2022年1月28日，全國工商聯(lián)主管的全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)智庫RET睿意德聯(lián)合發(fā)布《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2021/2022年度發(fā)展報告》，盤點了2021年行業(yè)十大熱點：一、培育國際消費中心城市，打造商業(yè)新增長極；二、各地力推首店經(jīng)濟，提升消費新能級；三、奢侈品消費繼續(xù)高速增長，重奢商場逆勢提速布局；四、文化自信促商業(yè)創(chuàng)新與復興，新國潮向多領域擴展；五、存量更新趨向非標化，不可復制性考驗原創(chuàng)力；六、輕資產(chǎn)商管公司上市成風口，增長模式優(yōu)化成為高階競爭力；七、商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)壓力加大，優(yōu)質資產(chǎn)退出有道；八、消費呈現(xiàn)升級與分層特征，倉儲會員店勃然興起；九、頭部品牌閉店事件頻發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)警惕傳導效應；十、國家大力整治電商直播，更多品牌布局線下。

 

　　同時，商務部市場運行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平對十大熱點問題進行了點評，并展望了2022年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢。

 

 

 

 

　　【代表事件】

 

　　2021年7月，經(jīng)國務院批準，在上海市、北京市、廣州市、天津市、重慶市率先開展國際消費中心城市培育建設，提出“用5-10年時間，培育建設若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市”的總體目標。

 

 

　　【關注理由】

 

　　該項政策舉措要求高、力度大、影響深，引起業(yè)內高度關注。要求之高——要求上海市、北京市、廣州市、天津市、重慶市對標一流國際消費中心城市，加快消費轉型升級，同時帶動一批國內大中城市提升國際化水平。力度之大——國家相關部委與地方政府紛紛出臺相關政策措施，各地主要領導親自部署與動員。影響之深——各地提出了培育建設國際消費中心城市的不同特色定位與打造路徑，必將改變過去全國城市商業(yè)過于同質化的局面。

 

 

 

　　【代表事件】

 

　　2021年4月，北京市商務局舉辦“北京首發(fā)節(jié)”，率先在國貿商城啟動，之后陸續(xù)在十余個商圈展開，活動持續(xù)到十月，期間共組織了百余場品牌首秀活動。

 

　　4月，上海市商務委舉辦“2021上海全球新品首發(fā)季”，并授予虹口區(qū)“全球新品首發(fā)地建設示范區(qū)”。

 

　　【關注理由】

 

　　發(fā)展首店經(jīng)濟是政府推動商業(yè)高質量發(fā)展的創(chuàng)新舉措，北京、上海、成都等地紛紛出臺了促進首店經(jīng)濟發(fā)展的政策措施，其中北京市對首店品牌的最高獎勵達500萬元，而且一些地方政府部門還在規(guī)劃、消防、市容管理等諸多方面提供綠色通道。首店經(jīng)濟成績斐然，2021年共有901家首店落地北京（為2020年入駐首店數(shù)量的近五倍），上海新增首店1078家。首店經(jīng)濟的勃興有利于激發(fā)消費潛力，有利于提升消費能級。

 

 

　　【代表事件】

 

　　2021年4月，寧波阪急百貨試營業(yè)，品牌落位堪比一線城市

　　5月，SKP官宣落戶武漢，接盤漢街萬達廣場

　　9月，上海前灘太古里開業(yè)
　　
　　12月，杭州SKP舉行開工儀式，正式落地錢江世紀城。

 

 

　　【關注理由】

 

　　疫情下商業(yè)地產(chǎn)商普遍新拓項目的速度與意愿明顯下降。與此同時，在國民消費升級與境外高端消費回流的背景下，國內奢侈品銷售異?；鸨疑虉鲕Q身百億俱樂部，還首次出現(xiàn)了年銷售破200億的商場。國際知名咨詢機構貝恩發(fā)布的《2021年中國奢侈品市場報告》數(shù)據(jù)顯示，全年測算中國個人奢侈品市場實現(xiàn)36%的增長，總額逾4700億元人民幣。奢侈品銷售的高歌猛進推動了重奢商場逆勢擴張。

 

 

　　【代表事件】

 

　　2021年7月，新中式烘焙品牌虎頭局完成A輪5000萬美元融資

　　7月，新能源汽車領域的新國潮品牌小鵬和理想汽車相繼上市

　　9月，墨茉點心局完成新一輪過億融資

　　11月，李寧高端國潮品牌“LI-NING1990”全球首店落地北京僑福芳草地。

 

