如何應對2021年以來房地產行業(yè)的種種變量？

 

　　鑫苑商業(yè)總裁王亞平用了一個詞來概括——“返璞歸真”。

 

　　作為一名資深商業(yè)地產人，在行業(yè)深耕十幾年的他，一直不斷迭代著對行業(yè)的認知，并思索著城市、商業(yè)和人的聯(lián)系。

 

　　歷史滾滾向前，行業(yè)朝夕更替。如果說過去的商業(yè)地產是屬于地產開發(fā)的附屬品，那么現(xiàn)在，商業(yè)的邏輯已經被重構。

 

　　作為多個周期的親歷者，王亞平對于行業(yè)和時代的認知是什么樣的？2022年新年伊始，大公房產與王亞平深入交流。

 

 

 

　　自1998年房改以來，我國房地產市場弄潮二十年，經歷了飛速發(fā)展的紅利期。當紅利期消失，“黃金時代”變成了“黑鐵時代”，強如萬科等頭部房企也在思考該如何度過這個冬天。

 

　　“原來都在說房企百強、十強、二十強……現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)無論是多少強名號，都不能作為房企的護身符了。”談到當前房地產行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀時，王亞平表示。“如今回首看，實際上不能叫做百強榜，只能叫百大榜。因為很多房企都是大而不強——規(guī)模大了，但其內部資質卻并不怎么好。”

 

　　的確，曾經在時代的加持下，一家又一家房企在“跑馬圈地”大戰(zhàn)中高速崛起，并將高杠桿、高周轉奉為企業(yè)發(fā)展的圭臬。

 

　　當這種發(fā)展模式帶領企業(yè)從地產進軍到商業(yè)地產再到多元化業(yè)務的大肆布局，亮眼的財報和宏偉的發(fā)展戰(zhàn)略，似乎已經成為了行業(yè)最大的關注點。于是很少有人再問起，房企成立的初心是什么？

 

　　“房地產行業(yè)發(fā)展至今，已經成為了支柱產業(yè)，是整個國民經濟的基石。但其實最開始，它形成的初衷不過是老百姓想買房，開發(fā)商為其蓋房。”

 

　　在王亞平看來，行業(yè)內那些虛無縹緲的名詞概念和金光閃閃的報表數(shù)據(jù)其實跟買房的人沒有任何關系。購房者真正想要的，就是花錢讓開發(fā)商把房子蓋好并按時交付，順便把該有的配套設施也做好。

 

　　“永遠的野蠻生長是不可能的。”在王亞平看來，房企的核心競爭力很簡單，是要能在拿到一塊地后，就根據(jù)這塊地的屬性建造出當?shù)乩习傩招枰暮梅孔樱⒆屪詈诵牡目蛻粢簿褪琴彿空邼M意。

 

　　“畢竟這些產品不是對股東負責，而是要對客戶負責，至于其它的規(guī)模、速度都不是最核心的要素。”

 

　　放眼望過去，凜冬之下的房地產行業(yè)遍地都是倒于颶風之下的累累白骨。不過福兮禍之所伏，禍兮福之所倚。非常時刻，馬太效應加劇，洶涌的行業(yè)大洗牌也隨之襲來。而在這種時候，只有清楚地認識到企業(yè)立身之根本的房企，才能在行業(yè)內做到恒強。

 

　　正如王亞平所言：“即在本輪周期中能夠存活下來的房企，如果要想長久發(fā)展下去，就必須意識到自己存在的根本意義——做好產品本身。”

 

 

　　作為地產行業(yè)的“子頻道”，傳統(tǒng)商業(yè)地產市場早已隨著地產開發(fā)的規(guī)模見頂進入了存量時代，大量房企涌入這個領域，想要盤活自己的不動產。只不過，存量市場這塊大蛋糕，想要做好其實并不容易。

 

　　事實上，目前整個商業(yè)地產行業(yè)的存量項目中，存在著大量低效資產。類似華貿、SKP這種好資產更是鳳毛麟角的存在。

 

