作為承載著民生之“夢(mèng)”和商業(yè)之“利”的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在過(guò)去二十多年里經(jīng)歷了一系列更迭，歷經(jīng)周期變化。

 

　　回首過(guò)去那些年，房改開啟了中國(guó)歷史上最大規(guī)模的城鄉(xiāng)居民遷徙進(jìn)程，并讓中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入蓬勃發(fā)展的黃金時(shí)代；而在2009年，伴隨著國(guó)家推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，棚改的全面開始也令這一行業(yè)逐漸走向城鄉(xiāng)居民住房條件改天換地的白銀十年。

 

　　在過(guò)去的十年間，中國(guó)樓市有太多值得訴說(shuō)的故事。

 

　　今年是國(guó)家“十四五”規(guī)劃實(shí)施的第二年，也是第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)穩(wěn)步推進(jìn)之年。面對(duì)新時(shí)期、新形勢(shì)、新格局和新發(fā)展理念，本文將從政策、市場(chǎng)、房企、人物出發(fā)，回顧“白銀十年”里中國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)云變幻。

 

 

　　從2010年開始，為了遏制房?jī)r(jià)的攀升，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控，到2013年調(diào)控仍在繼續(xù)。2013年2月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施（史稱“國(guó)五條”），提出堅(jiān)決抑制投機(jī)性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。在這一主旋律下，“深八條”“京七條”“穗六條”相繼出臺(tái)，全國(guó)樓市短暫呈現(xiàn)量跌價(jià)滯，但隨后又繼續(xù)高漲。

 

　　2013年上半年，房企掀起一陣“出海熱”，以萬(wàn)科、碧桂園、綠地、富力為代表的的知名房企，紛紛加入海外擴(kuò)張的大軍。下半年，北京、天津、上海等地高價(jià)地頻現(xiàn)，“地王”現(xiàn)象愈演愈烈。與此同時(shí)，全國(guó)各地“日光盤”屢見不鮮，杭州、溫州等城市銷售額再創(chuàng)新高。在新盤供應(yīng)量和成交量雙雙上漲的背景下，新一輪去庫(kù)存大戰(zhàn)即將拉開序幕。

 

　　香港樓市方面，為響應(yīng)內(nèi)地對(duì)樓市的調(diào)控，港府于當(dāng)年2月推出“雙倍印花稅率”，全面提高樓宇買賣印花稅的稅率。新政出臺(tái)后，2013年全年，香港所有種類樓宇買賣合約共70503份，較2012年下跌39%；而樓宇買賣合約總值4562.8億港元，較2012年下跌30.2%。

 

 

　　2014年，內(nèi)地樓市高開低走，房地產(chǎn)業(yè)總體出現(xiàn)顯著降溫。基于此，7月，住建部提出庫(kù)存量較大的城市要千方百計(jì)消化商品房待售面積，隨后濟(jì)南、武漢、蘇州、杭州等地限購(gòu)令應(yīng)聲“松綁”。9月30日，央行修改首套房房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，凡是還清貸款的客戶再次申請(qǐng)貸款依舊可以享受到首套房首付三成和基準(zhǔn)房貸利率最低7折標(biāo)準(zhǔn)。一系列利好政策的出臺(tái)，令原本沉寂的樓市在年底又被重新激活。

 

　　行業(yè)內(nèi)，2014年房企格局出現(xiàn)新的變化。10月，雅居樂(lè)遭遇“危情75天”，多家投行發(fā)布報(bào)告建議沽出雅居樂(lè)股票；12月，融創(chuàng)與綠城簽署協(xié)議終止收購(gòu)，結(jié)束了兩家長(zhǎng)達(dá)幾十天的“離婚”拉鋸戰(zhàn)；與此同時(shí)，彼時(shí)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)在香港成功上市，成為當(dāng)時(shí)市值最大的房企，而萬(wàn)科、綠地強(qiáng)者恒強(qiáng)。

 

　　這一年，房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，“互聯(lián)網(wǎng)思維”的攪局更讓這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)被注入了很多新的元素。8月，萬(wàn)達(dá)和騰訊、百度合作在香港創(chuàng)立萬(wàn)達(dá)電商公司，試圖進(jìn)軍電商領(lǐng)域；隨后，以房多多為代表的房產(chǎn)O2O平臺(tái)更是猛烈沖擊中介市場(chǎng)，一場(chǎng)中介O2O大戰(zhàn)一觸即發(fā)。后來(lái)包括鏈家在內(nèi)的眾多傳統(tǒng)中介公司，均開始向O2O轉(zhuǎn)型，而這些創(chuàng)新嘗試帶來(lái)的變革，也引領(lǐng)地產(chǎn)行業(yè)走走一個(gè)全新的時(shí)代。

 

 

