2022年10月11日，北京——“隨著穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)樓市等政策的出臺(tái)落地，全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)。北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷多重挑戰(zhàn)后，整體市場(chǎng)需求逐漸回歸理性。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“我們看到中小企業(yè)正成為北京辦公樓租賃市場(chǎng)的主力需求，未來(lái)中小企業(yè)的發(fā)展將成為市場(chǎng)新動(dòng)力。”

 

　　第三季度，辦公樓租賃市場(chǎng)在經(jīng)歷小幅回彈后回歸理性，租金小幅下跌。投資市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園投資機(jī)會(huì)持續(xù)受到境內(nèi)外投資人及自用買(mǎi)家的高度青睞，第三季度中關(guān)村環(huán)保科技園智谷大廈及大興生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園完成交易。零售地產(chǎn)市場(chǎng)需求復(fù)蘇稍緩，但在第三季度四個(gè)購(gòu)物中心接連開(kāi)業(yè)，獲得市場(chǎng)各方關(guān)注。工業(yè)物流市場(chǎng)需求持續(xù)穩(wěn)健，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的入市拉動(dòng)整體租金小幅上漲。高端住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度，成交量保持平穩(wěn)。

 

 

　　租賃市場(chǎng)在經(jīng)歷短暫的回升后于后半季度重歸平靜；市場(chǎng)壓力存續(xù)導(dǎo)致租金小幅下跌。當(dāng)前市場(chǎng)情況使得需求受限，租賃活躍度在三季度初期短暫升溫后有所回落。以大型企業(yè)為代表的租戶傾向于做出更為謹(jǐn)慎的租賃決策。第三季度，2,000平方米以下的成交數(shù)量占總成交數(shù)的83%。在過(guò)去幾個(gè)季度，先前強(qiáng)勁的需求支柱TMT行業(yè)擴(kuò)張步速放緩。第三季度的租賃市場(chǎng)需求主要由內(nèi)資金融企業(yè)支撐，占租賃需求總面積的一半。

 

　　由于租賃市場(chǎng)在后半個(gè)季度重回平靜，第三季度凈吸納量出現(xiàn)明顯下降，比第二季度減少70%。盡管全市需求疲軟，但部分近期入市項(xiàng)目空置面積在第三季度得到去化，全市空置率緩慢下降至9.7%，環(huán)比降幅0.1個(gè)百分點(diǎn)。整體租金持續(xù)呈下降趨勢(shì)，環(huán)比降低0.4個(gè)百分點(diǎn)。全市九個(gè)子市場(chǎng)中有七個(gè)錄得租金負(fù)增長(zhǎng)。為了吸引租戶，業(yè)主的租賃策略變得更加靈活，包括提供租金優(yōu)惠或更長(zhǎng)的免租期。“鑒于今年5月疫情爆發(fā)帶來(lái)的滯后影響，我們持續(xù)下調(diào)對(duì)于2022年第四季度的租金預(yù)測(cè)。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“預(yù)計(jì)2023全年租金水平將保持平穩(wěn)，僅錄得低速正增長(zhǎng)。另外，共計(jì)約44萬(wàn)平方米的未來(lái)供應(yīng)將于2023年底前入市，2023年全年凈吸納量因此提升至26萬(wàn)平方米。”

 

 

　　產(chǎn)業(yè)園可投標(biāo)的吸引大量境內(nèi)外投資人關(guān)注。第三季度，龍湖以9.06億元出售位于中關(guān)村環(huán)?？萍紙@的辦公樓智谷大廈，買(mǎi)家為上市公司浪潮軟件，以企業(yè)自用為目的。CBC康橋資本也在第三季度完成大興生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的收購(gòu)?？萍技吧茖W(xué)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展帶來(lái)需求增長(zhǎng)，投資人以及自用型企業(yè)仍在持續(xù)尋求優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)機(jī)遇。

 

　　開(kāi)發(fā)商仍在積極處置變現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，非核心區(qū)域物業(yè)交易熱度提升。富力地產(chǎn)于第三季度發(fā)布公告稱(chēng)擬以5.5億元的價(jià)格將位于石景山區(qū)域的北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店出售給北京英協(xié)置業(yè)投資，以提升自身的資產(chǎn)流動(dòng)性。另外，愛(ài)爾醫(yī)療以8.49億元的價(jià)格通過(guò)司法拍賣(mài)購(gòu)得緊鄰潘家園古玩城的北京五環(huán)大酒店。“盡管市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，投資人對(duì)傳統(tǒng)辦公樓物業(yè)呈觀望態(tài)勢(shì)，但具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的物業(yè)仍受到關(guān)注。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓及物流地產(chǎn)關(guān)注度不斷攀升，在公募REITs的擴(kuò)募等眾多利好因素持續(xù)作用下，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將受到境內(nèi)外投資人和自用買(mǎi)家的關(guān)注。”

 

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場(chǎng)。*新增供應(yīng)量涵蓋郊區(qū)市場(chǎng)的新增供應(yīng)。

 

