2022年3月11日，第十三屆全國人民代表大會第五次會議在北京人民大會堂舉行閉幕會。在經歷了2021年的“行業(yè)寒冬”后，房地產政策風向也受到了極大關注。

 

　　今年的全國兩會，國務院總理李克強作政府工作報告中提到：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

 

　　而房地產行業(yè)的代表委員也在積極建言獻策。近兩年來，房地產行業(yè)從白銀時代邁向“黑鐵時代”，大公網房產頻道盤點了五年政府工作報告中關于房地產行業(yè)的重點內容，以及部分地產代表委員三年來的建言獻策，從這些信息中，可以觀察中國房地產行業(yè)發(fā)展變遷。

 

 

　　2016年，中央經濟工作會議首次提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，此后，房地產相關部門陸續(xù)出臺與之相配套的政策，購房信貸、房企融資、集中供地等方面更是進行了一步步的細化。

 

　　作為經濟支柱的房地產業(yè)，“房住不炒”、“租購并舉”、“保障性住房”等相關詞匯，近兩年中的政府工作報告中被頻頻提起。

 

 

　　2018年的政府工作報告中，除了提到“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”、“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產稅立法”、“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”等，還宣布啟動“新三年棚改攻堅計劃”，計劃于2018年開工580萬套。

 

　　2019年伊始，陸續(xù)有城市宣布進行“一城一策”試點，部分城市開始對中央政策進行微調。也是這一年，政府工作報告中再次提及關于“房地產稅立法”一事。

 

　　2020年，政府工作報告延續(xù)“房住不炒”定位、“因城施策”、改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”等方面也被提及。

 

　　2021年，政府工作報告中房地產相關內容，仍然貫徹了“房住不炒”，還新增了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的表述，此外，還提到了大城市住房突出問題。提出通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達到53萬個。

 

　　在經歷了2021年嚴峻的行業(yè)形勢后，2022年的政府工作報告也為房地產今年的發(fā)展走向定下了主基調。其中所體現(xiàn)出來的政策導向是也所有房企極為關注的。

 

　　中指研究院分析稱，今年"房住不炒"總方針不變，"三穩(wěn)"目標不變。在"穩(wěn)"的目標下，中央對以往過度執(zhí)行的政策進行糾偏，強調對合理住房需求以及合理資金需求的支持。

 

　　同時，地方全面落實因城施策，今年以來超40城出臺穩(wěn)樓市新政，其中不乏鄭州、青島、廣州等一二線城市，促進剛需和改善需求釋放。預計兩會后各地全面落實因城施策節(jié)奏將加快，尤其是改善需求端政策，促進市場信心恢復。

 

　　IPG中國首席經濟學家柏文喜也表示，今年的兩會是在房地產調控政策已經轉向，和將房地產行業(yè)首次定義為“國民經濟支柱性產業(yè)”的大背景下，試圖讓房地產市場盡快回暖，以及讓房地產行業(yè)發(fā)展盡快納入良性循環(huán)的情況下召開的。

 

　　因此，配合逆周期調節(jié)和應對宏觀預期下行的趨勢，在堅持化解涉房風險和著眼于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的“房住不炒”定位不變的前提下，圍繞著“穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”、“因城施策”、“租購并舉”等來一并探討解決宏觀經濟穩(wěn)定、房地產行業(yè)發(fā)展與國民住房保障之間的關系平衡問題，可謂恰到其時與恰如其分。

 

　　目前看來，房地產行業(yè)信心尚待恢復，樓市尚未回暖，因此如何讓房地產行業(yè)盡快恢復健康與平穩(wěn)發(fā)展，是當前的主要矛盾所在，也是行業(yè)未來的主流方向與趨勢。柏文喜分析稱，所以今年將暫時不利于這一主要方向的“房地產稅”、“棚改”等也關鍵詞，就消失在政策排序之中了。而這一方面有利于房企流動性和市場活力的盡快恢復，另一方面也意味著“房地產稅試點”的可能的暫緩實施。

 

 

　　大公房產注意到，2022年兩會期間，房地產行業(yè)代表委員們的關注點發(fā)生了一些變化，其關注領域不僅包含房地產、住房、租賃、REITs等方向，還有一些代表委員提出了超出行業(yè)范圍的建議，延伸至生育政策、農村建設、糧食安全等多個領域。

