7月14日，財(cái)政部召開(kāi)2022年上半年財(cái)政收支情況新聞發(fā)布會(huì)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入27968億元，比上年同期下降28.4%。

　　分中央和地方看，中央政府性基金預(yù)算收入1898億元，比上年同期下降4.2%；地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入26070億元，比上年同期下降29.7%，其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入23622億元，比上年同期下降31.4%。

　　華安證券指出，從政府性基金預(yù)算收入的完成進(jìn)度看，上半年政府性基金預(yù)算收入累計(jì)完成28.4%，進(jìn)度明顯低于前兩個(gè)年度。地產(chǎn)行業(yè)不景氣拖累政府土地出讓收入，后續(xù)政府性預(yù)算收入完成需要面臨較大的壓力。

　　今年上半年樓市仍處低位

　　土地市場(chǎng)的熱度與樓市的冷暖，密切相關(guān)。

　　7月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)報(bào)告。通過(guò)數(shù)據(jù)可知，今年上半年整個(gè)樓市仍然處于低位。

　　今年前六個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資68314億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資51804億元，下降4.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為75.8%。

　　與此同時(shí)，商品房銷(xiāo)售表現(xiàn)也不容樂(lè)觀，前六個(gè)商品房銷(xiāo)售面積為68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.6%。商品房銷(xiāo)售額66072億元，下降28.9%，其中住宅銷(xiāo)售額下降31.8%。

　　不過(guò)值得注意的是，從跌幅來(lái)看，上半年商品房銷(xiāo)售面積和金額降幅相比1-5月，均出現(xiàn)今年以來(lái)首次收窄，呈現(xiàn)觸底反彈之勢(shì)。

　　根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積跌幅相比1-5月的-23.6%收窄了1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅跌幅收窄了1.5個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售金額跌幅相比1-5月的-31.5%收窄了2.6個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅跌幅收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　而除銷(xiāo)售跌幅收窄之外，6月單月，商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)環(huán)比改善也較為明顯。克而瑞數(shù)據(jù)中心指出，6月商品房銷(xiāo)售規(guī)模大幅激增，環(huán)比漲幅為最近8年同期最高。繼5月商品房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比正增長(zhǎng)后，單6月商品房銷(xiāo)售18185萬(wàn)平方米和17735億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)66%和68%，漲幅為2015年以來(lái)6月同期最高。

　　中指研究院表示，伴隨著疫情影響的逐漸弱化、調(diào)控政策的持續(xù)顯效以及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策發(fā)力穩(wěn)預(yù)期等，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模觸底回升，商品房銷(xiāo)售面積和金額累計(jì)同比下行趨勢(shì)得到緩解，市場(chǎng)底部企穩(wěn)態(tài)勢(shì)漸顯。

　　但是相比需求端，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積同恢復(fù)跡象不明顯。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉計(jì)算稱，上半年，土地購(gòu)置面積同比下跌48.3%，跌幅擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工同比下跌34.4%，跌幅擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)；施工面積同比下跌2.8%，跌幅擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置、新開(kāi)工、施工全部跌幅擴(kuò)大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)投資同比下跌5.4%，擴(kuò)大了1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　李宇嘉表示，需求端好轉(zhuǎn)還未傳導(dǎo)至供給端，開(kāi)發(fā)商目前的主要任務(wù)還是賣(mài)房子、保資金鏈，而不是加大開(kāi)工、拿地。因此可以預(yù)測(cè)，?隻有需求繼續(xù)好轉(zhuǎn)下去，才能慢慢低捂熱開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)工、擴(kuò)大投資的積極性，供給端下跌的勢(shì)頭才能得到扭轉(zhuǎn)。

　　對(duì)于行業(yè)未來(lái)需求量，貝殼研究院指出，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大背景下，居民住房需求不會(huì)停滯與萎縮。未來(lái)15年，我國(guó)住房需求仍有超過(guò)200億平方米的巨量規(guī)模，并且住宅市場(chǎng)交易金額將保持高位區(qū)間。在此規(guī)模下，新房市場(chǎng)仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍有市場(chǎng)空間，行業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下降，但也不會(huì)再現(xiàn)非理性繁榮。

