近幾個(gè)月，包括人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部、財(cái)政部等中央部門都在不斷釋放政策信號(hào)，給市場(chǎng)注入信心。與此同時(shí)，全國(guó)各大城市也從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，不斷從需求端優(yōu)化樓市政策，穩(wěn)定購(gòu)房者情緒。

 

　　據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，已有多達(dá)134個(gè)城市發(fā)布了超過220個(gè)穩(wěn)樓市政策，其中包括鄭州、青島、廣州、哈爾濱、蘇州、銀川、蘭州等熱門城市。

 

　　具體來(lái)看，這些政策的出臺(tái)都有哪些明顯的特征，以及會(huì)給下半年的市場(chǎng)帶來(lái)什么改變？大公房產(chǎn)近距離觀察。

 

 

　　從今年上半年出臺(tái)的政策內(nèi)容來(lái)看，在住房公積金方面做出調(diào)整，似乎是各地優(yōu)化樓市政策的一大著力點(diǎn)。

 

　　比如2022年開年第一天，濟(jì)南便宣布對(duì)異地住房公積金貸款取消戶籍限制；1月14日，廣西北海對(duì)購(gòu)買二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的繳存職工家庭，最低首付比例從60%下調(diào)至40%；2月21日，南寧稱職工個(gè)人及家庭購(gòu)買首套及首次申請(qǐng)住房公積金貸款，首套房公積金貸款的最高額度由60萬(wàn)元調(diào)至70萬(wàn)元。

 

　　據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，光是2022年一季度，就有多達(dá)31個(gè)城市出臺(tái)住房公積金相關(guān)政策，比如山西晉中、廣東東莞、四川達(dá)州、安徽宣城、貴州貴陽(yáng)等地。

 

　　4月18日，央行明確指出“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，隨后出臺(tái)公積金相關(guān)政策的城市明顯擴(kuò)圍。到了5月份，至少有30個(gè)城市集中調(diào)整住房公積金政策，其中又以沈陽(yáng)、東莞、浙江舟山、廣西南寧等城市為代表。

 

　　具體看這些集中出臺(tái)的公積金政策，基本體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

 

　　一是下調(diào)公積金貸款首付比例。比如太原、安陽(yáng)、遵義等地，將居民首套自住房公積金貸款首付比例降至20%；沈陽(yáng)、福州、淄博等地，將二套房公積金貸款最低首付比例由50%降至40%；泰安、張家界、溫州等地，將首套房公積金貸款最低首付比例從30%下調(diào)至20%，并將購(gòu)買二套房的公積金貸款最低首付比例從40%下調(diào)至30%。

 

　　二是提高公積金貸款額度。比如天津?qū)€(gè)人首套自住房公積金貸款最高限額由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元；昆明將繳存公積金的雙職工家庭貸款最高額度調(diào)整為80萬(wàn)元，并將一方正常繳存的貸款最高額度升為50萬(wàn)元；蘭州將已婚繳存職工的個(gè)人住房貸款最高額度由60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元，而單身繳存職工由50萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元。

 

　　據(jù)大公房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，目前在下調(diào)公積金貸款首付比例的城市中，河北唐山下調(diào)的幅度最大，由原來(lái)的不低于60%調(diào)整為不低于30%，不過此是針對(duì)職工購(gòu)買第二套自住住房。

 

　　而據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月27日，全國(guó)至少有60個(gè)城市調(diào)整了公積金最高貸款額度，且大多數(shù)城市都是根據(jù)公積金繳存人數(shù)明確的最高限額，如江蘇南京、山西南昌、廣東中山等。

 

 

　　從上述出臺(tái)公積金相關(guān)政策的城市來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)，大部分地區(qū)都屬于二、三線城市，且多數(shù)出臺(tái)政策都是針對(duì)二套房。

 

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，目前各地在調(diào)整公積金政策上還是從中央政治局和國(guó)常會(huì)提到的支持剛性和改善性購(gòu)房需求的主基調(diào)出發(fā)的，然后部分城市針對(duì)二套進(jìn)行了一個(gè)定向調(diào)整。