　　王亞平和我們分享了一個行業(yè)數(shù)據(jù)。商業(yè)地產領域中，超過十萬方的購物中心最終能夠順利實現(xiàn)開業(yè)的大概在50%左右。而開業(yè)的項目中，又有很大比例的低效資產，真正能做到像萬達、龍湖等頭部企業(yè)坪效的，占比大概不到20%。

 

　　對于這樣的行業(yè)現(xiàn)狀，王亞平表示，絕大部分房企都是基于住宅配套需求，才間接進入商業(yè)地產領域。這些不把商業(yè)地產作為主營業(yè)務的房企，做的項目很多都是“自己想象中的商業(yè)”，缺乏商業(yè)地產操盤經驗和專業(yè)體系的構建，這樣就很容易形成一大批低效能資產甚至是開不了業(yè)的空置資產。

 

　　“比如說拿到一塊地，本來應該建一個商場卻建了酒店，那這個項目可能就完蛋了。所以，從研策開始就應該從市場出發(fā)，而不是從企業(yè)大股東或者老板的個人喜好出發(fā)。而在招商運營的時候，也要從市場的實際需求出發(fā)，根據(jù)實地的客戶群去給項目做定位。”王亞平進一步解釋道。

 

　　此外，對于如今大熱的“城市更新”概念，王亞平指出：“準確來講，做城市更新的目的，是讓存量項目從一個有問題的項目變成一個正常項目。”

 

　　他建議，一些有問題的存量資產，首先要做的其實是讓自己回到行業(yè)均值水平，而不是硬要去對標SKP這種做到超額收益的標桿項目。

 

　　“目前的存量市場，更值得大家去借鑒的應該是萬達、龍湖，它們的模式是經得住檢驗的，能夠確保項目開發(fā)出來，有相當高的成功率，不至于落地后就成為一個低效資產。”

 

　　對于商業(yè)地產行業(yè)而言，王亞平認為，“微創(chuàng)新”才是正確打法。

 

　　“只要做到守正出奇——堅持70～80%的行業(yè)基本規(guī)律，再加上20～30%的創(chuàng)新，就不會導致過高的失敗率。”

 

　　顯然，在當前的商業(yè)地產發(fā)展格局下，王亞平已經清楚地認識到，商業(yè)地產項目運營的一大目標就是通過精準的定位來實現(xiàn)資產的增值，而這個過程又離不開運營。

 

　　因此，企業(yè)如何通過系統(tǒng)專業(yè)的運營管理手段精準確認自己的目標，將手中的資產實現(xiàn)價值最大化，也是商業(yè)地產行業(yè)未來需要重點關注的一個命題。

 

 

　　當前，行業(yè)融資環(huán)境的趨緊以及疫情的前路未明，使得商業(yè)地產運營者不得不開始進行新的戰(zhàn)略思考。在國家“房住不炒”的大背景下，諸如萬達、愛琴海等企業(yè)紛紛轉型涉足輕資產。一時間，輕資產成為各大商業(yè)地產企業(yè)接軌資本市場的新方向。

 

　　馳騁商業(yè)地產領域多年的王亞平，從來都對這一賽道充滿信心。而且在他看來，商業(yè)地產輕資產模式，確要比重資產更有前途。

 

　　“輕資產就意味著專業(yè)的人在做專業(yè)的事。一家不擅長運營的房企想要進駐商業(yè)地產領域，那像萬達、龍湖這類運營經驗豐富的企業(yè)就可以代替其運營，這也是中國商業(yè)地產企業(yè)將來會面臨的重要發(fā)展趨勢。”

 

　　過去一年，不少企業(yè)的商業(yè)資產被擺上貨架待價而沽，但最終成功找到“買家”的卻是少數(shù)。從行業(yè)現(xiàn)狀來看，即便目前利好政策頻現(xiàn)，但商業(yè)地產資產變現(xiàn)的壓力依然很大，許多待售的項目均面臨著去化難的問題。“輕資產是一個變量，它是能夠不斷成長的，而重資產處置起來就會比較難受。”

