市場(chǎng)冷熱不均，消費(fèi)兩極分化...當(dāng)市場(chǎng)充滿不確定性與動(dòng)蕩，核心城市、核心地段的豪宅，往往成為穿越周期的“硬通貨”。

　　特別是在股市、基金大幅跳水之下，資金無處可去，具有更強(qiáng)的保值增值能力的豪宅，成為了資金避風(fēng)港。

　　據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊發(fā)布的《2024年財(cái)富報(bào)告》中顯示，豪宅市場(chǎng)在2023年連續(xù)加息的情況下，仍然做到平均升值約3.1%。

　　但這并不意味著任何房子都有這樣的價(jià)值。

　　豪宅間的差距，因?yàn)?ldquo;地段基因”的不同，有了鮮明的對(duì)比。而自帶稀缺性地段和資產(chǎn)性的豪宅項(xiàng)目，才更具有對(duì)沖經(jīng)濟(jì)周期的屬性。

　　在北京，向來不缺總價(jià)千萬甚至過億的豪宅，但不是每一個(gè)豪宅都完美的兼具稀缺性、圈層性與資產(chǎn)性。

　　除寸土寸金的內(nèi)城豪宅外，四環(huán)-五環(huán)豪宅區(qū)，也就東部泛海片區(qū)內(nèi)豪宅獲得了廣泛認(rèn)同（泛海世家、泛海國(guó)際等），這得益于其不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，更離不開其長(zhǎng)達(dá)20年長(zhǎng)跑的片區(qū)發(fā)展與豪宅圈層積淀。

　　1、【泛海片區(qū)，遠(yuǎn)超東部其他片區(qū)的絕版區(qū)位】

　　首先，泛海片區(qū)，占據(jù)了東四環(huán)絕佳的地理位置，西側(cè)就是北京朝陽公園，速達(dá)國(guó)貿(mào)CBD、三里屯、燕莎這些北京知名大型繁華商圈。

　　其次，在前些年北京霧霾最嚴(yán)重時(shí)，網(wǎng)上發(fā)布了一張北京市各區(qū)的PM2.5數(shù)據(jù)，朝陽公園區(qū)域是最低的，有網(wǎng)友戲稱，住在朝陽公園附近呼吸都舒暢了！

　　泛海片區(qū)，作為北京最高的豪宅區(qū)，周邊被朝陽公園，紅領(lǐng)巾公園，千畝體育景觀公園三大公園環(huán)抱。其中，朝陽公園被稱作全亞洲最大的城市公園，擁有87%超高的綠地占有率，這里不僅是周末出游的好去處，也能凈化周邊的社區(qū)空氣。

　　2、【泛海片區(qū)，沒有喧囂的環(huán)境和待拆遷區(qū)域】

　　豪宅的意義不只是居住舒適，更重要的圈層。

　　泛海片區(qū)，早在2002年就已啟動(dòng)拆遷建設(shè)，到今日，片區(qū)內(nèi)已無超20年待拆遷二手房。且自2004年泛海國(guó)際開發(fā)建設(shè)以來，片區(qū)內(nèi)更是先后集聚了泛海世家、東山墅，北京名盤之一的棕櫚泉國(guó)際公寓，和號(hào)稱只在每個(gè)大城市最好地段建一個(gè)盤的美國(guó)漢斯開發(fā)的公園大道，以及觀湖國(guó)際等諸多知名豪宅。

　　而成片的豪宅，搭配頂級(jí)的配套設(shè)施，逐步形成了泛海片區(qū)今日的純粹性、高端性與圈層性，進(jìn)一步推動(dòng)了片區(qū)的豪宅保值、增值。

　　就像今天的泛海片區(qū)內(nèi)，沒有老樓和喧鬧的市場(chǎng)，底商也做了精心規(guī)劃，以證券、理財(cái)、銀行、國(guó)際學(xué)校、健康中心、品牌餐飲，進(jìn)口超市等配套為主。

