新城控股的債務(wù)情況迷霧重重。

　　一位行業(yè)專(zhuān)家告訴大公房產(chǎn)，在資金承壓的情況下，房企則可能會(huì)采取降價(jià)等手段加速樓盤(pán)去化，同時(shí)壓縮建材成本。

　　發(fā)展速度全面放緩的新城控股，能否走上高質(zhì)量發(fā)展道路，大公房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。