2022年3月11日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂舉行閉幕會(huì)。在經(jīng)歷了2021年的“行業(yè)寒冬”后，房地產(chǎn)政策風(fēng)向也受到了極大關(guān)注。

 

　　今年的全國(guó)兩會(huì)，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告中提到：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

 

　　而房地產(chǎn)行業(yè)的代表委員也在積極建言獻(xiàn)策。近兩年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)從白銀時(shí)代邁向“黑鐵時(shí)代”，大公網(wǎng)房產(chǎn)頻道盤(pán)點(diǎn)了五年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)內(nèi)容，以及部分地產(chǎn)代表委員三年來(lái)的建言獻(xiàn)策，從這些信息中，可以觀察中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變遷。

 

 

　　2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，此后，房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)與之相配套的政策，購(gòu)房信貸、房企融資、集中供地等方面更是進(jìn)行了一步步的細(xì)化。

 

　　作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”、“保障性住房”等相關(guān)詞匯，近兩年中的政府工作報(bào)告中被頻頻提起。

 

 

　　2018年的政府工作報(bào)告中，除了提到“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”、“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”、“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”等，還宣布啟動(dòng)“新三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃”，計(jì)劃于2018年開(kāi)工580萬(wàn)套。

 

　　2019年伊始，陸續(xù)有城市宣布進(jìn)行“一城一策”試點(diǎn)，部分城市開(kāi)始對(duì)中央政策進(jìn)行微調(diào)。也是這一年，政府工作報(bào)告中再次提及關(guān)于“房地產(chǎn)稅立法”一事。

 

　　2020年，政府工作報(bào)告延續(xù)“房住不炒”定位、“因城施策”、改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”等方面也被提及。

 

　　2021年，政府工作報(bào)告中房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，仍然貫徹了“房住不炒”，還新增了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的表述，此外，還提到了大城市住房突出問(wèn)題。提出通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達(dá)到53萬(wàn)個(gè)。

 

　　在經(jīng)歷了2021年嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)后，2022年的政府工作報(bào)告也為房地產(chǎn)今年的發(fā)展走向定下了主基調(diào)。其中所體現(xiàn)出來(lái)的政策導(dǎo)向是也所有房企極為關(guān)注的。

 

　　中指研究院分析稱(chēng)，今年"房住不炒"總方針不變，"三穩(wěn)"目標(biāo)不變。在"穩(wěn)"的目標(biāo)下，中央對(duì)以往過(guò)度執(zhí)行的政策進(jìn)行糾偏，強(qiáng)調(diào)對(duì)合理住房需求以及合理資金需求的支持。

 

　　同時(shí)，地方全面落實(shí)因城施策，今年以來(lái)超40城出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，其中不乏鄭州、青島、廣州等一二線城市，促進(jìn)剛需和改善需求釋放。預(yù)計(jì)兩會(huì)后各地全面落實(shí)因城施策節(jié)奏將加快，尤其是改善需求端政策，促進(jìn)市場(chǎng)信心恢復(fù)。

 

　　IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也表示，今年的兩會(huì)是在房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，和將房地產(chǎn)行業(yè)首次定義為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)”的大背景下，試圖讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回暖，以及讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展盡快納入良性循環(huán)的情況下召開(kāi)的。

 

　　因此，配合逆周期調(diào)節(jié)和應(yīng)對(duì)宏觀預(yù)期下行的趨勢(shì)，在堅(jiān)持化解涉房風(fēng)險(xiǎn)和著眼于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的“房住不炒”定位不變的前提下，圍繞著“穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“因城施策”、“租購(gòu)并舉”等來(lái)一并探討解決宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與國(guó)民住房保障之間的關(guān)系平衡問(wèn)題，可謂恰到其時(shí)與恰如其分。

 

　　目前看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)信心尚待恢復(fù)，樓市尚未回暖，因此如何讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快恢復(fù)健康與平穩(wěn)發(fā)展，是當(dāng)前的主要矛盾所在，也是行業(yè)未來(lái)的主流方向與趨勢(shì)。柏文喜分析稱(chēng)，所以今年將暫時(shí)不利于這一主要方向的“房地產(chǎn)稅”、“棚改”等也關(guān)鍵詞，就消失在政策排序之中了。而這一方面有利于房企流動(dòng)性和市場(chǎng)活力的盡快恢復(fù)，另一方面也意味著“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”的可能的暫緩實(shí)施。

 

 

　　大公房產(chǎn)注意到，2022年兩會(huì)期間，房地產(chǎn)行業(yè)代表委員們的關(guān)注點(diǎn)發(fā)生了一些變化，其關(guān)注領(lǐng)域不僅包含房地產(chǎn)、住房、租賃、REITs等方向，還有一些代表委員提出了超出行業(yè)范圍的建議，延伸至生育政策、農(nóng)村建設(shè)、糧食安全等多個(gè)領(lǐng)域。

 

 

 