 

 

 

　　三年來，楊國強的提案都重點聚焦建筑機器人和智能建造領域。

 

　　2022年兩會，楊國強提出，目前國內已經可以實現(xiàn)建筑機器人、建筑信息模型（BIM）、新型裝配式建筑等產品和技術在工程項目的協(xié)同作業(yè)，能夠很好地提高建筑工程的安全、質量和效率，也能夠大幅減少工地上的建筑垃圾和廢棄物，減少碳排放，助力國家實現(xiàn)“雙碳”目標。

 

　　對此，他建議大力支持建筑機器人及智能施工設備推廣應用、加快建立和完善智能建造創(chuàng)新監(jiān)管機制與評定體系。加快建立智能建造相關標準體系，推動智能建造大規(guī)模應用。

 

　　2021年，楊國強也提到，加快研發(fā)應用智能建造產品技術，推動建筑業(yè)數(shù)字化轉型。同時還建議要積極布局海外大農業(yè)，全面提升農業(yè)科技水平。2020年，楊國強同樣提到“建立完善建筑機器人政策標準體系，加快建筑業(yè)轉型升級”，表示我國建筑行業(yè)要加速應用建筑機器人產品和技術，亟須解決當前政策體系不完善、行業(yè)標準體系未建立、監(jiān)管機制不健全等主要問題。

 

 

 

　　2022年，林龍安提出推進基礎設施智慧化，提升城市數(shù)字化水平。提出加強與香港互利合作，提升國家數(shù)字經濟國際影響力。

 

　　2021年，他提到以后只有一個目標，就是讓全體人民住有所居，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是以人為本解決實際需求的體現(xiàn)，也符合國家深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

 

　　2019年，林龍安建議放寬港人內地置業(yè)條件，表示可以考慮開放內地金融機構和香港金融機構合作，成立合資或獨資公司，協(xié)助內地企業(yè)開展境外發(fā)債、融資擔保等不同業(yè)務。

 

 

 

　　2022年，陳錦石提出，在調研鄉(xiāng)村基層實際情況時發(fā)現(xiàn)，鄉(xiāng)村建設用地浪費與耕地限制現(xiàn)象堪憂，應該加強鄉(xiāng)村土地集約利用，保障18億畝耕地紅線和國家糧食安全。優(yōu)化綠色建筑相關標準，大力推進裝配式建筑技術革新，鼓勵地產和建筑企業(yè)走EPC、裝配化道路等方向。

 

　　在此之前，陳錦石就低碳住宅、高層建筑強制使用鋼結構等方面提出建議。陳錦石近三年提案，都與“環(huán)保”、“節(jié)能”關鍵詞等密不可分。他認為，我國想要實現(xiàn)“雙碳目標”，降低建筑能耗和碳排放量、大力發(fā)展綠色建筑刻不容緩。

 

 

 

　　2022年兩會，姚勁波建議加快落實“租購同權”；住房租金年度漲幅不超過5%；穩(wěn)步推動租購同權；建立租務法庭，加強司法保障等方向，受到了廣泛關注。

 

　　在此之前，姚勁波關注的焦點是就業(yè)問題。2020年，他提交的三份建議均與就業(yè)息息相關。其中，職業(yè)技能培訓是他在提案中首次提到的關鍵詞。他還建議，進一步降低公積金和社保繳納比例，減輕企業(yè)經營負擔，適當下調住房公積金的繳存比例，由最低繳納5%降至3%，切實減輕企業(yè)用工壓力等。

 

 

 

　　2022年兩會，王填建議將商業(yè)地產從住宅調控中“解放”，并提供金融政策支持；建議商業(yè)不動產納入公募REITs；實體企業(yè)自持商業(yè)不動產融資不計入房地產調控范疇。并提出調控政策需要將商業(yè)不動產與房地產住宅區(qū)別開來，有效鼓勵和引導優(yōu)質商業(yè)不動產項目打造和可持續(xù)發(fā)展等。

 

　　2020年王填曾提交過有關商業(yè)地產方面的建議。他認為新冠疫情影響下，要更加關注商業(yè)不動產在經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定等方面的作用。也是這一年，他提到“將商業(yè)不動產從住宅調控中解放出來”，應將“房地產調控”改為“住宅市場調控”。

