圖：內(nèi)地房地產(chǎn)供給出現(xiàn)明顯減少，今年首10個(gè)月的住宅類(lèi)房屋新開(kāi)工面積，僅為去年同期的61%。

 

　　內(nèi)地監(jiān)管部門(mén)近期密集出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策，包括擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支援工具（亦稱(chēng)之為“第二支箭”）、《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱(chēng)“金融16條”），以及《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》等。這些地產(chǎn)政策疊加防疫政策的調(diào)整，使得近期股、債市場(chǎng)都出現(xiàn)了較大的變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)也產(chǎn)生了新的期待。

 

　　盡管監(jiān)管部門(mén)在近期連續(xù)出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)的供給端，可能會(huì)對(duì)部分優(yōu)質(zhì)房企起到支持作用，但對(duì)宏觀層面而言，實(shí)際效果可能會(huì)低于市場(chǎng)的預(yù)期。一方面，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作的情況下，政策能支援的范圍相對(duì)較小。另一方面，金融16條中的一半政策都對(duì)應(yīng)了已出臺(tái)的存量政策。因此，盡管市場(chǎng)對(duì)金融16條的反應(yīng)較為強(qiáng)烈，但受制于金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理及政策增量影響有限，實(shí)際的落地效果可能會(huì)低于市場(chǎng)預(yù)期，未出險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企可能從中受益，但對(duì)其他民營(yíng)房企的救助作用預(yù)計(jì)有限。

 

　　相比于實(shí)際效果，金融16條的信號(hào)意義顯然更大。在某種程度上，可以認(rèn)為金融16條標(biāo)志了人行對(duì)民營(yíng)房企融資態(tài)度的一種轉(zhuǎn)向，供給端的政策底已經(jīng)確立，預(yù)計(jì)未來(lái)政策對(duì)房企的支持力度會(huì)進(jìn)一步加碼，未出險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的流動(dòng)性有望逐漸企穩(wěn)并修復(fù)，風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)暴露的概率有所下降。解決地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵仍然在于供給側(cè)，而非需求側(cè)，加速對(duì)冗余供給的出清可能對(duì)新周期的確立更有幫助。

 

 

　　經(jīng)過(guò)一年多的風(fēng)險(xiǎn)暴露，當(dāng)前房地產(chǎn)的有效供給能力已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的下降，如果優(yōu)質(zhì)房企繼續(xù)出險(xiǎn)，未來(lái)可能會(huì)面臨階段性的供給不足。由于今年大量全國(guó)性民營(yíng)房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件，同時(shí)銷(xiāo)售端持續(xù)疲軟，導(dǎo)致已出險(xiǎn)房企沒(méi)有能力拿地、未出險(xiǎn)房企沒(méi)有信心拿地，地產(chǎn)供給端的回落幅度要明顯大于需求端，供給端可能已經(jīng)出現(xiàn)了超調(diào)。

 

　　2022年1至10月，住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積為9.4億平米，為去年同期的74%，為2018至2021年同期均值的79%；而住宅類(lèi)房屋新開(kāi)工7.6億平米，僅為去年同期的61%，為2018至2021年同期均值的59%；更加前置的拿地環(huán)節(jié)則表現(xiàn)更弱，1至10月土地購(gòu)置面積僅為7432萬(wàn)平米，為去年同期的47%，為2018至2021年同期均值的40%。

 

　　如果任由供給端繼續(xù)快速回落，未來(lái)大概率會(huì)面臨地產(chǎn)供給小于潛在需求的情況，進(jìn)而產(chǎn)生新的供需矛盾，當(dāng)前已經(jīng)到了保主體的必要階段，未來(lái)對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的支持力度有望進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)供給端的政策將沿著三個(gè)方向推進(jìn)和演繹：繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)房企，適當(dāng)保主體來(lái)支持保交樓，加速出清出險(xiǎn)房企。

 

 

