1月6日，由大公網(wǎng)指導(dǎo)、大公房產(chǎn)主辦，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、以及北京國際商貿(mào)中心研究基地等單位共同協(xié)辦的2021中國不動產(chǎn)風(fēng)向大會——暨“回歸初心”商業(yè)地產(chǎn)平行論壇線上啟幕。

 

　　本期論壇上，行業(yè)內(nèi)知名專家、投資人；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)嘉賓代表齊聚，凝聚多方共識，解析行業(yè)復(fù)蘇破局之道。

 

　　作為本期論壇嘉賓代表之一，鑫苑商業(yè)總裁王亞平在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕十余年，也歷經(jīng)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的滄桑變革。本期論壇，這位商業(yè)實(shí)戰(zhàn)家分享了他的商業(yè)方法論和對行業(yè)周期變化的思考、以及對“初心“的理解。

 

　　危機(jī)與轉(zhuǎn)機(jī)

 

　　在王亞平看來，當(dāng)前是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展三十多年來非常嚴(yán)峻的一個階段，行業(yè)從業(yè)者也深深感受到了危機(jī)的存在。

 

　　那么“危”都體現(xiàn)在哪些方面？

 

　　王亞平認(rèn)為，危機(jī)的產(chǎn)生是房地產(chǎn)行業(yè)的屬性決定的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是一個金融屬性很強(qiáng)的行業(yè)，當(dāng)金融屬性受到系統(tǒng)性擠兌的時候，就會產(chǎn)生各種危機(jī)。而商業(yè)地產(chǎn)作為地產(chǎn)行業(yè)的一個子行業(yè)，必然也會受到一些影響。

 

　　而當(dāng)資金流動性不佳、不充足的情況下，處置旗下的資產(chǎn)已經(jīng)成為各大房企緩解危機(jī)的主流方式，但在這個過程中，房企的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目到底能給社會帶來多大作用，能不能將價值真正的挖掘出來，就是房企在當(dāng)前行業(yè)周期下一個新的的機(jī)會點(diǎn)。

 

　　王亞平眼中的另一個行業(yè)機(jī)會點(diǎn)，就是國家正在大力支持“城市更新”領(lǐng)域。但城市更新不能單純復(fù)制已有的項(xiàng)目，而是需要拿出個性化解決方案，也需要量體裁衣。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)是服務(wù)于消費(fèi)領(lǐng)域的空間載體，王亞平認(rèn)為，應(yīng)該關(guān)注未來城市的迭代更新，并關(guān)注一些新概念，比如“新消費(fèi)”、“物聯(lián)網(wǎng)”以及目前比較熱門的“元宇宙”等領(lǐng)域，從有限的空間和無限的空間，以及新技術(shù)的結(jié)合上發(fā)力。

 

 

　　目前，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)已是一片紅海，對于戰(zhàn)略布局以及運(yùn)營能力有著極高要求。大量企業(yè)涌入商業(yè)地產(chǎn)，在商業(yè)存量過剩的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)市場從開發(fā)時代進(jìn)入運(yùn)營和資管時代。

 

　　那么如何才能用運(yùn)營手段提升資產(chǎn)價值？“其實(shí)是需要解決兩個邏輯”，王亞平認(rèn)為。

 

　　首先是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營本身的邏輯。事實(shí)上，目前大部分商業(yè)資產(chǎn)都運(yùn)營得不好，無法走上坪效提升、空間有效利用的更新之路，提升資產(chǎn)價值、做資產(chǎn)證券化也就無從談起。

 

　　王亞平分享了一個行業(yè)數(shù)據(jù)——目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，超過十萬方的購物中心最終能夠?qū)崿F(xiàn)開業(yè)的大概在50%左右，絕大多數(shù)的項(xiàng)目實(shí)際上都還是在建或者在規(guī)劃的過程，而開業(yè)的項(xiàng)目，又有很多低銷的資產(chǎn)。而真正能做到像萬達(dá)和龍湖這樣頭部企業(yè)的坪效的，占比大概不到20%。

 

　　這就意味著，要提升資產(chǎn)價值，首先是要解決好運(yùn)營邏輯，這也是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個關(guān)鍵點(diǎn)。

 

　　第二個關(guān)鍵點(diǎn)，就是當(dāng)無風(fēng)險利率下行各項(xiàng)機(jī)制健全后，運(yùn)營能力突出、資產(chǎn)回報(bào)率有保障的存量商業(yè)，可以做成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

 

　　王亞平補(bǔ)充道，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是一個非常重資產(chǎn)的行業(yè)，動輒幾億、十幾億的項(xiàng)目，讓一個房企單獨(dú)持有不是未來發(fā)展的方向。目前國家也推出很多政策，REITS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將進(jìn)一步成熟完善，在未來，這些金融工具大眾也可以進(jìn)行投資，這會變成一個很活躍且規(guī)模龐大的交易市場。

 

 

　　實(shí)際上，一個經(jīng)濟(jì)周期是來自于大家對于經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期的改變，但對于商業(yè)地產(chǎn)而言，現(xiàn)實(shí)中的運(yùn)營手段并沒有發(fā)生大的變化。

 

　　從前，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被玩成了偏金融的行業(yè)，卻忘了這個行業(yè)最終的目標(biāo)，實(shí)際上是要蓋好房子，是為真正想要買房的人建設(shè)好屋子。

 

　　當(dāng)王亞平談到本期的論壇主題時感言，如果說地產(chǎn)行業(yè)回歸初心是應(yīng)該把房子建好，那么商業(yè)地產(chǎn)的回歸初心就是要把空間經(jīng)營好，在業(yè)務(wù)場景里解決應(yīng)該解決的問題，這也是和其他行業(yè)有區(qū)別的地方。

 

　　在王亞平看來，商業(yè)地產(chǎn)要“回歸初心”，首先要思考的問題就是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的是一個空間，要如何運(yùn)用空間去為顧客提供一些相對不錯的服務(wù)或商品。如果只是把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作一個資產(chǎn)，就會把包袱越背越重。

 

　　同時，王亞平建議，要做精細(xì)化的創(chuàng)新運(yùn)營讓商業(yè)空間實(shí)現(xiàn)價值，除了開發(fā)一些新業(yè)態(tài)，還可以結(jié)合新概念、虛擬技術(shù)，讓商業(yè)空間變得更科技、更未來。

 

　　一個好的購物中心，商品和業(yè)態(tài)場景是不斷變化的。“把商業(yè)地產(chǎn)的空間做好，就是回歸初心。”王亞平表示。