4月1日，里昂研究報(bào)告顯示，重申華潤(rùn)置地(01109)“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)由53.1港元下調(diào)至50.5港元，以反映盈利預(yù)期下調(diào)。

 

　　里昂表示，雖然環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，公司去年基本利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10.2%，符合該行預(yù)測(cè)，當(dāng)中商場(chǎng)租金增長(zhǎng)38%及零售額增長(zhǎng)45%為一大亮點(diǎn)。雖然2022年疫情影響，但管理層仍對(duì)商場(chǎng)業(yè)務(wù)持樂觀態(tài)度，認(rèn)為影響可控，該行仍然看好潤(rùn)地一流的零售組合及發(fā)展物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

 

　　據(jù)悉，華潤(rùn)置地于3月31日發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，并召開線上業(yè)績(jī)會(huì)，總裁李欣、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄?、首席?zhàn)略官謝驥、首席財(cái)務(wù)官郭世清等管理層出席會(huì)議，并答記者問。

 

　　財(cái)報(bào)顯示，華潤(rùn)置地全年綜合營(yíng)業(yè)額為2121.1億元，按年增長(zhǎng)18.1%。其中，開發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額為1838.6億元，按年增長(zhǎng)17.0%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）租金收入為174.3億元，按年增長(zhǎng)36.3%。

 

　　華潤(rùn)置地總裁李欣表示看好今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前回暖跡象明顯。前段時(shí)間與各大區(qū)深度交流，了解到3月中下旬以來市場(chǎng)回暖跡象明顯，尤其是一二線城市，售樓處來訪、轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)提升，一線和強(qiáng)二線城市的二手房交易量也在上漲。大趨勢(shì)來看，今年上半年低開，下半年可能會(huì)回升。

 

　　不過，華潤(rùn)置地整體毛利率還是有一定程度下滑。財(cái)報(bào)顯示，全年綜合毛利潤(rùn)率為27.0%，降幅為3.9個(gè)百分點(diǎn)，其中，開發(fā)物業(yè)毛利率下降為23.7%。據(jù)悉，此次華潤(rùn)毛利率下滑為公司2014年以來首次下降至30%以下。

 

　　對(duì)此，李欣表示，地產(chǎn)行業(yè)毛利率下調(diào)回歸至20%以上是個(gè)共識(shí)，2017年-2018年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)帶來了高地價(jià)，近年來市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)帶來市場(chǎng)下滑，多重因素導(dǎo)致毛利率水平回歸，房地產(chǎn)毛利率再也回不到過去30%甚至更高的狀態(tài)了。

 

　　此外，在十四五期間，華潤(rùn)置地的購(gòu)物中心收入增速將維持在20%以上，毛利率水平將達(dá)到70%以上。李欣認(rèn)為，集團(tuán)開發(fā)物業(yè)毛利率水平將維持在22%-23%，綜合毛利率保持在25%以上。

 

　　除了李欣，華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥就集團(tuán)收并購(gòu)方面表示，政府確實(shí)已經(jīng)明確鼓勵(lì)央企、國(guó)企收并購(gòu)，華潤(rùn)置地將積極參與，現(xiàn)在確實(shí)已經(jīng)獲得幾百億額度，為將來的收并購(gòu)創(chuàng)造了條件。

 

　　不過，當(dāng)前收并購(gòu)情況是比較復(fù)雜的，而華潤(rùn)置地一貫作風(fēng)穩(wěn)健，需要花時(shí)間看清風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于收并購(gòu)項(xiàng)目的回報(bào)率，會(huì)和公開招拍掛市場(chǎng)上獲得土地的回報(bào)率拉通來看，一定要符合華潤(rùn)置地自己的要求，項(xiàng)目要聚焦主流城市、主流板塊，符合華潤(rùn)置地主流客戶的需求。因此，華潤(rùn)置地會(huì)用積極態(tài)度看待機(jī)會(huì)，但會(huì)把握風(fēng)險(xiǎn)。他還表示，只考慮項(xiàng)目層面的收并購(gòu)，不考慮房企股權(quán)端收購(gòu)。

 

　　另外，李欣就集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)方面表示，實(shí)際上現(xiàn)在已經(jīng)布局超100個(gè)購(gòu)物中心，其中54個(gè)已開業(yè)，61個(gè)為儲(chǔ)備項(xiàng)目，剩余的體量將在未來4-5年間陸續(xù)釋放，即使沒有新增拿地，也可以滿足每年新開10-12個(gè)。購(gòu)物中心產(chǎn)品線方面，主流仍然是萬象城、萬象匯、萬象天地三條產(chǎn)品線，十四五期間，將沿著三條產(chǎn)品線做深、做實(shí)。在小社區(qū)商業(yè)和細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的特色商業(yè)中，華潤(rùn)置地會(huì)進(jìn)行創(chuàng)新和嘗試，希望為特色小商業(yè)找到發(fā)展之路。

 

　　據(jù)華潤(rùn)萬象生活2021年財(cái)報(bào)，毛利潤(rùn)為27.59億元，按年增長(zhǎng)51.0%；毛利率上升至31.1%；股東應(yīng)占溢利為17.25億元，同比增長(zhǎng)110.9%；核心股東應(yīng)占溢利17.02億元，同比增長(zhǎng)108.5%。

 

　　截至報(bào)告期末，集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)的全業(yè)態(tài)在管建筑面積為1.648億平方米；集團(tuán)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的已開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量為71個(gè)，已開業(yè)寫字樓數(shù)量為25個(gè)。

 

　　具體看，華潤(rùn)萬象生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)方面，來自購(gòu)物中心的收入約為21.3億元，同比增長(zhǎng)17.6%，占總收入24%；在營(yíng)項(xiàng)目71個(gè)。來自寫字樓的收入約為14.35億元，同比增長(zhǎng)32.5%，占總收入的16.2%；在營(yíng)項(xiàng)目25個(gè)；出租率同比增長(zhǎng)11.4個(gè)百分點(diǎn)。

 

　　此外，首席戰(zhàn)略官謝驥就集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的盤活和退出表示，公募reits渠道國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還沒有打開，目前來看，很多企業(yè)去香港市場(chǎng)和其他市場(chǎng)發(fā)行，但這些市場(chǎng)要求的回報(bào)率很高，華潤(rùn)置地暫時(shí)不會(huì)考慮做，從去年以來，中國(guó)提出基礎(chǔ)建設(shè)公募reits，公租房這一塊會(huì)被納入，華潤(rùn)置地已經(jīng)隨時(shí)做好準(zhǔn)備，一旦國(guó)內(nèi)放開，便會(huì)選擇一些資產(chǎn)參與。