2021年，是中駿集團提出“一體兩翼”戰(zhàn)略的第五年。以地產開發(fā)為主體，以FUNWORLD購物中心和FUNLIVE方隅公寓為兩翼的發(fā)展模式，讓中駿在房地產行業(yè)變量周期之下實現變道超車，也為其筑造了穩(wěn)健增長的“護城河”。

 

　　2021年也是中駿兩翼漸豐的一年。就在去年7月，中駿商管頂著“智慧商管第一股”的頭銜登陸港股，開啟資本市場新篇章。

 

　　3月30日，中駿商管披露了第一份“年度成績單”，以一匹“黑馬”的姿態(tài)沖進大家的視野。

 

 

　　這份“成績單”向行業(yè)釋放了哪些重要信息？大公房產深入觀察。

 

 

　　作為行業(yè)內少數的以"商業(yè)+住宅"雙輪驅動的物企，中駿商管的業(yè)態(tài)可分為住宅和商業(yè)兩大板塊。并于2021年實現了業(yè)績的全面增長，其中營收、毛利、凈利等多項核心經營指標增長強勁。

 

　　報告顯示，中駿商管2021年實現收入12.3億元，同比增長53%；毛利5.8億元，同比增長63%；應占核心溢利3.0億元，同比增長84%，上市后首次派息每股5港分。

 

　　從收入結構看，2021年中駿商管收入由商業(yè)物業(yè)管理及運營服務和住宅物業(yè)管理服務兩部分組成。其中，住宅物管業(yè)務收入6.7億元，同比增長54%；毛利達2.6億元，同比增長88%；商業(yè)物業(yè)管理及運營服務收入5.6億元，同比大幅提升51%；毛利達3.2億元，同比提升47%。

 

　　在2021年特殊的市場環(huán)境下，中駿商管仍展現出較強的運營及盈利能力，實現營收、凈利的雙增長，體現出自身穿越周期的戰(zhàn)略優(yōu)勢。

 

　　在商業(yè)物管及運營業(yè)務方面，中駿商管也表現出全面增長的態(tài)勢。年報數據顯示，2021年商業(yè)物管的簽約項目42個，簽約面積達560萬平方米，在管項目16個，在管面積達160萬平方米，鎖定約3.6倍的增長。

 

　　住宅物管業(yè)務簽約項目213個，簽約面積達4050萬平方米，在管項目128個，在管面積達2080萬平方米鎖定1.9倍的增長。

 

　　不僅簽約面積及在管面積雙雙大幅增長，綜合對比其他已上市的物企，中駿商管在現有的在管規(guī)模下，盈利能力十分突出。尤其是毛利率增速達到了63%，應占核心溢利增速達到了84%，在同業(yè)中遙遙領先。

 

　　此外，目前中駿商管的住宅增值服務已形成公共區(qū)域管理、廣告位管理、停車場管理、美居服務、家政及清潔、二手房交易、案場管理、交付前檢驗、停車場銷售9大板塊。

 

　　在多項實用增值服務的加持下，中駿商管住宅物管業(yè)務的盈利能力進一步增強，2021年其平均物業(yè)管理費已由2020年末的2.4元升至2.6元。

 

　　值得注意的是，中駿商管具備財務穩(wěn)健的優(yōu)良特質，這在房地產下行周期之下尤為珍貴。2021年公司流動負債約為6.08億元，非流動負債約為844萬元，合約負債約為1.92億元，而現金及銀行結余約為28.996億元，同比增長達到了475.4%。

 

 

　　購物中心和長租公寓“兩翼”發(fā)展勢頭強勁，已成為集團業(yè)績增長的重要驅動力。

 

　　在商業(yè)地產方面，FUNWORLD中駿世界城是中駿商業(yè)快速發(fā)展的核心業(yè)務版塊，拓寬數智互動消費場景，助推零售、餐飲、娛樂、社交、文化等多元化綜合型的“生活體驗中心”不斷升級。

 

　　作為以商管為特色的物企之一，中駿商管在商業(yè)拓展方面取得了較高的增長速度。不僅如此，中駿商管在商業(yè)物業(yè)管理及運營服務收入增速達51%，同類型企業(yè)，例如華潤萬象生活這項數據為23.2%，星盛商業(yè)為29.5%。

 

　　在商業(yè)方面，2021年中駿商管在全國各地布局32座中駿世界城，截至目前，已布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的TOD項目。
 

　　2021年12月，中駿商管在全國集中開業(yè)了4座中駿世界城——泰州中駿世界城、河源中駿世界城、平頂山中駿世界城以及張家港中駿世界城，并取得了近100%滿鋪開業(yè)的優(yōu)異表現。