 

　　郭毅稱：“過去的住房公積金政策其實(shí)對(duì)于二套的要求還是比較嚴(yán)格的，特別是一些二三線城市，往往公積金政策相對(duì)來(lái)說更為收緊。但如今中央給出了一個(gè)全新的定調(diào)，那么各地住房公積金管理中心基于幫助居民改善家庭居住需求的目的，也能夠在適當(dāng)放寬公積金政策上得到更多的支持。”

 

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)大公房產(chǎn)表示：“過去強(qiáng)調(diào)剛需，現(xiàn)在其實(shí)各地都希望能夠借助住房公積金的保障調(diào)節(jié)作用，來(lái)解決購(gòu)房者的一個(gè)改善性的住房需求。”

 

　　據(jù)了解，目前在提高公積金貸款額度的城市中，遼寧鞍山、江蘇南京以及浙江溫州，對(duì)夫妻雙方及以上繳存公積金的申請(qǐng)購(gòu)房貸款額度設(shè)置最高，均為100萬(wàn)元。但鞍山適用購(gòu)買商品房，南京適用首次使用住房公積金貸款購(gòu)買二套住房，溫州則適用購(gòu)買家庭首套住房。

 

　　同時(shí)，夫妻一方或單身繳存公積金申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套住房的城市，貸款額度最高的為天津，達(dá)到80萬(wàn)元。不過河北唐山的單身繳存職工，購(gòu)買二星級(jí)及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的新建被動(dòng)式超低能耗自住住宅，貸款額度上浮20％，最高可貸96萬(wàn)元。

 

　　郭毅表示：“事實(shí)上，目前一些二線城市的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)高位盤整的階段，所以如果住房公積金貸款額度上限較低，就會(huì)造成部分購(gòu)房家庭選擇公積金貸款的概率減少，特別是購(gòu)買二套房，本身可貸的金額就比較少，一旦住房公積金不能夠滿足購(gòu)房家庭的購(gòu)房需求的話，就會(huì)導(dǎo)致公積金貸款變成了一個(gè)相對(duì)來(lái)說偏邊緣化的產(chǎn)品。”

 

　　中房研協(xié)指出，公積金貸款額度的增加可以降低購(gòu)房成本，短期內(nèi)可以有效刺激剛性需求及改善性需求入市，不過在部分熱門地區(qū)，與高房?jī)r(jià)相比，提高公積金貸款額度起到的效果仍較為有限。

 

　　值得注意的是，除了上述根據(jù)繳存人數(shù)來(lái)劃分貸款額度的家庭，廣西南寧、浙江舟山等城市則以房屋套數(shù)來(lái)規(guī)定貸款額度。

 

　　還有的城市在下調(diào)首付比例和提高貸款額度的基礎(chǔ)上，增加了等額本金還款方式，并且取消首套與第二套自住房公積金貸款須間隔12個(gè)月及以上的間隔期，比如四川自貢和貴州黔東南州。

 

　　“總體來(lái)說，這些城市一方面希望能夠借助公積金貸款的調(diào)整，對(duì)于激活樓市和剛性和改善需求提供一定的助力；另一方面，也是能夠讓自身市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)得更加健康。”郭毅稱。

 

 

　　事實(shí)上，在刺激改善型住房需求方面，除了減輕購(gòu)房家庭的公積金貸款壓力，還有直接面向多孩家庭的調(diào)控政策。

 

　　4月25日，江蘇無(wú)錫衛(wèi)健委發(fā)布《關(guān)于積極推動(dòng)改善生育二個(gè)孩子及以上家庭居住條件的通知》，表明生育二個(gè)孩子及以上的無(wú)錫戶籍居民家庭，可以在限購(gòu)區(qū)域新增購(gòu)買一套商品住房，同時(shí)對(duì)此類家庭在公積金貸款額度上進(jìn)行提高。

 

　　據(jù)悉，此這是全國(guó)首個(gè)由地方衛(wèi)健委牽頭發(fā)出的放松限購(gòu)的內(nèi)容，充分體現(xiàn)了各地對(duì)于“多生育、多買房”態(tài)度的支持。