　　同時(shí)，片區(qū)周邊藍(lán)色港灣、SKP、三里屯和朝陽大悅城等高端商業(yè)綜合體也給了片區(qū)強(qiáng)有力的支撐。

　　完美兼具地段的稀缺性、純粹性、圈層性，相比如宋家莊板塊、酒仙橋板塊、東壩板塊，在這方面都要遜色很多。

　　如北京老工業(yè)區(qū)之一的酒仙橋板塊和東壩板塊，近年來隨著城市更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，區(qū)域開始逐漸轉(zhuǎn)型，進(jìn)行分階段、分區(qū)域片區(qū)改造。但由于片區(qū)正在改造，到今天片區(qū)內(nèi)1980年左右的老小區(qū)，待拆遷老街坊依然占據(jù)很大比例。片區(qū)煙火氣足，但片區(qū)老舊、喧鬧的環(huán)境，相較于泛海片區(qū)，還是缺少了些獨(dú)屬于豪宅的那種純粹性、圈層性與資產(chǎn)性。

　　這也是身為北京最早豪宅區(qū)的泛海片區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅能在近20年長(zhǎng)跑中遙遙領(lǐng)先的原因之一。


　　1、【泛海片區(qū)，讓資產(chǎn)翻倍較快的豪宅區(qū)之一】

　　在北京，即便是在過去十多年的房地產(chǎn)黃金時(shí)期，也不是每個(gè)樓盤或片區(qū)都能做到連翻數(shù)倍的，更何況是起步就定位很高的豪宅區(qū)。

　　2006年，北京東四環(huán)外還被老北京稱為郊區(qū)，當(dāng)時(shí)有人說那里的房子能漲到10萬一平，是沒人信的。

　　當(dāng)年這個(gè)片區(qū)的豪宅開盤價(jià)才約1.3萬一平。十年后，2016年，房?jī)r(jià)就上漲到了約10萬+/㎡，十年資產(chǎn)翻8倍。且不止于豪宅商品房，就連片區(qū)回遷房東風(fēng)苑最高時(shí)房?jī)r(jià)也達(dá)約8萬+/㎡，片區(qū)內(nèi)資產(chǎn)翻倍能力，可見一斑。

　　而與北京泛海片區(qū)毗鄰的酒仙橋板塊，片區(qū)內(nèi)樓盤高低品質(zhì)混雜，房?jī)r(jià)更是層次不齊。據(jù)了解，2017年，片區(qū)內(nèi)麗都水岸、濱河花園二手房成交價(jià)就已達(dá)到約9萬/㎡左右，其他小區(qū)大多保持在約5-6萬/㎡；而截止目前，酒仙橋區(qū)域貝殼二手房掛牌均價(jià)依然保持在約5-6萬/㎡左右，麗都水岸、濱河花園成交均價(jià)也停留在約8-9萬/㎡左右，可以說，近十年片區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)幾乎無變動(dòng)。

　　有個(gè)別高端樓盤，如壹亮馬2018年12月開盤房?jī)r(jià)約9.8萬/㎡，曾經(jīng)二手房掛牌價(jià)在約10萬元/㎡左右，如今十月掛牌也跌至約8萬+/㎡，房?jī)r(jià)不增反降。

　　可見片區(qū)的增值性與抗跌打能力，非常一般。

　　再比如北京東部豪宅區(qū)的中央別墅區(qū)，2006年片區(qū)新房均價(jià)在約2萬/㎡，2024年片區(qū)新房均價(jià)在約5.6萬+/㎡，二手房也保持在了相同價(jià)位，資產(chǎn)也僅翻了不到3倍。

　　當(dāng)然我們?cè)诜治龇績(jī)r(jià)翻倍增長(zhǎng)的原因時(shí)，一定不能忽略它的時(shí)代背景。但泛海片區(qū)起初的開盤價(jià)只有1萬/㎡多，但隨后的兩三年，泛海片區(qū)的開盤價(jià)就已經(jīng)漲到3.2萬/㎡了，現(xiàn)在，泛海片區(qū)的二手房已經(jīng)穩(wěn)定在10萬+/㎡，資產(chǎn)性在北京東部可以說是獨(dú)一份。