　　2015年注定是不同凡響的一年。這一年，央行連續(xù)5次降息降準(zhǔn)，越來(lái)越多城市取消限購(gòu)限貸，全國(guó)樓市持續(xù)火熱。與此同時(shí)，二胎政策全面開啟，改善性需求凸顯。此外在11月，中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議核心定調(diào)“去庫(kù)存”，業(yè)內(nèi)眼中的新一輪房地產(chǎn)牛市正式開啟。

 

　　在去化的主旋律下，2015年全國(guó)土地市場(chǎng)成交活躍，地價(jià)也不斷攀升。其中，土地供應(yīng)稀缺的北京城區(qū)成為頂豪廝殺的主戰(zhàn)場(chǎng)，一大批基于金融、互聯(lián)網(wǎng)等平臺(tái)的“New Money”圈層涌現(xiàn)，并成為頂豪的新晉買主。而這一年，也被業(yè)內(nèi)稱為北京樓市的“豪宅元年”。

 

　　樓市的火熱，再加上“互聯(lián)網(wǎng)+”催生房地產(chǎn)業(yè)新機(jī)遇，令險(xiǎn)資盯上了房地產(chǎn)這塊“蛋糕”。2015年，險(xiǎn)資橫掃地產(chǎn)股，以萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金融街為代表的房企頻遭險(xiǎn)資舉牌。而其中，寶能系旗下的鉅盛華及前海人壽頻頻對(duì)萬(wàn)科股起的進(jìn)攻，更令“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”成為那一年的焦點(diǎn)，硝股權(quán)的煙始終在行業(yè)內(nèi)彌漫……

 

 

　　2016年，可謂是跌宕起伏的一年。這一年，中國(guó)樓市全年成交量創(chuàng)歷史新高，各大房企馳騁逐鹿，千億房企增至12位，恒大更超越萬(wàn)科成為全國(guó)房企新霸主。但也是這一年，國(guó)慶前夕，北京、天津、成都、廈門等16個(gè)城市密集重啟購(gòu)政限貸商，“金九銀十”不再，行業(yè)首次出現(xiàn)地方政府集中出臺(tái)調(diào)控政策，“一城一策”開始成為主流。

 

　　回顧行業(yè)內(nèi)當(dāng)年的大事件，從3月份開始，政府就嚴(yán)查“首付貸”，北上廣深多個(gè)P2P平臺(tái)的“首付貸”產(chǎn)品被叫停下架；8月，以五礦地產(chǎn)為代表的內(nèi)房企進(jìn)入香港土拍市場(chǎng)；9月，恒大以總代價(jià)27億元賣掉糧油、乳制品以及礦泉水業(yè)務(wù)，專注于房地產(chǎn)，同月萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市，鄭裕彤去世；11月，“70年產(chǎn)權(quán)到期”成為當(dāng)時(shí)熱議的話題；與此同時(shí)，寶萬(wàn)之爭(zhēng)還在持續(xù)……

 

　　這一年，房地產(chǎn)行業(yè)掀起并購(gòu)潮。恒大收購(gòu)萬(wàn)科14.07%股權(quán)、中海并購(gòu)中信地產(chǎn)、保利收購(gòu)中航地產(chǎn)、綠地收購(gòu)協(xié)信40%股權(quán)、融創(chuàng)收購(gòu)融科、萬(wàn)科并購(gòu)印力96.55%股權(quán)等等事件，令房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)日益加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)局面日漸凸顯。同時(shí)也是這一年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，“房住不炒”成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)影響至今。

 

 

　　2017年，越來(lái)越多三四線城市加入調(diào)控行列，“限售”成為當(dāng)年房地產(chǎn)調(diào)控的一大重點(diǎn)。而隨著“因城施策”愈加深入和擴(kuò)大，各能級(jí)城市之間的市場(chǎng)分化也愈演愈烈。年底，中央出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)管理?xiàng)l例征求意見稿，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

 

　　這一年，中國(guó)房地產(chǎn)幾乎每月都在上演一幕幕大戲。從年初孫宏斌收購(gòu)樂(lè)視，到3月份已停牌長(zhǎng)達(dá)2年之久的佳兆業(yè)在港交所主板復(fù)牌；6月，深鐵成為萬(wàn)科第一大股東，令“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”終于告一段落，而此事結(jié)束不久，王石宣告退位，萬(wàn)科也開啟郁亮?xí)r代；7月，萬(wàn)達(dá)分別以438.44億元和199.06億元的價(jià)格向融創(chuàng)和富力“甩賣”了一批資產(chǎn)包；10月，互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里和京東先后宣布進(jìn)入租房市場(chǎng)，住房租賃正成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的下一個(gè)關(guān)鍵詞。

 