 

　　在王亞平看來，從前的商業(yè)地產實際上是一個非常重資產的行業(yè)，動輒幾億、十幾億的項目，像背著個包袱。“這些資產包在經歷漫長的回報周期后，即便是出售也很可能達不到當年的投資回報率，并且它們占據(jù)了公司很大一部分現(xiàn)金流，很容易拖累公司的資金周轉。”

 

　　這也意味著，如何甩掉或者盤活這些重資產，始終是這些商業(yè)地產企業(yè)在轉型發(fā)展道路上的一個必經難題。

 

　　目前，國內資本市場在大力推進REITs等資產證券化方式，但從實際情況來看，該模式進軍商業(yè)地產領域依然遙遙無期。“現(xiàn)在國內REITs的發(fā)展還不算特別成熟，如果要完全延展到商場、寫字樓等商業(yè)地產領域，估計還要等到很多年以后。”

 

　　不過雖然輕資產已成為眾多商業(yè)地產企業(yè)的戰(zhàn)略方向，但王亞平同樣認為，這一發(fā)展模式目前還有很多的瓶頸。“實際到目前為止，真正能夠拉出來做輕資產的好資產并不是很多。還有一些地產公司剝離重資產剝離得不是很干凈，建造和管理運營上有許多牽扯和糾紛，這都是輕資產發(fā)展的一些阻力。”

 

　　對于該模式的不足之處，王亞平還強調，目前輕資產最欠缺的一點就是，房企即便走這種路線，業(yè)內能夠解決問題的套路和手段也并不多。“例如萬達現(xiàn)在也只能做好在規(guī)模上自己較為熟悉的物業(yè)，其它形態(tài)的商業(yè)壓根兒不敢接手，現(xiàn)在行業(yè)這方面的經驗還不夠豐富。”

 

 

　　疫情倒逼實體商業(yè)加速線上線下融合，越來越多的購物中心開始推開數(shù)字化的大門。“一個情況在于這些商場和寫字樓，本身就需要通過智能設備來使得自身更加高效和智能化。”

 

　　在王亞平看來，無論有沒有互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，場所的價值都是永恒的。利用新技術提升傳統(tǒng)樓宇的效率，把消費和商辦場景多元化，從而實現(xiàn)人貨場的重組，最大程度地提高效率，這也是商業(yè)地產新的趨勢所在。

 

　　“另一方面就是商業(yè)地產項目的運營公司，需要做到將內部的管理和外部的需求打通，這也是整個商業(yè)地產項目運營主體數(shù)字化的一個必然趨勢。”

 

　　他認為，商業(yè)地產的下半場是線上與線下的相互協(xié)同發(fā)展，這個概念不止停留在互聯(lián)網(wǎng)或電商平臺，而是要在商業(yè)地產生態(tài)圈中，做到與上下游配合，與合作伙伴配合，以技術賦能生態(tài)，共同完成場所中的服務和內容，做到人人在線、事事有回應。

 

　　基于王業(yè)平的觀點，我們了解了一下鑫苑集團當前在數(shù)字化轉型上所做出的一些努力。

 

　　資料顯示，目前鑫苑的整個商業(yè)體系中，各有不同的系統(tǒng)在輔助著集團的數(shù)字化發(fā)展。譬如其中一家名叫鑫創(chuàng)科技的企業(yè)，專門負責給集團提供運營管理（ERP）服務；而另一家主攻投資管理的業(yè)務公司鑫巖資產，也正通過不斷推動大宗資產交易、研發(fā)包括“慷寶”智能管家機器人在內的人工智能產品、利用區(qū)塊鏈技術開發(fā)房地產交易平臺，用金融與科技手段給集團賦能。

 

