莫天全指出，在房地產(chǎn)市場快速增長的年份，房企普遍采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，迅速擴(kuò)大市場份額。但這種發(fā)展模式導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了以下三個(gè)主要問題：

 

　　第一，在高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)過度結(jié)合，從企業(yè)端來看，一旦企業(yè)資金回籠受阻疊加融資受限，企業(yè)償債壓力將明顯增大，從而影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

 

　　第二，在規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求下，企業(yè)拿地積極性高，土地競價(jià)模式導(dǎo)致地價(jià)迅速上漲，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上漲，而房價(jià)的上漲預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化了住房的投資屬性，居民端投資投機(jī)需求增加又加劇了房價(jià)上漲動(dòng)力，高房價(jià)成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。

 

　　第三，以往高周轉(zhuǎn)、粗放式的開發(fā)模式積累了許多風(fēng)險(xiǎn)隱患，如住房品質(zhì)差、小區(qū)的配套設(shè)施不完善等，嚴(yán)重影響著居民的生活質(zhì)量。但隨著我國總?cè)丝谠鏊俜啪徱约俺擎?zhèn)化水平不斷提高，住房總需求空間逐漸縮小，房企傳統(tǒng)的發(fā)展模式已不再適用。

 

　　針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題，莫天全建議要積極探索新的發(fā)展模式。

 

　　首先，堅(jiān)持市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

 

　　在商品住宅市場之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，發(fā)揮保障性住房的保障效果。另外，綜合考慮人口流動(dòng)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，合理配置區(qū)域及城市間新增建設(shè)用地指標(biāo)，未來需要在中心城市建設(shè)用地指標(biāo)上做加法，在中小城市建設(shè)用地指標(biāo)上做減法，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

 

　　其次，堅(jiān)持租購并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利。

 

　　推動(dòng)住房模式由“購”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變。大力發(fā)展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。同時(shí)，要推動(dòng)租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。

 

　　第三，堅(jiān)持盤活房地產(chǎn)存量，健全配套服務(wù)。

 

　　莫天全認(rèn)為，要推動(dòng)城市更新，提高老舊小區(qū)的居住品質(zhì)、提高產(chǎn)業(yè)用地的集約化利用率。推動(dòng)老舊小區(qū)升級(jí)改造，如加裝電梯、增加適老適幼化設(shè)施等，還應(yīng)該將閑置商業(yè)、辦公等物業(yè)亦有待進(jìn)一步盤活利用，支持商改住、商改租等，提高土地資源集約化利用的同時(shí)，也可以滿足租賃住房需求。

 

　　此外，伴隨著行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)也需要沿著住房服務(wù)鏈條進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。一方面，原有開發(fā)業(yè)務(wù)要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展，提高運(yùn)營效率；另一方面，在代建、物業(yè)和租賃等服務(wù)領(lǐng)域，向服務(wù)商轉(zhuǎn)型或是房企發(fā)展必然趨勢，但是房企在轉(zhuǎn)變過程中，需要把握好節(jié)奏，避免急轉(zhuǎn)彎。

 

　　同時(shí)，針對(duì)2022年一季度房地產(chǎn)行業(yè)信心尚未出現(xiàn)明顯改觀，購房者置業(yè)情緒不高，企業(yè)資金壓力影響下投資積極性偏弱等實(shí)際情況，莫天全提出了三點(diǎn)建議：

 

　　第一，中央可結(jié)合人口政策，研究調(diào)整二孩、三孩家庭的住房信貸政策，針對(duì)不同家庭設(shè)定差異化首付比例，根據(jù)生孩數(shù)量適度調(diào)整；同時(shí)，地方可結(jié)合人才政策，除給予住房補(bǔ)貼外，在人才住房信貸政策方面做出調(diào)整，如給予高層次人才專項(xiàng)貸款支持、降低人才購房的首付比例等。

 

　　在資金端，進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支持力度，暢通上下游產(chǎn)業(yè)資金鏈，穩(wěn)定企業(yè)信心。在加大對(duì)國央企融資支持力度的同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的資金支持。

 

　　第二，建議地方靈活制定監(jiān)管規(guī)則，維護(hù)購房者權(quán)益、穩(wěn)定市場預(yù)期的同時(shí)，提高企業(yè)資金使用效率，保障上下游供應(yīng)商合法權(quán)益，穩(wěn)定市場信心，暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策、“一樓一策”，合理釋放預(yù)售資金。

 

　　第三，進(jìn)一步深化土地供給側(cè)改革，持續(xù)優(yōu)化集中供地，促進(jìn)行業(yè)長期健康發(fā)展，建議適度增加重點(diǎn)城市集中供地次數(shù)，因城施策優(yōu)化土拍規(guī)則，繼續(xù)堅(jiān)持由“降地價(jià)”向“降實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變，并適當(dāng)降低企業(yè)拿地門檻，激發(fā)企業(yè)拿地意愿，以點(diǎn)帶面提升市場信心。