　　【關注理由】

 

　　在文化自信的推動下，新國潮備受國人特別是年輕消費者青睞，由此促進了國貨的創(chuàng)新與復興。新國潮品牌呈現(xiàn)出向多領域擴展勢頭，在服飾、美妝、食品、新能源汽車等領域涌現(xiàn)出一批受到追捧的新興品牌，并成為購物中心創(chuàng)新品牌的新生力軍。新國潮品牌從顏值到產(chǎn)品功能、從性價比到服務全面提升。李寧、波司登等一批老牌國貨品牌也完成了自身的蛻變復興。2021年，在北京市認定的901家落戶首店中，中國本土品牌占比達85%，表明新國貨品牌正在成為城市消費升級的新推手。

 

 

　　【代表事件】

 

　　2021年3月，北京美克洞學館開業(yè)，將電腦市場變身為新零售藝術空間

 

　　5月，北京西單更新場開業(yè)，華潤首次試水地下商業(yè)空間改造

 

　　7月，成都REGULAR源野開業(yè)，將閑置多年的市政公園地下商業(yè)打造成為文化生活新地標

 

　　12月，北京三里屯太古里西區(qū)開門營業(yè)，實現(xiàn)了對傳統(tǒng)批發(fā)市場的升級改造

 

　　【關注理由】

 

　　2021年城市開發(fā)建設進入下半場，存量更新正賦能城市新的活力。隨著城市更新的縱深化推進，市場上存量商業(yè)呈現(xiàn)“規(guī)模小型化”、“形態(tài)多樣化”的非標化特征。由此，對于商業(yè)地產(chǎn)商的內容原創(chuàng)能力提出更高要求，深度挖掘商業(yè)空間的在地文化，打造賦予創(chuàng)新理念的商業(yè)場景，成為項目獲取和運營成功的關鍵因素。同時，多元化商業(yè)創(chuàng)新有利于提升城市空間品質與品位，有利于形成豐富多樣的商業(yè)生態(tài)。

 

 

　　【代表事件】

 

　　2021年7月，中駿商管智慧服務控股有限公司在港交所上市

 

　　10月，萬達商管上市計劃獲中國證監(jiān)會批準，進入赴港IPO實質階段

 

 

　　【關注理由】

 

　　繼華潤萬象生活、寶龍商業(yè)成功上市之后，中駿商管以黑馬姿態(tài)再度上市，加劇了各大商管公司上市沖動，萬達商管也毅然放棄了在A股等待，轉向港股輕資產(chǎn)上市，輕資產(chǎn)上市已然成為商管領域的新風口。從已上市商管公司的業(yè)務結構來看，大多以“商管+物管”的綜合業(yè)務模式為主，并且以服務母公司的商業(yè)資產(chǎn)為主要收入來源，如何通過提升商管收入在總收入中的占比，提升外部委托商管收入在商管總收入中的占比，優(yōu)化上市輕資產(chǎn)公司增長模式成為未來發(fā)展的高階競爭力。

 

 

　　【代表事件】

 

　　2021年4月，領展收購上海七寶萬科廣場50%股權

 

　　6月，平安人壽斥資330億收購凱德旗下六座來福士廣場部分股權

 

　　9月，武商集團發(fā)布公告33億收購南昌蘇寧廣場

 

 

　　【關注理由】

 

　　持續(xù)的疫情加劇商業(yè)運營的困難，再加之國家收緊房地產(chǎn)金融政策，雙重壓力之下商業(yè)地產(chǎn)商資產(chǎn)變現(xiàn)的壓力和意愿明顯加大。但是囿于資產(chǎn)價格、運營管理水平以及項目區(qū)位等客觀因素，商業(yè)資產(chǎn)的退出依然呈現(xiàn)兩極分化的狀態(tài)。即使在疫情下，優(yōu)質資產(chǎn)的退出通道依然通暢，而多數(shù)待售的商業(yè)資產(chǎn)則呈現(xiàn)有價無市、去化困難的局面。

 

 

　　【代表事件】

 

　　2021年6月，盒馬X會員店宣布全國擴張戰(zhàn)略

 

　　10月，家樂福中國首家會員店向公眾開放

 

　　12月，國內第二家COSTCO在蘇州開業(yè)

 

 