　　值得注意的是，2017年，“粵港澳大灣區(qū)”也被寫入了政府工作報(bào)告。而在這一年，隨著內(nèi)房企逐漸南下高價(jià)搶地，原本已降溫的香港住宅市場(chǎng)再次回到上升軌道。11月，李嘉誠(chéng)以402億港元出售香港中環(huán)中心，創(chuàng)下香港商辦樓轉(zhuǎn)讓的最高紀(jì)錄。與此同時(shí)，中資來(lái)港帶動(dòng)上環(huán)租金強(qiáng)勁上升，香港寫字樓市場(chǎng)持續(xù)升溫，租金售價(jià)齊升，共享辦公更是成為那年寫字樓的新賣點(diǎn)。

 

 

　　2018年，在多重內(nèi)外因素的共同影響下，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期?；诖耍康禺a(chǎn)行業(yè)也越來(lái)越趨向于穩(wěn)定。無(wú)論是房?jī)r(jià)、地價(jià)、成交量，還是購(gòu)房者的心理預(yù)期，均在樓市降溫通道中變得更加理性。

 

　　這一年，受調(diào)控影響，金融監(jiān)管加強(qiáng)，房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊。與此同時(shí)，行業(yè)深度調(diào)整也導(dǎo)致多家房企開始收縮業(yè)務(wù)。而恒大、保利、龍湖、萬(wàn)達(dá)為代表的多家Top房企，更是紛紛改名“去地產(chǎn)化”。同樣在這一年，李嘉誠(chéng)退休；恒大開始造車；姚勁波則在北京發(fā)起一場(chǎng)“全行業(yè)真房源誓約大會(huì)”；9月，郁亮也在萬(wàn)科南方區(qū)域月度例會(huì)上高喊“活下去”。

 

　　2018年年底，住建部指出明年要以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這三個(gè)“穩(wěn)”字，既總結(jié)了2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，也確立了2019年樓市的基本格局。

 

 

　　

　　2019年，房地產(chǎn)金融抑制政策貫穿全年。一方面，中央始終堅(jiān)持住房居住屬性，明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢(shì)；另一方面，樓市調(diào)控更加精準(zhǔn)化，地方因城、因勢(shì)施策，一定程度上保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體穩(wěn)定。

 

　　這一年，人才成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗口。從年初到年尾，全國(guó)至少有170個(gè)城市都發(fā)布了不同力度的人才政策，“搶人”成為各城市調(diào)控的主旋律之一。也是這一年，“反腐”成為房企年度工作內(nèi)容的重點(diǎn)。以萬(wàn)達(dá)、保利、雅居樂(lè)、美地置業(yè)、中糧置地為代表的的數(shù)10家房企在內(nèi)，均掀起一陣“反貪風(fēng)暴”，其中萬(wàn)達(dá)更是查實(shí)了4名高管向商戶、供方及員工索賄，涉案金額近億元。

 

　　2019年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，同樣也充斥著“離別”。這年的香港，李兆基正式宣布退休，職業(yè)生涯定格在91歲。而伴隨著他的退居幕后，香港地產(chǎn)“四大天王時(shí)代”也正式落幕。與此同時(shí)對(duì)岸的內(nèi)地，除了新城控股的“黑天鵝事件”，這一年，共有超過(guò)25家房企的總裁職位發(fā)生變動(dòng)，包括華潤(rùn)置地前董事會(huì)主席唐勇調(diào)任至華潤(rùn)電力，高級(jí)副總裁遲峰出任藍(lán)光發(fā)展CEO；天潤(rùn)集團(tuán)原總裁張晉元入職金地商置，出任高級(jí)副總裁等。

 

 

　　2020年對(duì)各行各業(yè)來(lái)說(shuō)都是十分意外的一年。突然來(lái)臨的疫情“黑天鵝”，令整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)靜默了一整個(gè)春天。而當(dāng)疫情逐漸消退，在“房住不炒”主基調(diào)下，樓市調(diào)控開始側(cè)重于放松和紓困，地方政策重點(diǎn)則圍繞為企業(yè)減壓展開，幫助房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)信心，整體核心在于“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)財(cái)政”。

 

　　這一年，由于多地處于靜默狀態(tài)，“直播經(jīng)濟(jì)”興起，多名中介察覺(jué)到機(jī)遇也隨之切入賽道，并利用“直播賣房”幫助房企找到新的破局思路。一時(shí)間。眾多企業(yè)紛紛接軌互聯(lián)網(wǎng)，擁抱線上。2020年的“雙十一”，不少房企高管相繼來(lái)到直播間，通過(guò)特價(jià)房源秒殺、發(fā)放購(gòu)房?jī)?yōu)惠券等活動(dòng)吸引公眾。

 

