大公房產(chǎn)訊  7月27日，仲量聯(lián)行發(fā)布中國40城辦公樓市場最新指數(shù)。

 

　　在政治經(jīng)濟綜合影響力排名前40城市中，整體辦公樓市場排名及指數(shù)變化較小，個別城市供需問題有所放大。

 

　　排名前10的城市中，城市位次尚無變動，代表了頭部城市發(fā)展相對成熟的辦公樓市場結(jié)構(gòu)。其中，上海和廣州的指數(shù)變化較大，分別環(huán)比下降1.1%和1.4%。廣州則因為需求相對疲軟加之空置面積走高，市場去化壓力處于高位。北京、深圳、成都、杭州、長沙的指數(shù)變化錄得小幅正增長，表明其應對市場波動的內(nèi)生動力相對充足。排名11-20的城市中，南寧的位次下降兩位至第14位，前置開發(fā)帶來的供需問題在疫情擾動及經(jīng)濟放緩影響下有所放大，空置壓力上升。排名21-40的城市中，雖然城市位次無變動，但多數(shù)城市因為本地疫情演繹帶來的經(jīng)濟活躍度降低，租金普遍呈下降趨勢。

 

　　相較于2020年，二季度疫情波動對辦公樓市場的影響多為階段性壓制，但不確定性因素明顯升高，使得企業(yè)租賃決策延遲，擴張趨向謹慎，市場活躍度降溫，因此短期影響有所放大。

 

　　租金方面，全國20個重點城市全部錄得租金負增長。其中，13個城市處于1%的正常波動區(qū)間，其余7個城市的降幅在1%-5%之間。各城市整體入駐相對穩(wěn)定的情況下租金降幅較一季度明顯擴大，“以價換量”效果全面顯現(xiàn)，后期租金上行空間解鎖仍需更多驅(qū)動因素。

 

　　空置率方面，全國20個重點城市中有9個城市的甲級空置率水平高于30%，面臨較大去化壓力。8個城市處于20%-30%的可控區(qū)間，成都的空置率若除去新增供應影響，原有甲級項目平均空置率仍處19.8%。北京、上海、廣州則維持在20%以內(nèi)的健康水平，北京的空置率收至9.8%，為40城市中最低水平。

 

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人暨華北區(qū)研究部負責人米陽表示：“2022年到目前為止的市場環(huán)境仍具挑戰(zhàn)，隨著疫情管控放松、刺激政策發(fā)力，各地經(jīng)濟主體有序恢復，經(jīng)濟增速有望回升，下半年我們期待頭部城市辦公樓市場需求的理性反彈。但多因素疊加帶來的不確定性使我們對2022年全年的租金走勢保持觀望，預計短期內(nèi)不會出現(xiàn)較大幅度的租金下滑和反彈。”

 

　　另外，大灣區(qū)、成渝需求回落，長江中游租金承壓。

 

　　具體看，在京津冀城市群中，北京辦公樓租賃活動受疫情直接影響，全市范圍內(nèi)九個子市場中有四個錄得了租金負增長，觀望情緒漸濃。天津及石家莊增量需求走弱帶來空置率小幅上升，科技企業(yè)的增長勢頭正在強化其城市的內(nèi)生動力。

 

　　在長三角城市群中，上海雖然在4、5月受到疫情的較大沖擊，但其經(jīng)濟基本面保持韌性，市場具備快速復蘇的基礎(chǔ)和動力，市場指標并未出現(xiàn)大幅波動。除合肥以外，其他長三角的主要城市均錄得租金負增長，整體區(qū)域的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整加劇，機遇與挑戰(zhàn)并存。

 

　　在大灣區(qū)城市群中，廣州由于某頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)搬入其自建總部，空置率驟升給業(yè)主帶來一定去化壓力。在深圳，隨著新項目入市和企業(yè)退租現(xiàn)象的增加，市場供需關(guān)系在某些子片區(qū)面臨挑戰(zhàn)，加劇了樓宇間的競爭。

 

　　在成渝城市群中，受疫情沖擊，成都市場凈吸納量較去年同期下滑51.9%，達到近十年除2020疫情年外的最低值，空置攀升、需求放緩致全市租金持續(xù)下行。經(jīng)濟波動同樣引致重慶辦公樓結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)改浪潮，企業(yè)新租活躍度較往年同期明顯下滑。

 

　　在長江中游城市群中，武漢錄得二季度40城市中最大的租金降幅，其甲級辦公市場租金環(huán)比下降4.2%，新增供應帶來的降維競爭以及企業(yè)退租帶來的空置壓力是影響其租金表現(xiàn)的主要因素。