　　對(duì)此，國(guó)盛證券研報(bào)觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力下，居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期較為悲觀，根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)的未來(lái)收入信心指數(shù)，今年二季度的指數(shù)已經(jīng)跌破50%分水嶺至45.7%，購(gòu)房者信心不足，觀望情緒濃厚。

　　“此外，近期部分城市出現(xiàn)停貸事件，一方面加劇市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)嚴(yán)峻情況的認(rèn)知，影響購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期，另一方面或?qū)⒂绊戙y行對(duì)民企的按揭貸款乃至開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放，影響銀行對(duì)民眾按揭貸款的發(fā)放，民企樓盤(pán)銷(xiāo)售將會(huì)進(jìn)一步艱難。”

　　樓市利好政策不斷

　　事實(shí)上，為了刺激樓市，上半年以來(lái)，監(jiān)管層不斷出臺(tái)利好政策。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，已有超過(guò)180余個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)布了超500個(gè)調(diào)控政策，包括下調(diào)房貸利率、放松限購(gòu)限貸等，不同城市的政策效果差異較大。

　　7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶指出，2022年6月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，同比繼續(xù)走低，同比上漲城市個(gè)數(shù)減少。

　　新房方面，數(shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。

　　二手房方面，6月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%。二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　整體來(lái)看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比跌幅均收窄。這里面，31個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，其中，二線城市止跌轉(zhuǎn)升；21個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，其中，一線城率先轉(zhuǎn)正均。新房和二手房環(huán)比上漲城市均較上月增加6個(gè)。

　　具體而言，以成都為代表的二線城市領(lǐng)漲全國(guó)。數(shù)據(jù)顯示，6月份成都新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅分別為1.3%、2%，連續(xù)3個(gè)月位居漲幅首位。

　　對(duì)于各城市的房?jī)r(jià)變化，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，一線城市上漲力度持續(xù)增強(qiáng)，一二手房環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大；二線城市則處于持續(xù)分化狀況，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)表現(xiàn)明顯；三線城市總體依然復(fù)蘇偏慢，市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱的城市偏少。

　　李宇嘉表示：“上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)9586元/平方米，連續(xù)2個(gè)月反彈，均價(jià)累計(jì)同比跌幅連續(xù)2個(gè)月收窄，1-6月均價(jià)同比下跌8.6%，相比1-5月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)，收窄幅度增加，顯示熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售端率先回暖，特別是中心區(qū)新房更加明顯，同時(shí)開(kāi)發(fā)商降低折扣力度。”

　　不過(guò)李宇嘉亦指出：“均價(jià)盡管回升，但結(jié)構(gòu)性差異非常大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市新房同比還有48個(gè)城市的房?jī)r(jià)在下跌，意味著大部分城市房?jī)r(jià)在下跌。同時(shí)，大城市外圍新區(qū)新房?jī)r(jià)格也整體在下跌。”

　　數(shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲3.3%和1.1%，漲幅比上月分別回落0.2和0.6個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降2.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降2.8%和3.7%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.6和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　張波表示，雖然從6月市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，城市、房企之間的分化依然存在，但銷(xiāo)售整體回暖的趨勢(shì)已逐步明朗化。

　　“目前總體的政策力度已屬偏強(qiáng)，部分回暖相對(duì)乏力的城市可以考慮在供需兩側(cè)持續(xù)發(fā)力。需求側(cè)可以更多關(guān)注改善人群，尤其是在首付以及貸款利率層面給予更多傾斜，會(huì)更有利于加快改善人群的入場(chǎng)節(jié)奏。從供給側(cè)則需要針對(duì)房企有更多靈活的政策在更多城市落地，包括預(yù)售資金監(jiān)管層面的靈活調(diào)整，并購(gòu)貸的有序推進(jìn)，以更多解決行業(yè)層面存在的問(wèn)題。”張波補(bǔ)充道。

　　冷熱分化為未來(lái)土拍趨勢(shì)

　　在一系列調(diào)控政策中，即便樓市正在努力企穩(wěn)回升，但土地市場(chǎng)依然處于低迷狀態(tài)。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模均縮量明顯，推出面積和成交面積同比分別下降44.3%和55.6%，其中成交面積處于2009年以來(lái)同期最低水平。

　　同時(shí)，隨著6月22日鄭州完成2022年首輪集中供地，重點(diǎn)22城2022年首輪集中土拍全部結(jié)束。中指研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，22城上半年共計(jì)推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建面3907萬(wàn)平米，首批次共計(jì)成交出讓金4969億元。