 

　　他還曾建議商業(yè)不動產貸款額度從房地產總額控制中脫離出來，支持與實體密切相關的商業(yè)不動產貸款審批，鼓勵商業(yè)不動產行業(yè)的并購，并商業(yè)不動產一定的稅收優(yōu)惠政策等方面。

 

 

 

　　2022年，寧高寧向全國兩會提出加快產業(yè)升級需完善碳交易市場建設。這也是近三年寧高寧首次提到“碳交易市場建設”。對于企業(yè)自身的高質量發(fā)展而言，寧高寧再次強調創(chuàng)新是企業(yè)的唯一出路。

 

　　寧高寧在2021年兩會中建議，國企改革的目標必須回歸于企業(yè)的本質和根本使命，必須聚焦于提升企業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)造能力，目標不宜過于多重、復雜。2020年兩會中，寧高寧也表示創(chuàng)新能力不強已成為制約國企發(fā)展關鍵。應該調整戰(zhàn)略模式，適當修正供應鏈和企業(yè)的市場定位。

 

 

 

　　2022年，許健康向兩會建言要鼓勵房地產行業(yè)積極參與鄉(xiāng)村振興實現(xiàn)雙贏，鼓勵房地產企業(yè)參與集農村、文旅、康養(yǎng)等多產業(yè)的“農村田園綜合體”建設等。

 

　　在此之前，許健康也曾著眼于房地產營商環(huán)境、人才建設等方面提出自己的建議。2021年，他建議著力推進營商環(huán)境法治化進程，保證我國國民經濟健康、有序、高質量發(fā)展的根基所在。2020年，他從人才建設著手解決科技成果轉化難題。

 

 

 

　　2022年兩會中，翟美卿的部分建言也受到廣泛關注，她建議“為三孩家庭提供經濟適用房指標”、“適度超前開展基礎設施投資”，以解決因家庭人口增加導致的住房壓力。

 

　　而事實上，近期已有吉林、寧波和四川資中等7個城市或地區(qū)頒布了對于“二孩”、“三孩”家庭購房給予支持和補貼、公租房配租等政策優(yōu)待，而此類政策同時也促進了當?shù)胤康禺a市場的良性循壞。

 

　　在此之前，翟美卿在兩會中還曾提到簡化增值稅稅制，將三檔稅率、一檔征收率歸并為兩檔，即取消目前執(zhí)行的13%、6%稅率和3%的征收率，統(tǒng)一采用9%和5%高低兩檔稅率，取消針對小規(guī)模納稅人的特殊稅收制度等建議，以降低稅企雙方的稅收征納成本，提高稅收管理效率。

 

 

 

　　2022年兩會上，莫天全提出了根據(jù)家庭生孩數(shù)量適度調整首付比例；堅持市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動機制；堅持租購并舉，保障租房群體享有公共服務的權利；堅持盤活房地產存量，健全配套服務等建議。

 

　　在2020年，莫天全就比較關注中介市場的集中度越來越高的問題。莫天全曾提到，一些中介機構以壟斷市場為目的，賺取超額利潤，讓市場更不透明，建議相關部門建立國家住房市場監(jiān)管機構、防止和打破住房市場壟斷機構出現(xiàn)。2021年，他再次建議組建國家住房市場監(jiān)管機構組建國家住房市場監(jiān)管機構，因城施策，監(jiān)督、管理、調控各地房地產市場，預防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機構高市場占有率的壟斷格局，并加強對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。

 

 

 

　　全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹向2022年提交的建議中寫到，徹底廢除商品房預售制度，在全國范圍內全面實行商品房現(xiàn)房銷售，引起媒體爭相報道。

 

　　其實，周世虹已連續(xù)4年提交“實行商品房現(xiàn)房銷售”建議。2021年，他建議實行商品房現(xiàn)房銷售制度，同時以套內建筑面積計價銷售商品房。在2020年，他還提到改革完善住宅專項維修資金制度，考慮實行分期交付等。

 

　　他認為，商品房預售制度已弊大于利，改商品房預售為現(xiàn)售已經水到渠成。并且以套內建筑面積計算售房價格，讓購房人看得清楚，買得明白，既能避免購房人利益受到損害，又能促進房地產市場交易公平、公正。