　　2、【泛海片區(qū)，房?jī)r(jià)均在10萬+】

　　都說，檢驗(yàn)一個(gè)片區(qū)好壞，不要看它的黃金時(shí)期的發(fā)展，而要看它低谷期的堅(jiān)韌度。

　　自后疫情時(shí)代以來，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)供需失衡加劇、購(gòu)房者心態(tài)趨于理性等不確定性因素影響，北京樓市不少片區(qū)及樓盤房?jī)r(jià)、成交雙下跌，致使價(jià)格戰(zhàn)成市場(chǎng)主流，促銷成為營(yíng)銷重要手段。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，北京、廣州等多個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交均價(jià)已跌至2018年至2019年水平，其中，北京二手住宅上半年成交均價(jià)約28834元/平方米，套均總價(jià)約257.9萬元/套，基本已回到2018年水平。

　　更有甚者，前段時(shí)間北京某學(xué)區(qū)二手房掛牌直接降價(jià)百萬，房?jī)r(jià)斷崖式下跌，北京前所未有，直接沖上熱搜。

　　然而，即便面對(duì)如今的市場(chǎng)環(huán)境，泛海片區(qū)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，泛海世家、東山墅二手房均在16萬+/㎡，成為北京東部二手房的標(biāo)桿。

　　究其原因，土地價(jià)值、地段價(jià)值的支撐，使得其具備很強(qiáng)的“抗跌保值性”。這也是為什么近兩年北京二手房會(huì)出現(xiàn)兩級(jí)分化的市場(chǎng)狀態(tài)，好的片區(qū)樓盤依舊在漲，次片區(qū)樓盤，跌的也很兇。

　　融創(chuàng)壹號(hào)院，就是在這樣一個(gè)純粹的豪宅區(qū)里誕生，建面約215-291㎡的大四居，天然享有CBD、朝陽公園等不可復(fù)制資源，以及泛海片區(qū)約20年發(fā)展的豪宅圈層環(huán)境與增值保值性，高端、圈層、純粹，杜絕一切棚戶改造等嘈雜氛圍，給予客戶至上的尊崇感與資產(chǎn)感。
　　房?jī)r(jià)，能隨著城市的發(fā)展而不斷上漲的樓盤，位置、地段、產(chǎn)品本身和后期維護(hù)缺一不可。泛海片區(qū)，能在近20多年的長(zhǎng)跑中站穩(wěn)了腳跟，兼顧了地段、圈層、環(huán)境、資產(chǎn)等等優(yōu)勢(shì)才達(dá)到今天的位置。融創(chuàng)壹號(hào)院，身居其中，妥妥的保值增值的穿越周期豪宅樓盤。

　　數(shù)據(jù)來源：
　　1、萊坊報(bào)告提到2023年豪宅市場(chǎng)平均升值3.1%信息資料來自于公眾號(hào)DooPropertyhttps://mp.weixin.qq.com/s/b_TtNNnzHTVN2yNKs7k63g
　　2、2017年麗都水岸房?jī)r(jià)資料來自于棋文弈事
　　https://mp.weixin.qq.com/s/LXhUyXUaPeP4zpAoF0FZww
　　3、酒仙橋二手房?jī)r(jià)，信息來自于網(wǎng)易https://www.163.com/dy/article/J4JI0HMO0518I988.html
　　4、中央別墅區(qū)均價(jià)信息來源自安居客https://mobile.anjuke.com/xf/fj-bj/shunyi-2247/2024/
　　5、朝陽公園片區(qū)價(jià)格信息來自http://mbd.baidu.com/newspage/data/dtlandingsuper?nid=dt_4726064743579813580
　　6、泛海國(guó)際價(jià)格信息來自于https://zhuanlan.zhihu.com/p/335245872
　　7、壹亮馬二手房房?jī)r(jià)信息來源自安居客https://m.anjuke.com/bj/community/1170910/

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