　　三年來(lái)，楊國(guó)強(qiáng)的提案都重點(diǎn)聚焦建筑機(jī)器人和智能建造領(lǐng)域。

 

　　2022年兩會(huì)，楊國(guó)強(qiáng)提出，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)建筑機(jī)器人、建筑信息模型（BIM）、新型裝配式建筑等產(chǎn)品和技術(shù)在工程項(xiàng)目的協(xié)同作業(yè)，能夠很好地提高建筑工程的安全、質(zhì)量和效率，也能夠大幅減少工地上的建筑垃圾和廢棄物，減少碳排放，助力國(guó)家實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)。

 

　　對(duì)此，他建議大力支持建筑機(jī)器人及智能施工設(shè)備推廣應(yīng)用、加快建立和完善智能建造創(chuàng)新監(jiān)管機(jī)制與評(píng)定體系。加快建立智能建造相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系，推動(dòng)智能建造大規(guī)模應(yīng)用。

 

　　2021年，楊國(guó)強(qiáng)也提到，加快研發(fā)應(yīng)用智能建造產(chǎn)品技術(shù)，推動(dòng)建筑業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。同時(shí)還建議要積極布局海外大農(nóng)業(yè)，全面提升農(nóng)業(yè)科技水平。2020年，楊國(guó)強(qiáng)同樣提到“建立完善建筑機(jī)器人政策標(biāo)準(zhǔn)體系，加快建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”，表示我國(guó)建筑行業(yè)要加速應(yīng)用建筑機(jī)器人產(chǎn)品和技術(shù)，亟須解決當(dāng)前政策體系不完善、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系未建立、監(jiān)管機(jī)制不健全等主要問(wèn)題。

 

 

 

　　2022年，林龍安提出推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施智慧化，提升城市數(shù)字化水平。提出加強(qiáng)與香港互利合作，提升國(guó)家數(shù)字經(jīng)濟(jì)國(guó)際影響力。

 

　　2021年，他提到以后只有一個(gè)目標(biāo)，就是讓全體人民住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是以人為本解決實(shí)際需求的體現(xiàn)，也符合國(guó)家深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

 

　　2019年，林龍安建議放寬港人內(nèi)地置業(yè)條件，表示可以考慮開(kāi)放內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)和香港金融機(jī)構(gòu)合作，成立合資或獨(dú)資公司，協(xié)助內(nèi)地企業(yè)開(kāi)展境外發(fā)債、融資擔(dān)保等不同業(yè)務(wù)。

 

 

 

　　2022年，陳錦石提出，在調(diào)研鄉(xiāng)村基層實(shí)際情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，鄉(xiāng)村建設(shè)用地浪費(fèi)與耕地限制現(xiàn)象堪憂(yōu)，應(yīng)該加強(qiáng)鄉(xiāng)村土地集約利用，保障18億畝耕地紅線和國(guó)家糧食安全。優(yōu)化綠色建筑相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，大力推進(jìn)裝配式建筑技術(shù)革新，鼓勵(lì)地產(chǎn)和建筑企業(yè)走EPC、裝配化道路等方向。

 

　　在此之前，陳錦石就低碳住宅、高層建筑強(qiáng)制使用鋼結(jié)構(gòu)等方面提出建議。陳錦石近三年提案，都與“環(huán)保”、“節(jié)能”關(guān)鍵詞等密不可分。他認(rèn)為，我國(guó)想要實(shí)現(xiàn)“雙碳目標(biāo)”，降低建筑能耗和碳排放量、大力發(fā)展綠色建筑刻不容緩。

 

 

 

　　2022年兩會(huì)，姚勁波建議加快落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”；住房租金年度漲幅不超過(guò)5%；穩(wěn)步推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)；建立租務(wù)法庭，加強(qiáng)司法保障等方向，受到了廣泛關(guān)注。

 

　　在此之前，姚勁波關(guān)注的焦點(diǎn)是就業(yè)問(wèn)題。2020年，他提交的三份建議均與就業(yè)息息相關(guān)。其中，職業(yè)技能培訓(xùn)是他在提案中首次提到的關(guān)鍵詞。他還建議，進(jìn)一步降低公積金和社保繳納比例，減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，適當(dāng)下調(diào)住房公積金的繳存比例，由最低繳納5%降至3%，切實(shí)減輕企業(yè)用工壓力等。

 

 

 

　　2022年兩會(huì)，王填建議將商業(yè)地產(chǎn)從住宅調(diào)控中“解放”，并提供金融政策支持；建議商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs；實(shí)體企業(yè)自持商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)融資不計(jì)入房地產(chǎn)調(diào)控范疇。并提出調(diào)控政策需要將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)住宅區(qū)別開(kāi)來(lái)，有效鼓勵(lì)和引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目打造和可持續(xù)發(fā)展等。

 

　　2020年王填曾提交過(guò)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)方面的建議。他認(rèn)為新冠疫情影響下，要更加關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定等方面的作用。也是這一年，他提到“將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)從住宅調(diào)控中解放出來(lái)”，應(yīng)將“房地產(chǎn)調(diào)控”改為“住宅市場(chǎng)調(diào)控”。