 

　　而中駿商管也沒有一味地追求商業(yè)項目布局和開業(yè)速度，做到了質量與速度并舉。去年12月集中開業(yè)的四座世界城項目，彼此間也并沒有因資源競爭而影響開業(yè)效果。例如，平頂山中駿世界城開業(yè)當天客流量突破三十萬人次；而泰州中駿世界城在開業(yè)當天突破一千五百萬元的銷售額，以上的開業(yè)成績高于去年同期開業(yè)的兩座中駿世界城。

 

　　中駿商管優(yōu)質的商業(yè)運營和管理能力，也得到了商戶的高度認可。2021年中駿商管旗下在管世界城管理費平均收繳率高達98.8%，平均出租率為95%。

 

　　中駿商管堅持“全國連鎖、區(qū)域深耕、核心輻射、重點布局”戰(zhàn)略發(fā)展策略。數據顯示，截止2021年12月31日，中駿商管已在全國布局60個城市，實現255個管理項目。

 

 

　　其業(yè)務布局也覆蓋了長三角經濟圈、海峽西岸經濟圈、粵港澳大灣區(qū)等五大主要經濟區(qū)，在發(fā)展過程中，中駿商管根據不同的城市等級、消費潛力、目標客群等“量身定制”，通過精細經營，建立自身的獨特定位標簽。

 

　　同時，中駿商管每個商業(yè)項目都不做簡單的復制，而是通過對當地人文以及商業(yè)的獨到解讀，中駿商管迎合了城市的發(fā)展脈絡與居民的消費習慣，驅動城市消費升級。

 

 

　　近年來，隨著購物中心同質化加劇和互聯(lián)網電商的沖擊，購物中心傳統(tǒng)經營模式面臨壓力，考驗運營商的精細化運營能力，利用大數據和科技手段提升運營效率、改善客流、提高運營及資產估值成為商業(yè)地產商的共同選擇。

 

　　作為港股“智慧商管第一股”，中駿商管自帶“智慧”屬性。

 

　　2019年，中駿商業(yè)板塊升級，確定“購物中心百貨化經營及數字化運營”的經營方針，及都市流行、品質生活及都市奧萊三條產品線。

 

　　2020年底，中駿集團董事局主席黃朝陽曾指出，中駿商管將通過購物中心百貨化經營及數字化運營，兌現并持續(xù)提升商業(yè)經營能力。在黃朝陽的規(guī)劃中，未來中駿將繼續(xù)投入大量的資源在信息化的建設上。“利用數字化的一些工具，賦能我們的商戶和我們的團隊，精準地去找到我們的顧客想要的東西。”

 

　　中駿商管執(zhí)行董事兼董事會主席黃倫也曾提到：“隨著開業(yè)項目的越來越多，團隊的運營能力進一步加強，特別是數字化科技賦能方面，未來的規(guī)模甚至還會再加速。”

 

　　具體來看，中駿商管的“智慧化”戰(zhàn)略也并非虛無縹緲。通過互聯(lián)網和IoT技術，中駿商管建立了智能停車場、智能Wi-Fi、智能客戶人流管理及智能視覺引導等智慧系統(tǒng)。

 

　　大數據中臺和CR會員營銷系統(tǒng)也是一大亮點。DMP大數據中臺基本上整合商業(yè)物業(yè)管理及運營服務業(yè)務中產生的所有數據,例如商業(yè)交易數據、訪客和車輛交通數據及會計數據。通過數據清理數據建模及計算進行分析,以指引業(yè)務并協(xié)助管理層及雇員做出更明智的決策。

 

　　中駿商管還針對在管零售商業(yè)物業(yè)訪客的CRM會員營銷系統(tǒng)涵蓋會員提升及注冊會員級別、會員特權及會員計劃的其他方面、并增強運作會員系統(tǒng)、提升及維護會員的忠誠度以及進行精準營銷的能力。

 

　　可以看到，中駿商管已將智能化元素滲透到每一個購物中心里，不僅極大提升了合作商戶和消費者的體驗，還能起到明顯的降本增效的作用。

 

　　商業(yè)地產是一門長期的生意，中駿商管也一直遵循“長期主義”，正在憑借智慧科技等差異化優(yōu)勢，為企業(yè)長遠發(fā)展鋪就堅實道路，并持續(xù)助力城市高質量發(fā)展。

 

　　同時，中駿商管也將繼續(xù)借助資本力量，繼續(xù)擴大業(yè)務規(guī)模及投入，不斷研發(fā)專業(yè)的科技手段使多元服務增值。