 

　　4月30日，遼寧沈陽(yáng)也宣布對(duì)生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭在沈陽(yáng)行政區(qū)域內(nèi)已擁有2套住房的，可在沈陽(yáng)市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)再購(gòu)買1套新建商品住房，另外貸款限額可放寬到當(dāng)期最高貸款額度的1.3倍。

 

　　5月17日，浙江杭州也明確，符合條件的三孩家庭可在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套，并且在報(bào)名參加新建商品住房公開搖號(hào)銷售時(shí)，可參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)。

 

　　據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月27日，已有包括武漢、東莞、南京等在內(nèi)的20多個(gè)城市出臺(tái)針對(duì)多孩家庭的購(gòu)房政策，大部分都是在限購(gòu)區(qū)域予以名額放松。

 

　　當(dāng)然，也有城市直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。比如四川瀘州，該市表明按國(guó)家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，在中心城區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)購(gòu)買首套或二套新建商品住房的，可按購(gòu)房款總額的2%給予一次性購(gòu)房補(bǔ)助。

 

　　還有城市針對(duì)多孩家庭的貸款額度，在最高貸款限額基礎(chǔ)上再次上浮。比如云南楚雄，明確提高住房公積金貸款額度，其中高層次人才、二孩和三孩家庭可分別再上浮50%、10%和20%。

 

　　更有城市面向多孩家庭放開限售。比如江蘇蘇州，新房限售由3年調(diào)整為2年，則不再有轉(zhuǎn)讓年限要求。對(duì)于因家庭出生人口增加(二孩三孩的到來(lái)）確實(shí)需要更換住房的，現(xiàn)有房屋可即時(shí)出售，不受限售條件的制約。

 

　　對(duì)于這種趨勢(shì)，郭毅對(duì)大公房產(chǎn)表示，其實(shí)生育政策和樓市限購(gòu)政策掛鉤會(huì)是個(gè)雙向促進(jìn)的作用，因?yàn)槠鋵?shí)多孩家庭本身就有包括職業(yè)升級(jí)、面積升級(jí)以及品質(zhì)改善方面的需求，并且還附加一些對(duì)交通、教育等資源需求的一個(gè)升級(jí)，所以針對(duì)這類家庭去定向的放寬樓市限購(gòu)、限貸等一系列政策，也能夠帶動(dòng)這部分原本在規(guī)劃當(dāng)中的家庭來(lái)盡快的實(shí)施購(gòu)房計(jì)劃，所以無(wú)論是對(duì)于人口政策還是對(duì)于帶動(dòng)樓市消費(fèi)，都能起到一個(gè)共贏和雙向刺激的效果。

 

　　根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》，目前，兩居室仍然是主流交易戶型，但從趨勢(shì)看，三居室及以上戶型交易占比呈顯著增長(zhǎng)趨勢(shì)。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)35個(gè)樣本城市購(gòu)買三居及以上產(chǎn)品的客群占比36.66%，同比增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)，相較于2017年增加了3.67個(gè)百分點(diǎn)。其中，2021年新一線城市購(gòu)買三居及以上產(chǎn)品客群占比40.52%，比一線城市高出15.12個(gè)百分點(diǎn)，這也意味著改善型住房需求持續(xù)釋放，消費(fèi)者正在向追求空間更加寬敞而購(gòu)買住房。

 

　　不過郭毅也指出，這個(gè)政策可能只是會(huì)對(duì)一些本來(lái)就有生育計(jì)劃的家庭起到雙向促進(jìn)效果，如果壓根兒沒有生育計(jì)劃，那這個(gè)政策其實(shí)也是無(wú)效的。

 

　　她表示：“因?yàn)檫@個(gè)政策是讓那些家庭把自己原本的計(jì)劃提前實(shí)施，并不是說讓他們?cè)緵]有這個(gè)計(jì)劃卻為了這個(gè)政策而促使自己多了生育多孩的計(jì)劃，所以我覺得其力度和效果都還是相對(duì)有限的。”