 

　　他還曾建議商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款額度從房地產(chǎn)總額控制中脫離出來(lái)，支持與實(shí)體密切相關(guān)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款審批，鼓勵(lì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)，并商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)一定的稅收優(yōu)惠政策等方面。

 

 

 

　　2022年，寧高寧向全國(guó)兩會(huì)提出加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)需完善碳交易市場(chǎng)建設(shè)。這也是近三年寧高寧首次提到“碳交易市場(chǎng)建設(shè)”。對(duì)于企業(yè)自身的高質(zhì)量發(fā)展而言，寧高寧再次強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新是企業(yè)的唯一出路。

 

　　寧高寧在2021年兩會(huì)中建議，國(guó)企改革的目標(biāo)必須回歸于企業(yè)的本質(zhì)和根本使命，必須聚焦于提升企業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)造能力，目標(biāo)不宜過(guò)于多重、復(fù)雜。2020年兩會(huì)中，寧高寧也表示創(chuàng)新能力不強(qiáng)已成為制約國(guó)企發(fā)展關(guān)鍵。應(yīng)該調(diào)整戰(zhàn)略模式，適當(dāng)修正供應(yīng)鏈和企業(yè)的市場(chǎng)定位。

 

 

 

　　2022年，許健康向兩會(huì)建言要鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)積極參與鄉(xiāng)村振興實(shí)現(xiàn)雙贏，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與集農(nóng)村、文旅、康養(yǎng)等多產(chǎn)業(yè)的“農(nóng)村田園綜合體”建設(shè)等。

 

　　在此之前，許健康也曾著眼于房地產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境、人才建設(shè)等方面提出自己的建議。2021年，他建議著力推進(jìn)營(yíng)商環(huán)境法治化進(jìn)程，保證我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、有序、高質(zhì)量發(fā)展的根基所在。2020年，他從人才建設(shè)著手解決科技成果轉(zhuǎn)化難題。

 

 

 

　　2022年兩會(huì)中，翟美卿的部分建言也受到廣泛關(guān)注，她建議“為三孩家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)”、“適度超前開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施投資”，以解決因家庭人口增加導(dǎo)致的住房壓力。

 

　　而事實(shí)上，近期已有吉林、寧波和四川資中等7個(gè)城市或地區(qū)頒布了對(duì)于“二孩”、“三孩”家庭購(gòu)房給予支持和補(bǔ)貼、公租房配租等政策優(yōu)待，而此類(lèi)政策同時(shí)也促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的良性循壞。

 

　　在此之前，翟美卿在兩會(huì)中還曾提到簡(jiǎn)化增值稅稅制，將三檔稅率、一檔征收率歸并為兩檔，即取消目前執(zhí)行的13%、6%稅率和3%的征收率，統(tǒng)一采用9%和5%高低兩檔稅率，取消針對(duì)小規(guī)模納稅人的特殊稅收制度等建議，以降低稅企雙方的稅收征納成本，提高稅收管理效率。

 

 

 

　　2022年兩會(huì)上，莫天全提出了根據(jù)家庭生孩數(shù)量適度調(diào)整首付比例；堅(jiān)持市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動(dòng)機(jī)制；堅(jiān)持租購(gòu)并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利；堅(jiān)持盤(pán)活房地產(chǎn)存量，健全配套服務(wù)等建議。

 

　　在2020年，莫天全就比較關(guān)注中介市場(chǎng)的集中度越來(lái)越高的問(wèn)題。莫天全曾提到，一些中介機(jī)構(gòu)以壟斷市場(chǎng)為目的，賺取超額利潤(rùn)，讓市場(chǎng)更不透明，建議相關(guān)部門(mén)建立國(guó)家住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)、防止和打破住房市場(chǎng)壟斷機(jī)構(gòu)出現(xiàn)。2021年，他再次建議組建國(guó)家住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)組建國(guó)家住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，因城施策，監(jiān)督、管理、調(diào)控各地房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)防部分城市逐漸形成的開(kāi)發(fā)及中介機(jī)構(gòu)高市場(chǎng)占有率的壟斷格局，并加強(qiáng)對(duì)寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)。

 

 

 

　　全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹向2022年提交的建議中寫(xiě)到，徹底廢除商品房預(yù)售制度，在全國(guó)范圍內(nèi)全面實(shí)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，引起媒體爭(zhēng)相報(bào)道。

 

　　其實(shí)，周世虹已連續(xù)4年提交“實(shí)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售”建議。2021年，他建議實(shí)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房。在2020年，他還提到改革完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，考慮實(shí)行分期交付等。

 

　　他認(rèn)為，商品房預(yù)售制度已弊大于利，改商品房預(yù)售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成。并且以套內(nèi)建筑面積計(jì)算售房?jī)r(jià)格，讓購(gòu)房人看得清楚，買(mǎi)得明白，既能避免購(gòu)房人利益受到損害，又能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易公平、公正。