　　【關注理由】

 

　　時下倉儲會員店正成為行業(yè)的新風口，盒馬、家樂福、麥德龍、fudi等眾多零售企業(yè)集中進入這一賽道。事實上，這一業(yè)態(tài)進入中國市場已有數(shù)年，但由于與當時中國消費市場水平和規(guī)模不相適應，除了山姆會員店之外，多家外資品牌鎩羽而歸，倉儲會員店的再度興起很大程度上緣起于COSTCO在中國的示范效應，其上海首店在開業(yè)第二年即成為COSTCO全球銷冠，但倉儲會員店熱背后更深層次原因是中國消費市場升級與分層。

 

 

　　【代表事件】

 

　　2021年11月，海底撈發(fā)布公告稱，決定在2021年底前關停300家門店

 

　　11月，網(wǎng)紅茶飲品牌茶顏悅色宣布臨時關閉87家門店

 

　　11月，大型連鎖服裝品牌拉夏貝爾宣告破產(chǎn)

 

　　12月，知名輕餐品牌新元素宣布破產(chǎn)清算

 

 

　　【關注理由】

 

　　多領域的頭部品牌大規(guī)模并且集中閉店是近些年行業(yè)未曾發(fā)生過的情形。事實上，過去一年里注銷的中小餐飲企業(yè)數(shù)量更高達上百萬家。品牌閉店現(xiàn)象從餐飲蔓延到了服裝、書店、教培和生鮮超市等多個業(yè)態(tài)。究其原因各不完全相同，既有內部運營管控、發(fā)展策略過于激進的因素，也有外部政策性因素影響，但是疫情所造成的經(jīng)營沖擊無疑是重要因素。品牌閉店必將影響購物中心的后期招商，同時也會波及新消費投資信心，其傳導效應值得業(yè)界警惕。

 

 

　　【代表事件】

 

　　2021年底，薇婭、雪梨、林珊珊等當紅主播因偷稅漏稅相繼被稅務部門稽查處罰。其中薇婭被追繳稅款、加收滯納金并處罰款共計13.41億元，之后其直播平臺賬號被全網(wǎng)封禁。

 

 

　　【關注理由】

 

　　繼國家對各大互聯(lián)網(wǎng)平臺實施反壟斷之后，今年又首次向電商主播開出巨額罰單，力度之大前所未見。國家對于電商行業(yè)的系統(tǒng)性整治不僅有利于電商平臺的規(guī)范化發(fā)展，也為實體商業(yè)發(fā)展營造了更加公平的競爭環(huán)境，由此也促使更多線上品牌開始布局線下，線上線下“雙輪驅動”的市場新格局逐漸確立。

 

 

　　商務部市場運行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平同時展望了2022年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢：

 

 

　　近年來，隨著Z世代晉升為新消費主流人群，帶動和激發(fā)了新品牌的迭代與創(chuàng)新，新消費品牌層出不窮，資本激進注資新消費賽道。但是，由于受宏觀經(jīng)濟下行與疫情影響，新消費市場后期表現(xiàn)與期待存在較大落差。一批曾經(jīng)備受追捧的網(wǎng)紅新消費品牌相繼陷入困境，新消費投資由此也進入了理性回調周期。但是，從長期來看新消費賽道基本面依然向好。

 

 

　　繼恒大暴雷事件之后，又一批地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入債務危機，他們的共同特質都是單一的住宅開發(fā)模式。而與此形成對照的是，以龍湖、華潤、萬達、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業(yè)雙輪驅動地產(chǎn)商，則在金融收縮背景下總體經(jīng)營良好、表現(xiàn)穩(wěn)健，旗下優(yōu)質的商業(yè)不動產(chǎn)不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流與避險工具，而且在項目取得過程中商業(yè)的品牌效應更具競爭優(yōu)勢。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)將更趨專業(yè)化發(fā)展。

 

 

　　Facebook更名為Meta，寓意將公司業(yè)務專注為元宇宙，騰訊、華為、阿里等頭部科技企業(yè)也紛紛入局元宇宙，由此拉開了第三代互聯(lián)網(wǎng)的序幕。在政策引領與新一代互聯(lián)網(wǎng)原住民的助推之下，虛擬科技必將延展商業(yè)發(fā)展新空間，創(chuàng)造商業(yè)新機遇。同時，也對線下商業(yè)的數(shù)字化運營管理提出了新的能力要求。