　　而對于鑫苑商業(yè)來說，公司未來的重點還是集中會在前面講過的兩個方面——項目自身智能化和內外生態(tài)連通。

 

　　“我們會引進更多的物聯(lián)網(wǎng)技術，升級旗下購物中心的技術配電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、電梯管理以及無線網(wǎng)絡系統(tǒng)等，給購物者提供一個更加智慧的場景和體驗。而且大部分系統(tǒng)都是我們自己開發(fā)的，不是外包，這在全國商業(yè)地產公司中都是比較少見的。”

 

　　縱觀當前商業(yè)地產公司的數(shù)字化發(fā)展進程，可以發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)在數(shù)字化上的探索實踐上顯然更加主動，也更具探索精神和戰(zhàn)略意識。在鑫苑集團的戰(zhàn)略思考中，任何業(yè)務都能與數(shù)字化結合。“這會讓行業(yè)發(fā)生新的演化。”王亞平認為。

 

 

　　作為深耕商業(yè)地產領域多年，對行業(yè)動向有著敏銳嗅覺的老兵，隨著商業(yè)地產發(fā)展進入下半程，不出意外，鑫苑商業(yè)也隨之擁有了新的發(fā)展計劃。

 

　　“公司未來一是要大力發(fā)展城市更新；二是逐漸推動輕資產發(fā)展；三是對外主動進行股權合作。”

 

　　在城市更新方面，王亞平認為：“目前國內城鎮(zhèn)化進程已經過了大拆大建的階段，要的就是繡花式的增長，而行業(yè)內缺乏的也就是有運營能力和技術含量的改造。未來，集團會聯(lián)合幾個業(yè)務板塊一起去跟各地政府合作實施城市更新行動，爭取在這個領域做到突破。”

 

　　在發(fā)展輕資產方面，他直言：“鑫苑商業(yè)在行業(yè)大概處于二三線的位置，我們希望通過跟頭部企業(yè)的合作，能夠推動落成一些標桿項目，提高資產的估值。”

 

　　而對于股權合作，他表示：“商業(yè)運營公司上市今后會成為一個熱潮，而在行業(yè)內，這種股權的聯(lián)合應該也會在未來成為一個焦點。”

 

　　正如鑫苑商業(yè)多年來在商業(yè)地產領域的穩(wěn)扎穩(wěn)打，從談話初期到現(xiàn)在，王亞平給人的感覺也十分平穩(wěn)、隨和、不驕不躁。

 

　　去年，即便是受疫情和鄭州水災的影響，鑫苑商業(yè)在全國各地的項目在經過業(yè)務調改后，也已基本實現(xiàn)了年初定下的收入和客流等方面的目標。“租金沒有上漲，我們和里面的商戶合作還是比較愉快的，后來該收的也都收到了，大家整體追求是良性經營。”

 

　　而在寫字樓市場，2021年，鑫苑商業(yè)在整個市場經濟都較為低迷的情況下又開業(yè)了廣州和鄭州兩個寫字樓。“寫字樓是一個相對市場化的板塊，受整體經濟環(huán)境影響較大，因此最能反映一個國家的整體經濟。不過雖然有局部行業(yè)帶來的影響，但是我們整體的發(fā)展還是非常符合預期。”

 

　　對于2022年的商業(yè)地產行業(yè)有無新的發(fā)展機會點，王亞平用了一個詞概括，那就是——返璞歸真。

 

　　“其實每一年都是新的一年，這個行業(yè)要想不斷地發(fā)展下去，肯定要先回到'正常'的狀態(tài)。行業(yè)需要去除浮躁、回歸理性，如果關注點一直放在暴利上，也不符合我們國家共同富裕的目標。”

 

　　時代從不曾停下它前進的步伐，誰也不會真正知道未來到底是怎樣，如果真有那一天，我想也許就如亞里斯多德說的那樣：人們?yōu)榱松疃奂匠鞘?，為了生活得更好而繼續(xù)聚集下去。