　　北京零售市場(chǎng)持續(xù)受到近期疫情影響，租賃需求保持低迷，尚未呈現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象。盡管全市范圍購(gòu)物中心已恢復(fù)營(yíng)業(yè)，整體全市社會(huì)零售品銷(xiāo)售額恢復(fù)緩慢，其中七月全市社會(huì)零售品銷(xiāo)售額仍同比下降7.9%，八月同比平穩(wěn)微增僅0.3%。部分時(shí)尚品牌受銷(xiāo)售額下滑的影響，暫緩此前的擴(kuò)張計(jì)劃。第三季度時(shí)尚類(lèi)新開(kāi)門(mén)店占比顯著下降，相較于2021年的18%，第三季度占比僅為11%。另外，根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)于近期疫情造成的關(guān)店和撤鋪的情況統(tǒng)計(jì)，餐飲品牌的退租撤鋪中近60%的門(mén)店在100平方米以下，其中飲品、小吃等抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，受疫情影響最為嚴(yán)重。連鎖簡(jiǎn)餐品牌得益于其更高的盈利能力，更能應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，第三季度多個(gè)連鎖簡(jiǎn)餐品牌成為市場(chǎng)中少數(shù)得以擴(kuò)張的案例，在餐飲品牌開(kāi)店占比達(dá)43%。

 

　　北京第三季度新開(kāi)四個(gè)購(gòu)物中心，其中麗澤天地購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。在市區(qū)市場(chǎng)，麗澤天地購(gòu)物中心于九月底開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)引入超200家品牌，為逐漸成熟的麗澤區(qū)域帶來(lái)更多零售選擇。位于亞奧區(qū)域的北投購(gòu)物公園，為此前奧運(yùn)村內(nèi)服務(wù)北京冬奧會(huì)的配套設(shè)施，改造后于第三季度開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)后的北投購(gòu)物公園側(cè)重運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)，引入多家首進(jìn)北京的娛樂(lè)和運(yùn)動(dòng)品牌。在郊區(qū)大興亦莊區(qū)域，亦莊天街和瀛海環(huán)宇坊同期開(kāi)業(yè)。亦莊天街目標(biāo)客戶側(cè)重周邊年輕消費(fèi)人群，瀛海環(huán)宇坊則更多側(cè)重服務(wù)周邊家庭消費(fèi)者。

 

　　受近期疫情壓力影響，市場(chǎng)租金持續(xù)下行。在租賃需求保持低迷的情況下，業(yè)主給予當(dāng)前租戶更加靈活的租約條件，如免租期等，以緩解租戶壓力來(lái)穩(wěn)定自身項(xiàng)目。另外，隨著品牌問(wèn)詢(xún)量的下滑，業(yè)主對(duì)于在談品牌或新簽租戶給予了更大程度的租金讓步。第三季度市區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.1%，郊區(qū)租金環(huán)比下降1.8%。“當(dāng)前更多的品牌已經(jīng)暫緩或取消此前的擴(kuò)張計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)低迷的市場(chǎng)需求將延續(xù)至年末。同時(shí)，業(yè)主預(yù)計(jì)將下調(diào)租金預(yù)期，保持當(dāng)前租金水平，將穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)作為現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

 

工業(yè)物流地產(chǎn)

 

　　退租面積迅速去化，市場(chǎng)需求均衡。由供應(yīng)鏈、電商和制造行業(yè)及其上下游所組成的需求結(jié)構(gòu)在第三季度持續(xù)穩(wěn)健。業(yè)主積極調(diào)整租戶行業(yè)，旨在減少行業(yè)數(shù)量覆蓋，做到園區(qū)內(nèi)單行業(yè)聚集效應(yīng)更強(qiáng)，租戶方實(shí)現(xiàn)資源共享。另外，第三季度有超過(guò)6.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，通常情況下，新增高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目的可出租面積在入市前就可完成全部預(yù)租簽約。因此，第三季度空置率僅環(huán)比小幅上調(diào)1.3%，保持在5.4%的健康水平。

 

　　優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目推動(dòng)租金環(huán)比上漲1.1%。高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)新項(xiàng)目入市拉動(dòng)整體租金小幅上漲，力證市場(chǎng)承租力強(qiáng)勁。“供地放量為市場(chǎng)帶來(lái)新機(jī)會(huì)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“首都物流高地——京平物流樞紐錄得三宗土地成交，共計(jì)10.8公頃。未來(lái)該區(qū)域?qū)⒏游袌?chǎng)投資方與運(yùn)營(yíng)方的興趣。”

 

高端住宅

 

　　前三季度北京高端住宅市場(chǎng)累計(jì)成交量創(chuàng)五年來(lái)最高值。第三季度，北京高端住宅市場(chǎng)共成交1,709套。經(jīng)歷上季度的銷(xiāo)量小高峰之后，第三季度市場(chǎng)成交小幅回落，但較去年同期持續(xù)增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)97.1%。第三季度北京豪華公寓市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模明顯上升，共錄得2,574套新增供應(yīng)，環(huán)比增加15%。開(kāi)發(fā)商趕在“金九”到來(lái)前推出更多項(xiàng)目，備貨銷(xiāo)售。

 

　　政策持續(xù)寬松，市場(chǎng)信心逐漸回暖。第三季度，北京高端住宅新房?jī)r(jià)格環(huán)比微降0.1%，部分開(kāi)發(fā)商仍以增加銷(xiāo)量、快速回籠資金為首要任務(wù)，采取優(yōu)惠措施拉動(dòng)銷(xiāo)量。“隨著傳統(tǒng)市場(chǎng)旺季的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商將緊抓節(jié)點(diǎn)，進(jìn)一步加大推盤(pán)力度，預(yù)計(jì)高端住宅新增供應(yīng)將維持高位，并帶動(dòng)市場(chǎng)成交情緒。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示，“近期房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策頻出，市場(chǎng)情緒改善進(jìn)一步提高購(gòu)房者熱情，預(yù)計(jì)成交量將繼續(xù)上升。”