地產(chǎn)圈兒都知道，在東四環(huán)有一條看不見的豪宅帶。

　　即從四惠、朝青、石佛營、朝陽公園一路向北、向西，到太陽宮、望京、三元橋、亞運村的帶狀片區(qū)，且在這塊獨立生長起來的豪宅帶里，有一半以上的名人，都住在這里。

　　但如今，這里大多數(shù)社區(qū)都已跌落成中產(chǎn)改善盤了。

　　且不同片區(qū)之間，更是上演了不同的豪宅群像。你認為相近無幾的片區(qū)之間，你想象中毗鄰的樓盤之間，也存在巨大的樓盤或豪宅價差。

　　同為東四環(huán)豪宅帶
　　片區(qū)價差竟高達約4-5萬+/㎡

　　如四惠豪宅新加坡豪宅凱德錦繡約9萬/㎡左右，而同板塊的普宅金地名京（部分二手房房源）約6萬+/㎡，價差大概約3萬/㎡；

　　而片區(qū)之間，石佛營片區(qū)二手房均價約5.5萬/㎡，泛海片區(qū)保持在約10萬+/㎡（泛海國際約11.7萬/㎡）以上，往北太陽宮板塊穩(wěn)定在約9.1萬/㎡，酒仙橋片區(qū)主力二手房約5-6萬+/㎡，個別樓盤約7-8萬+/㎡（壹亮馬約8.5萬+/㎡，陽光上東約6.2萬+/㎡等），直到望京片區(qū)，二手房穩(wěn)定在約9萬/㎡左右，亞運村板塊遠洋萬和城約9.5萬/㎡......

　　最高價差達到約4-5萬/㎡，不免讓人震驚“為什么同為東四環(huán)豪宅帶，片區(qū)之間的豪宅價差能相差這么大”

　　1、配套可以模仿
　　地段價值卻無法復(fù)制

　　縱觀東四環(huán)豪宅帶，房價較高的片區(qū)主要集中在四惠、泛海、太陽宮、望京等。而我們仔細研究不難發(fā)現(xiàn)，這些板塊不是與城市公園一路之隔，就是強產(chǎn)業(yè)。

　　像四惠主依托國貿(mào)CBD，望京依托互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)風口；太陽宮片區(qū)零距離依靠太陽宮公園，泛海片區(qū)則直接與朝陽公園一路之隔......

　　而這些獨一無二的地段與資源，不僅不可復(fù)制，板塊土地更是用一塊，少一塊，地段極致稀缺，房價自然增值又保值。

　　相較之下，石佛營、朝青、酒仙橋在不可復(fù)制地段資源方面，就略顯差強人意。片區(qū)內(nèi)僅與城市公園相鄰樓盤，房價能高出片區(qū)均價。如石佛營紅鄰巾公園旁的公園1872，酒仙橋?qū)⑴_公園邊的壹亮馬等，均價穩(wěn)定在8萬/㎡左右。

　　可見，相較于生活配套的可復(fù)制性，無法復(fù)制的地段價值，才是決定房價的重要因素。

　　但其中，泛海片區(qū)房價，又緣何能在一眾強豪宅區(qū)中脫穎而出，保持在約10萬+/㎡以上？

　　縱觀全球高凈值人群居住，從CentralPark到ManhattanCBD，亦或者從HydePark到Londen金融城，通過這些實例不難看出，頂級富豪們更加青睞距離CBD約3公里左右，并且臨近中央公園的豪宅項目。

　　就像倫敦房價最貴的不是CBD金融城，而是海德公園；紐約房價最貴的不是華爾街，而是中央公園。

　　泛海片區(qū)，恰恰在富豪們共識的3公里法則之內(nèi)，這也是為什么它能拔得頭籌，并領(lǐng)先某些片區(qū)4-5萬/㎡價差的重要原因。

　　2、你的鄰居
　　決定著你的身份與片區(qū)房價

　　俗話說，“千金買房，萬金買鄰”。圈層，永遠是奢宅軟實力最生動的注解。

　　在東四環(huán)豪宅帶里，不同于石佛營、朝青板塊及酒仙橋正處于片區(qū)更新以及對未來發(fā)展規(guī)劃的預(yù)期里。四惠、泛海、太陽宮等板塊早從2000年左右，就開始了豪宅片區(qū)的圈層沉淀。

　　如四惠，早在1999年就已成為北京東南部的商貿(mào)區(qū)；太陽宮，自2002年建成就吸引了市場的廣泛關(guān)注，而后四大神盤太陽公園、紅璽臺、豐和園、火星園先后開發(fā)，更是直接奠定了片區(qū)的高端居住屬性。

　　而泛海片區(qū)，自1996年景園大廈開發(fā)，聚居了眾多港臺同胞及德國人后，至2007年，就已經(jīng)成為融合外交人員、外企高管和白領(lǐng)精英階層的高舒適度的成熟“商務(wù)富人區(qū)”。

　　這些片區(qū)聚集了眾多具有影響力的文化大家、演藝名流等，他們無形中提高了對板塊居住配套需求，同時也為板塊賦予更高規(guī)格與標準的高端圈層屬性和居住氛圍，從而進一步推動片區(qū)房價的增值與保值。

　　這也是那些新開發(fā)片區(qū)及積淀尚淺片區(qū)，無可比擬的。

　　都說豪宅價格=產(chǎn)品\物業(yè)+地段+圈層。所以，看一個豪宅到底值不值，不止看產(chǎn)品，更要看地段配套和圈層。

　　而在東四環(huán)，房價已經(jīng)證實了只有擁有好的片區(qū)、頂級配套與純粹圈層的樓盤，才更具增值、保值抗跌性。

　　#融創(chuàng)壹號院#

　　泛海片區(qū)，3公里CBD，1步朝陽公園，建面約215-291㎡世界公園恒產(chǎn)，持續(xù)熱銷中。 　?。庳熉暶鳎何恼聝?nèi)容不代表平臺觀點和立場。）