　　企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式在轉(zhuǎn)變，行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)也變。隨著存量時(shí)代的來(lái)臨，舊改加速，大批房企轉(zhuǎn)型成為城市運(yùn)營(yíng)商，并開始將工作重點(diǎn)放在城市更新上面。而在這一年，物業(yè)行業(yè)也迎來(lái)它的“價(jià)值元年”，多家房企分拆旗下物業(yè)板塊上市，物企IPO數(shù)量達(dá)到頂峰。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市，包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、恒大物業(yè)、世茂服務(wù)等。

 

 

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中，2021年是極為特殊的一年。因?yàn)樗仁欠康禺a(chǎn)行業(yè)分化轉(zhuǎn)折的一年，也是行業(yè)回歸本質(zhì)的一年。這一年，“三道紅線”正式施行，房企開始進(jìn)入降杠桿測(cè)試期；土地“兩集中”政策落地，土拍市場(chǎng)迎來(lái)新的規(guī)則；“十四五規(guī)劃”全面開啟，“房住不炒”被再次重申，且中央政治局會(huì)議也首提“良性循環(huán)”，明確要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

 

　　這一年，深圳七部門聯(lián)手調(diào)查深房理，多地紛紛出臺(tái)新政抑制高價(jià)“學(xué)區(qū)房”；房地產(chǎn)貸款集中管理制度正式生效，房企被迫放緩狂奔的步伐。同一年，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)巨頭鏈家創(chuàng)始人左暉去世，而左暉創(chuàng)立的貝殼同時(shí)也遭渾水做空。除此之外，這一年華夏幸福債務(wù)重組也已經(jīng)通過(guò)；郁亮再發(fā)文倡導(dǎo)萬(wàn)科員工“節(jié)衣縮食”；潘石屹后來(lái)也接連賣掉包括soho中國(guó)在內(nèi)的眾多資產(chǎn)；萬(wàn)達(dá)更是“牽手”一汽計(jì)劃跨界賣車。

 

　　2021年，房地產(chǎn)行業(yè)全面去杠桿貫穿始終，從控制風(fēng)險(xiǎn)到產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)再到定調(diào)良性循環(huán)，調(diào)控政策持續(xù)加碼并精細(xì)化。伴隨著房地產(chǎn)高增至紅利逐漸退去，新周期下，產(chǎn)品力開始成為房企能否長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。

 

 

　　在中央政治局會(huì)議定調(diào)后，“良性循環(huán)”無(wú)疑成為2022年房地產(chǎn)行業(yè)政策不容忽視的關(guān)鍵詞。這一年，行業(yè)重新洗牌，“馬太效應(yīng)”在房企間越來(lái)越凸顯，越來(lái)越多“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的房企證明，只有堅(jiān)持長(zhǎng)期主義和高質(zhì)量發(fā)展道路的房企才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

 

　　2022年也是“交付力之年”。經(jīng)過(guò)2021年監(jiān)管持續(xù)深化，房企交付力越來(lái)越成為衡量企業(yè)發(fā)展良好與否和住宅品質(zhì)的關(guān)鍵。7月末，中央政治局會(huì)議更是強(qiáng)調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”。8月，住建部、銀保監(jiān)會(huì)和央行又提出將通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付?；诖耍鞯仃懤m(xù)出臺(tái)“保交樓”相關(guān)舉措，具體內(nèi)容包括“一對(duì)一幫扶”、設(shè)立紓困基金、鼓勵(lì)收購(gòu)滯銷房作為保障安置用房等，這在一定程度提振了市場(chǎng)信心。

 

　　從政策上看，2022年以來(lái)，共有超過(guò)180個(gè)城市共發(fā)布超400次房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，內(nèi)容涉及放松限購(gòu)限貸限售、下調(diào)公積金貸款首付比例、支持多孩家庭買房、降低交易稅費(fèi)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。隨著這些穩(wěn)樓市政策的出臺(tái)，一些合理需求得到釋放，市場(chǎng)有所回暖，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)漲跌波動(dòng)。鳳凰涅盤是為了重生，對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)而言，當(dāng)下短暫的陣痛也是為了未來(lái)更健康、更高質(zhì)量的發(fā)展。

 

 

　　回顧過(guò)去十年的樓市發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)城鄉(xiāng)面貌發(fā)生巨變，人民群眾居住條件顯著改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，住房公益規(guī)模持續(xù)增加，住房保障體系也在不斷健全和完善。

 

　　展望未來(lái)，從增量看，我國(guó)還處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬(wàn)人口，對(duì)城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施仍將帶來(lái)大量的需求；從存量看，我國(guó)已進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、更新改造等方面的任務(wù)量也很大。城市住房以及基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)的增量和存量加在一起，再加上鄉(xiāng)村建設(shè)，仍將保持相當(dāng)大的規(guī)模。