大公房產(chǎn)訊 房地產(chǎn)市場再迎重大利好。11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時表示，證監(jiān)會在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化了5項措施。

 

　　其中包括，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資。此外，證監(jiān)會還將推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，并開展不動產(chǎn)私募投資基金試點。

 

　　證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示：“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟社會發(fā)展全局。證監(jiān)會堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，加大權(quán)益補充力度，促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風險、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。”

 

　　“這相當于第三支箭正式發(fā)出。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜對大公房產(chǎn)稱：“股權(quán)融資除了可為房企提供增量資金之外，還可以優(yōu)化房企的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與流動性，有利于房企再利用財務(wù)杠桿撬動夾層融資和債權(quán)融資來繼續(xù)加大融資力度以獲取更多的資金支持。另外，放開股權(quán)融資，也有利于房企利用資本工具來開展行業(yè)并購，以促進行業(yè)整體流動性的恢復(fù)，推動樓市回暖，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快進入良性循環(huán)的軌道。”

 

　　從五個措施的具體內(nèi)容來看，證監(jiān)會首先恢復(fù)了涉房上市公司并購重組及配套融資。也即，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

 

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“暴雷企業(yè)可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系，而對于優(yōu)質(zhì)房企來說，則有收購或控制此類企業(yè)的機會。重組上市工作重啟，是目前房企存量債務(wù)過大下的關(guān)鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務(wù)問題。

 

　　在重組上市方面，證監(jiān)會還提及了“同行業(yè)、上下游”整合。嚴躍進指出，這實際上也使得建筑類等企業(yè)獲得重組的機會。在此類邏輯下，房地產(chǎn)背后的資源會有加速整合的過程，同時促使債務(wù)問題在重組中順利化解。

 

　　其二，證監(jiān)會恢復(fù)了上市房企和涉房上市公司的再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

 

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“恢復(fù)上市房企再融資，只是允許上市房企非公開方式再融資，而非IPO。同時，這種方式募集的資金將被用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括‘保交樓、保民生’相關(guān)地產(chǎn)項目、保租房和拆遷安置項目。”不過嚴躍進稱：“后續(xù)不排除會導(dǎo)入險資和國企資金進行持股，增強房企的資金實力和抗風險能力。”

 

　　其三，證監(jiān)會調(diào)整完善了房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

 

　　“過去一段時間，港股市場對于房企管控較為嚴厲，尤其是過去兩年一些港股房企規(guī)模偏小，引起了投資者的質(zhì)疑。”嚴躍進坦言。不過在目前內(nèi)地融資政策放松的情況下，他表示，無論主業(yè)是房地產(chǎn)還是非房地產(chǎn)的企業(yè)，后續(xù)都可以享受此次證監(jiān)會釋放的政策紅利效應(yīng)。

 

　　值得注意的是，除了上述三點，證監(jiān)會還進一步明確，要發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用和私募股權(quán)投資基金作用。

 

　　對于前者，證監(jiān)會將會同有關(guān)方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴募資產(chǎn)。

 

　　對于后者，證監(jiān)會會開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

 

　　嚴躍進指出：“REITs產(chǎn)品運用得好，有助于后續(xù)投資者較好地進入房地產(chǎn)項目投資和退出。而明確開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，可以更快更好化解房企債務(wù)問題，促進房企資金狀況快速改善。”

 

　　李宇嘉也道：“盤活存量資產(chǎn)易造成開發(fā)商、銀行資金的沉淀，導(dǎo)致資金投入產(chǎn)出不匹配，流動性風險突出。而啟動REITs，也是幫開發(fā)生、銀行分散風險及收回投資的一種方式。”

 

　　另外李宇嘉還稱，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，事實上是鼓勵開發(fā)商轉(zhuǎn)型，打造地產(chǎn)與實體經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的局面。

 

　　此前中指研究院認為，股權(quán)融資是化解企業(yè)層面風險的本質(zhì)性舉措，前期地方政府參與民企混改的成功經(jīng)驗也成為了良好的范本。

 

　　11月21日，證監(jiān)會主席易會滿在金融街論壇演講時也曾表示：“當前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。”

 

　　所以面對此，李宇嘉認為，從信貸、債券、股權(quán)“三支箭”的政策組合，全方位支持民營企業(yè)拓展融資。這是新時期國家利用融資全渠道、主渠道，全面疏解民企融資困境，并將各種融資渠道分散風險、發(fā)現(xiàn)價值、提高企業(yè)治理的優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，實現(xiàn)政策組合拳效應(yīng)，從而全面落實支持民企的兩個“不動搖”。

 

　　對于“第三支箭”發(fā)出后的效應(yīng)，嚴躍進表示，相比“第二支箭”，其優(yōu)勢在于不會直接增加房企的負債規(guī)模，同時也依然可以為房企融資提供充足的渠道。而對于“三支箭”組合發(fā)力的作用，他認為這能夠形成資金利好的疊加效應(yīng)，從而提振貸款金融機構(gòu)、債券承購人的積極性。

 

　　目前，房地產(chǎn)融資的“三支箭”已全部發(fā)出，第一支箭即信貸投放、第二支箭即債券融資、第三支箭即股權(quán)融資。嚴躍進表示，三箭齊發(fā)，充分說明“救市先救企”，為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了非常好的空間和機會。

 

　　據(jù)悉，上述5項措施自即日起開始施行。