　　從成交情況來(lái)看，今年首批集中供地觸頂成交的地塊屈指可數(shù)，大量地塊底價(jià)成交。相較2021年第三批集中供地，本批次成交出讓金同比下降了15%。其中，西藏、天津、遼寧、黑龍江、重慶、吉林等地區(qū)土地出讓金同比下滑幅度較大，均超過(guò)70%。

　　從拿地企業(yè)來(lái)看，民企拿地積極性不足。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)城市中，民企在13個(gè)城市的拿地宗數(shù)占比不足30%。南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無(wú)民企獲取，北京、廈門(mén)、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅有合肥，民企拿地宗數(shù)占比超過(guò)50%。

　　中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，當(dāng)前民企面臨的困境仍然是資金壓力的問(wèn)題，目前拿地民企以區(qū)域型深耕企業(yè)為主，央國(guó)企相對(duì)于民企來(lái)說(shuō)資金周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢，開(kāi)發(fā)速度也相對(duì)慢一些，但交付保障性更強(qiáng)，爛尾的可能性更小。但反過(guò)來(lái)講，央國(guó)企的產(chǎn)品力通常相較于民企有一定劣勢(shì)。

　　進(jìn)入下半年，這種趨勢(shì)仍然明顯。截至目前，22城中已有北京、青島、杭州、武漢、重慶、南京、成都、長(zhǎng)沙等13個(gè)城市完成了第二輪集中供地。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月14日結(jié)束的長(zhǎng)沙第二輪土拍共推出17宗地塊，2宗臨期中止，1宗遭遇流拍，整場(chǎng)流拍（含撤牌）率達(dá)到17.6%，成交額共計(jì)137億元，成交地塊也多由本地國(guó)企托底，民營(yíng)房企拍地積極性不及首輪。

　　而7月12日結(jié)束的南京二輪土拍，總成交價(jià)為726.9億元，44宗地塊中有31宗底價(jià)成交，6宗溢價(jià)成交，2宗流拍。相比于首輪供地，本輪南京土拍流拍情況有所好轉(zhuǎn)但底價(jià)成交現(xiàn)象更為明顯。

　　不過(guò)值得注意的是，成都7月14日剛結(jié)束的二輪土拍，熱度、成交規(guī)模及溢價(jià)率均較首輪有所提高。數(shù)據(jù)顯示，成都本批次供地共攬金402億元，11宗地塊有2宗地塊流拍，整體溢價(jià)率小幅上升0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.3%，流拍率則明顯回落8.36個(gè)百分點(diǎn)至3.64%。

　　克而瑞數(shù)據(jù)中心指出，在銷(xiāo)售承壓等因素的影響下，房企拿地意愿依舊不高，仍多依靠本地城投托底，品牌房企投資熱度仍集中于去化有保障的熱點(diǎn)改善板塊。在樓市整體仍未明顯回暖的背景下，冷熱分化將會(huì)成為各城市接下來(lái)集中土拍的普遍現(xiàn)象。

　　興業(yè)證券研報(bào)認(rèn)為，雖然土地出讓市場(chǎng)的熱度整體上依然低迷，但是部分地區(qū)出現(xiàn)了邊際改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)最壞的時(shí)候可能已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底企穩(wěn)，土地財(cái)政的壓力或會(huì)有所緩解，但地區(qū)分化依然是主旋律。

　　日前知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、澤平宏觀創(chuàng)始人任澤平也表示，房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，區(qū)域分化將日益明顯，行業(yè)面臨洗牌，土地財(cái)政往房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。

　　不過(guò)雖然地方土地出讓收入出現(xiàn)下滑，但今年前6個(gè)月地方一般公共預(yù)算收入出現(xiàn)上漲。數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)一般公共預(yù)算收入增長(zhǎng)5.3%，由5月份的負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)；按未扣除留抵退稅因素的自然口徑，下降10.5%，降幅明顯收窄。

　　財(cái)政部國(guó)庫(kù)支付中心副主任薛虓乾指出，從后期走勢(shì)看，隨著國(guó)務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施落地見(jiàn)效，高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成效持續(xù)顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)有望持續(xù)回升向好，在此基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)財(cái)政收入將逐步回升。