　　無(wú)論房地產(chǎn)周期走到何種階段，作為重大民生問(wèn)題的保交樓，毫無(wú)疑問(wèn)仍然是當(dāng)前地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的工作之一。過(guò)去一段時(shí)間，保交樓相關(guān)政策以保項(xiàng)目為主。8月中旬推出的政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款，“嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用”。從這個(gè)角度來(lái)看，前期增量的政策資金主要聚焦于爛尾、停工項(xiàng)目本身，對(duì)房企本身的流動(dòng)性狀況起不到改善作用。

 

　　而房企作為保交樓的責(zé)任主體，在自身風(fēng)險(xiǎn)得不到緩解的情況下，很難有效推進(jìn)保交樓。一方面，如果主體風(fēng)險(xiǎn)較大，房企自身持續(xù)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期不強(qiáng)，站在房企視角，投入到保交樓的資金就缺少遠(yuǎn)期回報(bào)，因此房企推進(jìn)保交樓意愿自然不強(qiáng)。另一方面，當(dāng)前融資環(huán)境之下，已出險(xiǎn)房企資金吃緊，保交樓同時(shí)還面臨著能力不足的約束。

 

　　相比于2022年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，近期發(fā)布的三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中的防風(fēng)險(xiǎn)部分，在以往“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)”的基礎(chǔ)上，新增了“維護(hù)好廣大人民群眾的利益”，民生問(wèn)題的重要性進(jìn)一步提升。在更加強(qiáng)調(diào)金融工作的政治性、人民性的情況下，保交樓作為一項(xiàng)重大的民生工程，有必要出臺(tái)政策來(lái)進(jìn)一步推進(jìn)。因此，從保交樓也需要適當(dāng)保主體的角度考慮，地產(chǎn)的供給端政策也有望進(jìn)一步加碼。

 

　　如果要盡快重塑房地產(chǎn)周期，對(duì)部分已出險(xiǎn)的高杠桿房企加速進(jìn)行出清也是一個(gè)必要的選項(xiàng)。隨著未來(lái)新增住房需求的持續(xù)回落，均衡狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給水準(zhǔn)也需要相應(yīng)降低，救助部分已出險(xiǎn)的房企不再符合未來(lái)的房地產(chǎn)供需格局。只有加速對(duì)這些房企的出清，才能更快地釋放被占用的資源，優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營(yíng)能力和投資信心才能得到更快的恢復(fù)。金融16條中也提出了“積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置”的要求。

 

 

　　但在出清的過(guò)程中，目前可能還存在兩個(gè)重大的阻礙需要解決：

 

　　第一，出險(xiǎn)房企在建專(zhuān)案的交付問(wèn)題。多數(shù)出險(xiǎn)房企也是保交樓工作的重點(diǎn)主體，在對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行出清之前，需要首先解決停工專(zhuān)案的交付問(wèn)題。從金融16條來(lái)看，這方面的工作預(yù)計(jì)會(huì)通過(guò)加快收并購(gòu)、增加保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款規(guī)模、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套資金等方式予以推進(jìn)。

 

　　第二，司法重整、破產(chǎn)清算過(guò)程中的資產(chǎn)處置問(wèn)題。司法重整、破產(chǎn)清算是解決陷入債務(wù)困境企業(yè)的有效手段，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)操中存在較大的難點(diǎn)。無(wú)論是司法重整，還是破產(chǎn)清算，對(duì)于有抵質(zhì)押的優(yōu)先債權(quán)，都需要利用被抵質(zhì)押的資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)先兌付。而房地產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)──土地、房產(chǎn)，大多數(shù)要么處于抵質(zhì)押狀態(tài)，要么處于已預(yù)售狀態(tài)，利用這部分資產(chǎn)對(duì)優(yōu)先債權(quán)人進(jìn)行償付后，房企將失去重整或清算的價(jià)值，同時(shí)損害其他債權(quán)人的利益。因此，要想順利推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的司法重整或破產(chǎn)清算，需要銀行、信托等優(yōu)先債權(quán)人承擔(dān)一部分損失，這就需要在法律、制度層面進(jìn)行統(tǒng)一的明確。